提升房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的策略分析

【摘要】當前，我國的社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，致使房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭也日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在激烈的市場競爭中實現(xiàn)良好的發(fā)展，占據(jù)優(yōu)勢地位，就必須強化自身管理，特別是房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理工作，工程管理的效果和質(zhì)量對房地產(chǎn)的市場競爭力有著極為重要的影響，科學(xué)、有效地管理能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中還存在不少問題，本文就這些問題進行分析，探究房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理；策略

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，工程管理是十分重要的組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成前期準備工作后，即進行土地勘察、設(shè)計、拆遷戶搬遷等工作后，由專業(yè)的施工人員進行施工項目的建設(shè)，按照計劃對工程項目的建設(shè)進行有效的管理，保證工程項目建設(shè)按時交付。當前，房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的內(nèi)容和因素比較復(fù)雜，工程管理的任務(wù)也比較艱巨。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中存在的問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的前期工作不到位

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項目建設(shè)前如果將主要精力放在建設(shè)地周邊的環(huán)境、商業(yè)價值等問題上，對工程建設(shè)缺乏前期的勘查和調(diào)研，就不能全面掌握工程建設(shè)所需的技術(shù)以及相關(guān)材料。另外，一些開發(fā)商對工程管理的認識不足，開工建設(shè)往往比較草率，同時對工程項目建設(shè)的技術(shù)以及經(jīng)濟問題缺乏細致的分析和研究，工程項目管理無法對前期準備工作進行科學(xué)的控制，導(dǎo)致后期施工建設(shè)出現(xiàn)一系列問題。 [1]

2、工程管理的制度不健全

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作中，要想取得良好的效果就需要有完善的工程管理制度作保障，然而在實際的工程管理中，管理制度并不完善，不利于房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利施工，也不利于房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。為了節(jié)省成本支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少工程管理人員，管理人員缺失，管理制度不完善，導(dǎo)致工程管理工作得不到有效的落實。

3、施工建設(shè)缺乏相關(guān)規(guī)定的許可

在進行房地產(chǎn)工程項目時，為了實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益，大部分開發(fā)商都希望盡早開工，盡早結(jié)束。為了提前開工，一些施工單位在還沒有得到政府以及相關(guān)建設(shè)部門審批、辦理施工手續(xù)的情況下就進行施工建設(shè)。還有些房地產(chǎn)開發(fā)商在開挖和填坑手續(xù)辦理完畢后，施工建設(shè)許可獲得之前就進行施工，這種做法很容易受到相關(guān)部門的懲罰，強制暫停施工，造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益受損。所以房地產(chǎn)開發(fā)商如果不重視施工許可，不僅會影響工程正常建設(shè)，還會造成導(dǎo)致房地產(chǎn)的信譽受到影響。[2]

4、成本控制不理想

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，工程的成本以及質(zhì)量控制是管理的重點內(nèi)容，應(yīng)將工程的成本以及質(zhì)量控制貫穿于工程建設(shè)的始終。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，房地產(chǎn)企業(yè)更多關(guān)注的是工程項目的功能以及外觀，成本控制的意識不高，設(shè)計階段沒有對工程項目的經(jīng)濟性進行分析和研究，導(dǎo)致工程項目成本消耗多，建設(shè)效果不理想。

5、質(zhì)量控制不到位

控制成本需要以保證工程項目的質(zhì)量為前提，但是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理過程中，要從始至終對工程項目的質(zhì)量進行控制是比較困難的，在工程項目的施工前期，由于工程項目涉及的內(nèi)容比較少，質(zhì)量管理工作也比較簡單，但是到收尾階段，工程質(zhì)量的控制就會出現(xiàn)問題。例如由于工程承包商與分包商協(xié)調(diào)不合理，管理范圍不明確而造成的矛盾，工程項目竣工后，驗收環(huán)節(jié)中出現(xiàn)質(zhì)量問題等。

二、提升房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的策略

1、提高對工程前期準備工作的重視程度

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項目建設(shè)前，對工程建設(shè)缺乏前期的勘查和調(diào)研，不能全面掌握工程建設(shè)所需的技術(shù)以及相關(guān)材料，不利于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理效果的實現(xiàn)。因此必須做好開發(fā)項目工程的前期準備工作，對工程項目做好市場調(diào)研以及投資決策工作，控制好工程風(fēng)險的出現(xiàn)，在設(shè)計階段，要做好工程的設(shè)計工作，從市場的實際情況出發(fā)，對經(jīng)濟、技術(shù)、安全等問題進行細致、全面的考察，避免施工過程中出現(xiàn)設(shè)計變更的現(xiàn)象。加強與設(shè)計單位之間的溝通，對工程項目進行動態(tài)化的管理，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)良好的經(jīng)濟和社會效益。

2、建立完善的房地產(chǎn)開工項目工程的管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在市場競爭中實現(xiàn)良好的、可持續(xù)發(fā)展，就必須建立完善的工程管理制度，為工程管理工作提供科學(xué)的依據(jù)。建立完善的房地產(chǎn)開工項目工程的管理制度，設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理機構(gòu)，并配備專業(yè)化的管理人員，將工程管理工作以及責任進行細致的劃分，將管理工作落實到具體個人身上，強化項目工程管理的效果。

3、做好項目工程的成本管理

當前房地產(chǎn)市場競爭激烈，價格優(yōu)勢成為房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的有力因素，在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，必須加強對工程成本的管理，在工程項目的開發(fā)階段對房地產(chǎn)建設(shè)的成本進行預(yù)測和評估，將房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本控制在合理的范圍內(nèi)，在保證施工質(zhì)量的前提下控制成本。在工程設(shè)計階段做好工程造價工作，保證工程造價的合理。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理應(yīng)貫穿于工程建設(shè)的始終，保證工程建設(shè)的各個階段都在成本控制的范圍內(nèi)，找到影響成本控制的因素，并采取積極有效地措施加以解決，提高工程項目建設(shè)的效果。

4、提高對工程質(zhì)量的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理還需要做好工程的質(zhì)量控制工作。在項目工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的因素有很多，例如設(shè)計、材料設(shè)備、人員等，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要積極采取措施做好質(zhì)量控制工作。完善施工材料、設(shè)備的采購，保證其質(zhì)量，為工程建設(shè)的質(zhì)量打下堅實的基礎(chǔ)，建立完善的規(guī)章制度，禁止違法亂紀行為的出現(xiàn)，提高工程管理人員的質(zhì)量管理意識，保證施工人員安全施工。采用現(xiàn)代化的質(zhì)量管理方法，在設(shè)計階段對工程的經(jīng)濟、技術(shù)等進行分析，并對工程造價進行準確的預(yù)測，積極學(xué)習(xí)和借鑒先進的管理理念和經(jīng)驗，使工程項目的質(zhì)量得到有效地管理。[3]

5、強化工程項目的風(fēng)險管理

房地產(chǎn)行業(yè)的投資比較多，規(guī)模比較大，也會存在一定的風(fēng)險，對工程項目的風(fēng)險進行管理，有助于減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)企業(yè)可以進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，可以簽訂合同，明確雙方的責任，減少房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險損失。還可以購買保險，一旦發(fā)生意外事故，由保險公司承擔一部分風(fēng)險費用，將風(fēng)險中的一部分轉(zhuǎn)移給保險公司，降低了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險成本。[4]

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)中，工程管理是十分復(fù)雜的工作，工程管理水平的高低對于房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益有著十分重要的影響。但是當前房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中還存在很多問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極采取措施進行工程管理控制，保證房地產(chǎn)項目建設(shè)的質(zhì)量，促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良好的發(fā)展。

參考文獻

[1] 吳茂坤.淺談溝通管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的運用[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2014，01：151-152.

[2] 文進步.房地產(chǎn)企業(yè)異地項目工程管理方法探討[D].華南理工大學(xué)，2010.

[3] 張翱.SH房地產(chǎn)公司開發(fā)項目全過程工程造價管理模式研究[D].中南大學(xué)，2009.

[4] 李挺立.基于價值工程的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制[D].北京交通大學(xué)，2007.

作者簡介：藍杏萍（1987-），女，廣西梧州人，學(xué)歷：本科，研究方向：從事房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理研究。