日城區(qū)改造規(guī)劃研究

鐘威

【摘 要】隨著惠州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)活動日益增加，舊城區(qū)內(nèi)的舊廠房、舊住宅也漸漸陳舊沒落，與規(guī)劃片區(qū)未來規(guī)劃功能及規(guī)劃定位嚴(yán)重不符，對這些區(qū)域的更新改造勢在必行。本研究結(jié)合惠州市鵝嶺片區(qū)土地利用規(guī)劃，提出舊城區(qū)改造的措施、建議，研究公共設(shè)施建設(shè)的解決方法，并提出規(guī)劃實施的保障機(jī)制。

【關(guān)鍵詞】舊城區(qū)；改造規(guī)劃；惠州市

1、項目背景

鵝嶺片區(qū)位于惠城中心區(qū)西南部，隨著惠州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、汽車客運(yùn)南站及城市輕軌的建設(shè)、金榜路及紅花湖路的拓寬，該片區(qū)的城市改造建設(shè)活動日益增多，為了對片區(qū)內(nèi)的城市建設(shè)活動進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，對片區(qū)的下步規(guī)劃制定與開發(fā)建設(shè)提供指導(dǎo)性的建議，編制惠州市鵝嶺片區(qū)土地利用規(guī)劃研究。

2、規(guī)劃片區(qū)概況

2.1優(yōu)越的區(qū)域位置和交通條件

從區(qū)域位置來看，鵝嶺片區(qū)處于惠城次區(qū)域與仲愷次區(qū)域的交界地帶，同時也是仲愷進(jìn)入惠城區(qū)的門戶，周邊有連接長深高速公路的仲愷大道，以及連接城區(qū)內(nèi)部的三環(huán)路、鵝嶺北路、鱷湖路等。隨著汽車客運(yùn)南站和莞惠城際軌道（本片區(qū)內(nèi)設(shè)一處輕軌站點(diǎn)）的建成，將會帶動本片區(qū)的快速發(fā)展，極大提升該片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，從而為鵝嶺片區(qū)注入新的活力。

2.2優(yōu)良的自然條件

鵝嶺片區(qū)西側(cè)緊靠紅花湖景區(qū)，北接螺山，東連布頭嶺，片區(qū)內(nèi)有菠蘿山等自然山體，加上片區(qū)中部的小石壁水庫，這些自然資源共同營造了鵝嶺片區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境。

2.3“三舊”改造，舊區(qū)更新

本片區(qū)內(nèi)部分舊工廠已納入“三舊”改造，部分地塊已經(jīng)開始更新改造，加上汽車站和城市輕軌的建成使用，將極大促進(jìn)該片區(qū)的舊區(qū)更新，很大程度上提升本片區(qū)的整體形象，帶動片區(qū)的整體發(fā)展。

3、舊區(qū)改造更新

鵝嶺片區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)占規(guī)劃總用地面積比重較大，其中舊城區(qū)住宅、工廠多為上世紀(jì)八、九十年代建設(shè)，房屋、廠房日益危破，居住、生產(chǎn)存在安全隱患，公共服務(wù)配套設(shè)施落后，市政基礎(chǔ)設(shè)施逐漸陳舊，交通日益擁堵，空間環(huán)境日益局促，城市土地價值與承載的功能不相匹配。為了使其恢復(fù)活力，發(fā)揮其應(yīng)有的作用，急需通過對舊住宅、舊廠房的改造達(dá)到改善環(huán)境、改善生活質(zhì)量的目的。

3.1已批土地騰挪開發(fā)，已建工業(yè)廠房進(jìn)行城市更新

部分權(quán)屬用地由于出讓時間較早，邊界與規(guī)劃路網(wǎng)有一定的錯位，應(yīng)進(jìn)行有效的土地騰挪梳理后方可開發(fā)建設(shè)，以避免不規(guī)范開發(fā)阻礙市政道路的開通。

片區(qū)內(nèi)存在手序不全的、未經(jīng)過審批的單層或低層的臨時建筑，未充分利用土地資源，造成土地資源的浪費(fèi)，應(yīng)依據(jù)規(guī)劃用地功能與強(qiáng)度進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀合法建筑，除新建居住小區(qū)外，現(xiàn)狀工業(yè)用地和舊住宅已與規(guī)劃區(qū)未來規(guī)劃功能及規(guī)劃定位嚴(yán)重不符，宜通過城市更新對土地進(jìn)行再開發(fā)，更好的發(fā)揮其應(yīng)有的價值。

3.2舊城區(qū)住宅近期完善設(shè)施、改善環(huán)境

鵝嶺片區(qū)現(xiàn)狀舊城區(qū)住宅主要位于片區(qū)北部，以獨(dú)立式住宅為主，布局較為完整，建筑質(zhì)量較好。同時，這些地區(qū)建設(shè)密度大，建筑布局單一，缺乏綠地、停車位等配套設(shè)施，小區(qū)、組團(tuán)級別道路布置不合理，周邊環(huán)境差，影響整體生活質(zhì)量。

考慮到這些地區(qū)建筑質(zhì)量較好，布局較為完整，近期改造重點(diǎn)以提升居住質(zhì)量，改善居住環(huán)境，完善配套設(shè)施為主。主要采用以下措施：

（1）合理劃分道路等級，改善道路路面條件，增加行道樹、路燈照明、標(biāo)志系統(tǒng)等，改善街道景觀，提升環(huán)境品質(zhì)；

（2）利用市場等公共建筑物的改造增加停車位、垃圾收集點(diǎn)、公共廁所等配套設(shè)施；

（3）合理劃分防火分區(qū)，通過設(shè)置防火女兒墻等措施滿足消防要求；

（4）完善市政管網(wǎng)系統(tǒng)；

（5）建議新開發(fā)居住小區(qū)的公共綠地集中靠路邊布置，以增加舊城區(qū)的街頭小游園等。

3.3多渠道籌集社會資金，加快公共設(shè)施建設(shè)

舊區(qū)改造更新，公共設(shè)施建設(shè)極為關(guān)鍵。過去城市建設(shè)，特別公共設(shè)施的建設(shè)只有一種單一的政府投資渠道。而規(guī)劃片區(qū)現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施缺口較大，由政府投資建設(shè)諸多公共設(shè)施，勢必加大城市財政壓力；另一方面也形成城市公共設(shè)施有效供給的嚴(yán)重不足與有效需求日益增長的矛盾。

當(dāng)今社會，市場經(jīng)濟(jì)已成為國民經(jīng)濟(jì)的主體，民營經(jīng)濟(jì)的比重不斷上升，這使得非政府主體承擔(dān)部分公共設(shè)施的建設(shè)和供給任務(wù)成為可能。

社會資金參與城市公共設(shè)施的建設(shè)，主要有兩種形式：一是通過房地產(chǎn)開發(fā)項目提供附屬的公共設(shè)施；二是直接建設(shè)公共設(shè)施，這一般需要相應(yīng)的激勵機(jī)制，如附帶一定量的優(yōu)惠政策，包括房地產(chǎn)開發(fā)、特許經(jīng)營、商業(yè)廣告開發(fā)等。規(guī)劃片區(qū)用地權(quán)屬較為復(fù)雜，小地塊較多，建議在更新改造和地塊整合中捆綁建設(shè)公共綠地，釋放、增加規(guī)劃區(qū)的公共空間。

為保障城市公共設(shè)施的品質(zhì)，一方面需要對城市開發(fā)提出公共設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)作為控制開發(fā)的依據(jù)；另一方面也需要通過制定一些政策引導(dǎo)社會資金建設(shè)公共設(shè)施。利用市場機(jī)制，積極拓寬各種融資渠道，鼓勵民營經(jīng)濟(jì)參與公共設(shè)施建設(shè)，可有效解決城市建設(shè)資金不足的問題，減輕政府壓力，促進(jìn)公共設(shè)施建設(shè)，推動片區(qū)發(fā)展。

4、規(guī)劃實施的保障機(jī)制

為保障規(guī)劃的實施，需要制定一定的規(guī)劃實施機(jī)制。規(guī)劃的實施既是政府的工作，也涉及到公民、法人和社會團(tuán)體的行為，是社會整體共同運(yùn)作的過程。這一過程中政府的干預(yù)、引導(dǎo)和市場的推動、牽引都起到重要作用，因而規(guī)劃實施的保障機(jī)制將是多層次、多方面的，并且相互作用和補(bǔ)充。

（1）法律機(jī)制

法制是規(guī)劃實施運(yùn)行機(jī)制的基礎(chǔ)，通過行政法律、法規(guī)的制定和規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的制定，為規(guī)劃行政行為授權(quán)，為規(guī)劃實施和制度化管理提供實體性、程序性依據(jù)。建立以法規(guī)為準(zhǔn)繩的監(jiān)督機(jī)制，從而為調(diào)節(jié)社會利益關(guān)系，維護(hù)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的健全發(fā)展提供法定依據(jù)及實施保障，規(guī)范各種開發(fā)建設(shè)行為，嚴(yán)格按照規(guī)劃組織片區(qū)的各項建設(shè)，保證片區(qū)總體布局的合理性及建設(shè)的高效、高質(zhì)。

（2）行政機(jī)制

城市建設(shè)是一項跨部門、跨行業(yè)、長期的系統(tǒng)工程，不但需要統(tǒng)一合理的規(guī)劃，也需要有效的管理體制。規(guī)劃建設(shè)主要是政府行為，在規(guī)劃的實施中，行政機(jī)制具有最基本的作用。管理部門應(yīng)該淡化自身的行政色彩，提高市場服務(wù)意識，對片區(qū)的定位有正確的認(rèn)識，使政府引導(dǎo)和市場帶動形成良性的互動，達(dá)到雙贏。通過法律、行政、投資等機(jī)制組織規(guī)劃的實施，通過協(xié)調(diào)、監(jiān)控等機(jī)制及時發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題，重新調(diào)整和完善規(guī)劃實施的手段，從而保障規(guī)劃實施的進(jìn)行。同時，規(guī)劃實施的行政機(jī)制要與法律機(jī)制相銜接，法律、法規(guī)應(yīng)對行政程序和行政權(quán)限有明確、完整的授權(quán)，使行政行為有法可依、有章可循。

（3）協(xié)調(diào)機(jī)制

規(guī)劃的實施需要依靠社會的各個組成要素之間的相互協(xié)同作用，建立整體發(fā)展目標(biāo)與各方面的具體實施相結(jié)合的系統(tǒng)，協(xié)調(diào)社會各部門之間、經(jīng)濟(jì)利益與社會公眾和環(huán)境之間的平衡以及近中遠(yuǎn)期目標(biāo)上的協(xié)調(diào)。

（4）監(jiān)控機(jī)制

面對復(fù)雜的社會組成和變化的市場環(huán)境，規(guī)劃不可能一成不變。為保證規(guī)劃與實施相適應(yīng)，必須建立完善的監(jiān)控機(jī)制，推行公眾參與制度，建設(shè)規(guī)劃信息系統(tǒng)，對規(guī)劃實施的變化以及引起這種變化的經(jīng)濟(jì)、行政、政策、社會原因?qū)嵭袆討B(tài)監(jiān)控，及時研究對策，積極組織反應(yīng)，這是保證規(guī)劃保持適時性的前提條件。

參考文獻(xiàn)

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