房地產(chǎn)項目工程造價研究

于彥斌 于彥青

【摘要】本文從房地產(chǎn)工程造價控制的內(nèi)涵與意義出發(fā)，系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)工程項目造價中存在的問題，接著研究了房地產(chǎn)工程造價控制措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程造價；控制措施

一、前言

在房地產(chǎn)工程建造的過程中，加強對工程造價的科學(xué)化操控，是房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量和效益的保證。尤其在項目設(shè)計階段，有效地確定與控制房地產(chǎn)工程造價是要得到大家重視的。

二、房地產(chǎn)工程造價控制的內(nèi)涵與意義

加強對房地產(chǎn)工程造價的科學(xué)化管理，指的是在房地產(chǎn)工程資金投入、市場地位、房地產(chǎn)設(shè)計、房地產(chǎn)施工等各個階段，實現(xiàn)工程造價合理確定及有效控制的行為。房地產(chǎn)工程造價控制的目的是提升工程資金的使用效率，節(jié)約工程所需的各項開支，及時糾正施工中產(chǎn)生的錯誤，實現(xiàn)工程項目管理高效化的目標(biāo)，以幫助建設(shè)單位獲得更多的經(jīng)濟和社會效益。

隨著材料和人工等各項成本的不斷增加，房地產(chǎn)工程的資金投入越來越多，房地產(chǎn)工程造價管理和控制成為施工管理的主要內(nèi)容。因此，首先應(yīng)加大對社會主義市場環(huán)境下房地產(chǎn)工程造價的研究。其次，在房地產(chǎn)工程施工中，在每一個涉及到工程造價問題的階段，都要做出科學(xué)的管理和控制，通過健全的房地產(chǎn)工程造價管理與控制體系，保證房地產(chǎn)工程施工的雙全效益，提升資金和材料的適用性。在房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中，管理部門在加強工程審核預(yù)算、決算的同時，更應(yīng)注重對每個階段施工造價的控制，但是仍然會存在一些問題。因此，要有效地提升工程造價控制效果，需要不斷地創(chuàng)新工程造價管理的理念，注重工程造價的全過程管理，為房地產(chǎn)工程的順利施工提供保障。

三、房地產(chǎn)工程項目造價中存在的問題

1、房地產(chǎn)項目投資決策階段存在的問題分析

在可行性研究階段，建設(shè)單位委托設(shè)計單位、勘察設(shè)計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算，該投資估算經(jīng)審批后將作為此項目工程造價的最高限額。但由于本階段以經(jīng)濟分析和方案為主，工程量不明確，所以設(shè)計階段的投資估算，準(zhǔn)確性較差，同時由于建設(shè)單位通常不是投資估算和造價控制的內(nèi)行，而且對工藝流程和方案缺乏認(rèn)真研究；有時建設(shè)單位為了所報項目能被批準(zhǔn)，要求設(shè)計單位在投資估算時有意低估，增加了估算的不準(zhǔn)確性。

2、項目設(shè)計階段存在的問題分析

技術(shù)和經(jīng)濟的結(jié)合不夠，在實際工作中，一般都是設(shè)計人員根據(jù)設(shè)計委托進行現(xiàn)場調(diào)查，選擇方案，進行設(shè)計，設(shè)計人員在設(shè)計中一般都比較注重設(shè)計產(chǎn)品安全實用，技術(shù)先進，強調(diào)設(shè)計的產(chǎn)值，而對設(shè)計產(chǎn)品的經(jīng)濟性不夠重視，比如中低檔項目車庫面積過大，有效使用率過小，電梯梯速一味求快等問題，而忽視設(shè)計中的經(jīng)濟指標(biāo)和成本控制工作。

3、招投標(biāo)階段存在的問題分析

當(dāng)前在招投標(biāo)過程中存在著不合理的競爭。一些少數(shù)有權(quán)威的人士，將工程建設(shè)項目以不公正的手段進行交易，工程指定關(guān)系戶、人情工程，工程造價難以控制，施工單位為了自己企業(yè)的利益，一味要求追加工作費用，所以這種不符合工程的招投標(biāo)，指定的承包商給建設(shè)單位帶來巨大的損失，也是工程造價超額的隱患。在招標(biāo)工程中任意壓價，導(dǎo)致工程造價嚴(yán)重失真。一些建設(shè)單位為了減少建設(shè)資金，使得個別施工單位通過低價中標(biāo)；而在施工過程中想方設(shè)法增加現(xiàn)場簽證及技術(shù)變更，以獲得額外收入，或干脆偷工減料，在材料上以次充好來蒙混過關(guān)，留下質(zhì)量隱患。

4、施工階段存在的問題分析

施工單位建設(shè)工程造價的控制目標(biāo)制定不合理，缺乏科學(xué)性和先進性。材料價格管理方法落后，材料采購、儲存量計算不科學(xué)，不能很好地掌握采購時機，由于建設(shè)市場目前還比較混亂，材料采購價格失真，不法分子從中漁利，也使得占建安工程成本60%-70%的材料費用去控制。在施工組織方面，多數(shù)施工企業(yè)還一直在沿用老辦法，現(xiàn)有的人、財、物沒能得到合理配置與利用，造成大量浪費，從而導(dǎo)致工程造價提高。施工單位從自身利益出發(fā)，通過設(shè)計變更，增加工程量或追求較高利潤。

四、房地產(chǎn)工程造價控制措施

1、嚴(yán)格遵守基本建設(shè)程序規(guī)定

房地產(chǎn)的建設(shè)工序是由建設(shè)工程的自然規(guī)律與經(jīng)濟規(guī)律共同決定的。房地產(chǎn)的建設(shè)程序不但能使工程高質(zhì)量、高速度地完成，并且能獲取很好的效益，而且也是合理準(zhǔn)確的確定工程造價的參考依據(jù)。房地產(chǎn)的建設(shè)工程規(guī)模大、持續(xù)時間長、技術(shù)含量高并且需要消耗的投資比較多，因此，為了科學(xué)地確定工程造價，一定要在施工的全過程中進行多次的造價計算，也就是說根據(jù)基本建設(shè)程序合理地確定在施工過程中不同時期所需的花銷，這樣能夠更加完整地表現(xiàn)出造價的合理性。根據(jù)以往的經(jīng)驗我們可以知道，要想合理地確定工程造價就必須對施工項目制定出合理的程序。

2、對工程造價的控制要以設(shè)計為重心

在施工中的每個過程都要進行造價的計算，但是一定要突出重點。工程造價的核心就是項目的決策以及設(shè)計過程，但是如果投資決策之后，對工程造價的控制重點就應(yīng)該完全放在設(shè)計階段。房地產(chǎn)工程在實施階段通過監(jiān)理控制，不僅能夠在質(zhì)量以及速度等方面令人滿意，在項目實施階段投資控制也應(yīng)該有序地進行。然而在我國，項目前期還沒有實施監(jiān)理制度，因此，在保證規(guī)范的條件下，設(shè)計之后的造價也會因為經(jīng)驗、技術(shù)以及其它的外界因素影響而產(chǎn)生很大的差別，而且，守舊的設(shè)計思想使工程項目的造價比較高。如果不切實際地追求高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，也會使工程的造價過高。

3、在施工過程中，建設(shè)單位要加強現(xiàn)場施工管理

督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制變更洽商、材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種預(yù)算外費用，對必要的變更，應(yīng)做到先算賬，后花錢，變更一旦發(fā)生就及時計算因工作量變更而發(fā)生增減的費用，隨時掌握項目費用額度，避免事情積壓成堆，對工程造價心中無數(shù)。建設(shè)單位的現(xiàn)場代表要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少結(jié)算時的扯皮現(xiàn)象。許多工程就是由于現(xiàn)場簽證不嚴(yán)肅，給工程結(jié)算帶來非常大的麻煩，導(dǎo)致相當(dāng)大的經(jīng)濟損失，因此嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，是施工階段控制工程造價的關(guān)鍵。

4、項目實施過程中要預(yù)防承包商索賠事件的發(fā)生

這也是控制工程造價的一個方面。就目前工程建設(shè)的實際情況而言，業(yè)主未能按約定提供相應(yīng)的施工條件、工程進度款支付滯后、甲方隨便指定分包商的施工也很普遍，指定的分包商往往延誤工程或質(zhì)量較差等，是承包商提出索賠的主要原因。從實際看，承包商提出索賠的原因多種多樣，但最終目的歸結(jié)到費用的增加和工期的延長。而工期的延長往往伴隨著工程費用的增加。因此，在項目實施過程中加強工程的總體管理，規(guī)范業(yè)主的自身行為，對于控制工程造價將起到非常重要的作用。

5、強化內(nèi)部精細(xì)管理

項目建設(shè)管理部要制定項目管理責(zé)任制、項目投資管理辦法等一系列有效的管理機制，輔以各種獎罰辦法，讓每個項目部成員都能主動自發(fā)的開展各自工作，將項目建設(shè)管理部的管理職能的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來。每周要進行投資核算以及投資分析，對投資實行有效的管控。由項目建設(shè)部具體負(fù)責(zé)實施管理投資動態(tài)管理辦法，時刻掌握投資與支付的情況。根據(jù)預(yù)測投資來控制支出，使日常的支出處于受控狀態(tài)。如果投資核算時，出現(xiàn)任何一項的超支，根據(jù)預(yù)測情況和實際情況的相對比較，立刻及時調(diào)整控制方法。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)工程造價操控作為施工中非常重要的內(nèi)容，一定要要對現(xiàn)在已有的工程造價操控辦法進行深入研究，不斷提高工程造價人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

參考文獻

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