淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的辨證關系

余維勇

【摘要】本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的內(nèi)容及重點，還簡單論述了綠色房地產(chǎn)評價的相關內(nèi)容及建議

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā)， 環(huán)境評價，辨證關系

1 引言

近年來，由于城市化進程的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，人口不斷增加，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，而人們對居住環(huán)境的要求卻越來越高，房地產(chǎn)業(yè)更是順勢蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展改善了市民的居住環(huán)境，但對城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境存在一定影響，由于房地產(chǎn)施工擾民及居民樓商業(yè)網(wǎng)點擾民等引發(fā)的信訪事件也不斷增多，如何運用/可持續(xù)發(fā)展0的思想引導和規(guī)范房地產(chǎn)市場，即在建設中要合理、經(jīng)濟、高效的利用各類資源，積極營造有益健康的居住環(huán)境，選用環(huán)保、節(jié)能的建筑材料，同時為子孫后代留有充分的發(fā)展空間和調(diào)整余地，是房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的目的及意義所在。

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價是對房屋建設過程及房屋建設后使用過程對環(huán)境和人類健康產(chǎn)生的影響及造成的環(huán)境變化進行系統(tǒng)的分析和評估，并提出減少這些影響的對策和措施。隨著我國人民生活水平的日益提高，人們不僅對住宅質(zhì)量要求提高，對小區(qū)居住環(huán)境、辦公樓環(huán)境也力求環(huán)境健康、優(yōu)雅，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價提出越來越明確的要求。

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價內(nèi)容及重點房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的類型包括住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)、金融等建筑工程。雖然不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的使用功能不同，但是對于環(huán)境的影響都是存在的。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)建設項目必須綜合考慮自身及周圍環(huán)境的各方面因素，認真做好項目的環(huán)境影響評價工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍環(huán)境、建設規(guī)模、建設內(nèi)容等方面存在較大的差異，相應的住宅小區(qū)建設項目的環(huán)評也不應該千篇一律，而應在全面完成環(huán)評導則和國家環(huán)?？偩?53號文等要求的內(nèi)容基礎上，根據(jù)本項目特點，重點突出污水處理及中水回用、供暖情況、施工期的環(huán)境保護、創(chuàng)建生態(tài)環(huán)保模范小區(qū)、小區(qū)綠化、原址土地利用狀況、商業(yè)網(wǎng)點建設要求和總量控制等內(nèi)容。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境相互關系

房地產(chǎn)開發(fā)類項目會帶來各類不同程度的環(huán)境問題，主要有區(qū)外污染源對項目區(qū)的不利環(huán)境影響、項目區(qū)對周圍環(huán)境的不利影響、項目區(qū)內(nèi)部的不利環(huán)境影響，而在房地產(chǎn)實際開發(fā)活動與環(huán)境評價之間存在的不良關系會難以解決各類不利影響。

2.1區(qū)外污染源對項目區(qū)的不利環(huán)境影響

由于房地產(chǎn)項目通常以居住為主，對環(huán)境質(zhì)量的要求較高，而項目區(qū)外污染源可能對項目區(qū)產(chǎn)生不利影響，因此在環(huán)評中可通過提出減緩措施滿足項目區(qū)的環(huán)境質(zhì)量要求，未執(zhí)行環(huán)評的房地產(chǎn)開發(fā)類項目基本無法自發(fā)地考慮到這一點；而環(huán)評報批時段相對滯后的房地產(chǎn)開發(fā)項目在區(qū)外較近有污染源的情況下，通常難以在建設初期，尤其是建設中后期通過調(diào)整規(guī)劃布局以及其他措施來減緩外源帶來的不利影響；在區(qū)外較近有重污染源的情況下，不進行選址論證會給項目投資造成較大的經(jīng)濟損失。

3. 房地產(chǎn)項目中的評價

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價中需要對項目的概況進行介紹，其中包括項目所建的主體工程和附屬工程內(nèi)容、占地面積、建筑面積、建筑高度、建筑密度、居住人口數(shù)、交通出入口的方向等。明確項目自然環(huán)境和社會環(huán)境狀況，其中包括項目原址利用情況、周圍的居民區(qū)及企事業(yè)單位分布情況、水源地、文物保護單位情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量狀況等。環(huán)評中給出項目所在區(qū)域的大氣、地表水、地下水、噪聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀。調(diào)查建設項目周圍企事業(yè)單位情況，明確其與建設項目的距離，企業(yè)污染狀況等。公用工程項目包括給水、排水、供熱、供氣、電力、通訊、道路交通等內(nèi)容。在進行環(huán)境影響評價過程中，要給出給水來源及水質(zhì)情況；排水管網(wǎng)及排水去向，根據(jù)城市總體規(guī)劃、環(huán)境保護要求、當?shù)刈匀磺闆r和廢水受納水體功能，確定項目排水的水質(zhì)，對于大中型項目應考慮中水回用問題；供熱工程的來源，項目本身是否修建鍋爐房；居民供氣、供電的來源，周圍的道路交通情況等

3.2 環(huán)境影響問題及污染防治分析

3.2.1 廢氣污染。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的廢氣污染物主要來源于采暖供熱供汽鍋爐的燃料燃燒廢氣、地下停車庫集中排放的汽車尾氣及餐飲產(chǎn)生的烹調(diào)油煙等。環(huán)境影響評價中要明確項目鍋爐的位置、噸位、型號、除塵脫硫設備及去除率、煙囪高度、燃煤的煤質(zhì)、廢氣的達標情況；還要說明餐飲油煙的凈化裝置型號、去除率；地下停車場風機位置、排風口的朝向、排風方式等。對這些污染源進行環(huán)境影響分析，并提出相應的污染防治措施。

3.2.2 廢水污染。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的廢水污染源主要來至項目施工期的施工廢水，運營期洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。根據(jù)房地產(chǎn)建設項目性質(zhì)，特點做相應的用排水平衡分析，明確建設項目污水量及排污去向。確定項目運營期污水處理方案，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水處理廠，其排放水質(zhì)要求滿足污水處理廠入水水質(zhì)要求；建設項目選址不設有完善的市政排水管網(wǎng)的，不能將污水排入城市污水處理廠，項目應建設污水處理站，依據(jù)建設項目性質(zhì)、規(guī)模，確定中水回用處理方案。污水處理及中水回用設施應在項目建設過程中同時設計、同時施工、同時運行。

3.2.3 噪聲污染。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的噪聲污染主要來至空調(diào)、冷卻塔、風機、水泵、換熱站等設備的噪聲及社會噪聲。確定建設項目施工期噪聲對環(huán)境保護目標產(chǎn)生影響的防治措施。提出公建配套設備噪聲的防治措施，采用合理布局、吸聲、消音、減振等方法減小噪聲對居民的影響。

3.2.4 固體廢物污染。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的固體廢物主要是居民的生活垃圾，根據(jù)工程分析確定施工期和運營期固體廢物的種類。采用類比分析法或統(tǒng)計法估算固體廢物產(chǎn)生量，明確固體廢物排放去向。確定運營期生活垃圾、鍋爐房產(chǎn)生廢渣、污水處理產(chǎn)生污泥處理方案。

3.3 生態(tài)影響。 房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設前，應明確項目建設過程中破壞綠地、農(nóng)田及砍伐樹木情況，提出生態(tài)補償措施。建設項目綠化面積及綠化率應規(guī)定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數(shù)、立體綠化的同時，還應注意綠化布置的功能性（實用、經(jīng)濟），水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。

4. 綠色房地產(chǎn)評價

隨著居民對居住環(huán)境質(zhì)量要求的不斷提高，以及考慮生態(tài)平衡、資源的有效利用，對房地產(chǎn)建設項目的規(guī)劃、設計、施工、運營和維護等多方面進行衡量改進，積極創(chuàng)建生態(tài)環(huán)保模范小區(qū)，根據(jù)房地產(chǎn)建設項目的性質(zhì)和特點，應著手研究制定綠色房地產(chǎn)的生態(tài)量化指標及其評價體系，用綠色房地產(chǎn)評價標準確定項目綠色房地產(chǎn)水平。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目要依據(jù)項目特點和周圍環(huán)境狀況做出科學，理性的分析，明確項目各種污染源情況，進行環(huán)境影響分析，提出污染防治措施。對房地產(chǎn)開發(fā)建設項目，必須把好環(huán)境保護第一關。認真做好環(huán)境影響評價工作，切實做到以人為本，使房地產(chǎn)開發(fā)建設與城市生態(tài)環(huán)境和社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展

參考文獻：

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