關于保障性住房建設標準的研究

單亞江

摘要：本文是在深入研究保障性住房使用特點的基礎上，對保障性住房的特殊性進行分析比較，通過對住宅的精細化設計，實現(xiàn)在規(guī)定的面積標準和有限造價的前提下，努力實現(xiàn)保障性住房小區(qū)或組團的總體功能基本齊全，造型美觀、色彩協(xié)調、細部完美，居住功能有較高的舒適度；并落實好建筑節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和保護環(huán)境的要求。

關鍵詞：保障性住房；小戶型；經濟性；舒適性

1引言

1.1國內背景

北京、上海、深圳率先出臺了《保障性住房建設導則》等相關規(guī)范性文件，在建設中起到了主導性的控制，因此，為提高保障性住房的建設水平，設計水平，在規(guī)定的面積標準內實現(xiàn)基本居住功能和較高的舒適度，全面落實建筑節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護的要求，促進經濟適用房住房設計和建設的標準化、模糊化，提高保障性住房的質量和性能，推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化。

1.2研究目標

保障性住房建設的迅速發(fā)展，標志著我國住宅產業(yè)開發(fā)模式的又一次變革，即由完全市場化的商品開發(fā)模式轉向一部分由國有資金為投資主體、政府政策支持、為低收入群體提供住房的開發(fā)模式。由于處于初始階段，人們對這次新的變革在思想上缺少應有的敏感，并顯露出準備上的不足。不少設計單位也仍舊延續(xù)著商品房設計的慣性思維和房型簡單“瘦身”的方法。上述現(xiàn)象提醒我們，當下對保障性住房的討論和研究迫在眉睫。

2保障性住房現(xiàn)狀

2.1現(xiàn)狀問題

2.1.1分配運營管理

（1）融資渠道較狹窄。杭州市保障性住房的主要資金來源為土地出讓金純收益的10%部分和公積金增值部分，除此以外主要依靠貸款運作籌集資金，融資渠道較為狹窄。

（2）保障對象有偏差。目前由于經濟適用住房申請條件審核制度和程序的不完善，部分低收入家庭無法入住保障性住房，而一些中高收入通過購買保障性住房尋租獲利，保障對象出現(xiàn)偏差，也進一步加劇了保障性住房的供求矛盾。

（3）資金管理不完善。保障性住房的運營遵循“保本微利”的原則，建設單位的利潤空間相對較小，因此在開發(fā)上對建設資金的管理、成本的控制提出了更高的要求。

2.1.2規(guī)劃設計管理

（1）住房選址太偏遠。

（2）基礎配套較缺乏。

（3）戶型設計不合理。

2.1.3工程建設管理

（1）工程管理不到位。杭州部分保障性住房建設過程中還是存在安全管理不到位之處，主要體現(xiàn)在安全生產、文明施工等方面。

（2）住房質量問題多。引起保障性住房質量問題的原因主要有兩方面：一方面是由于保障性住房以“保本微利”為原則，開發(fā)利潤空間本就較小，隨著住房建安成本的提高，部分保障性住房開發(fā)商迫于成本壓力，人為降低了建筑質量標準；另一方面由于政府缺乏有效的針對保障性住房的監(jiān)管和激勵機制，導致保障性住房項目在質量上缺乏規(guī)范與監(jiān)管。

3規(guī)劃設計導則

3.1總則

（1）為明確保障性住房的設計要求，依照國家及本市有關規(guī)定，制定本《導則》。

（2）本導則所稱保障性住房是指經濟適用住房和廉租住房。

（3）保障性住房設計應以人為本，堅持安全、實用、經濟、可改造性和可持續(xù)發(fā)展的原則。

3.2選址與規(guī)劃

3.2.1 保障性住房項目的選址應符合的條件

（1）選擇地質條件適宜、環(huán)境適宜的區(qū)域。

（2）保障性住房的建設宜臨近城市的軌道交通站點、公交站點、交通換乘樞紐等，考慮居民的出行要求。

（3）結合城市總體規(guī)劃，考慮居民的就業(yè)要求。

（4）應建設在設有相應的商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務設施以及市政配套設施的區(qū)域；或公共服務設施與市政配套設施能夠與保障性住房同步規(guī)劃，同步實施并同期投入使用。

3.2.2 保障性住房的規(guī)劃應堅持節(jié)約城市建設用地

保障性住房的規(guī)劃、設計和建設應以中高層住宅、高層住宅為主，原則上不建多層住宅、低層住宅。在城市用地緊張的現(xiàn)狀條件下，優(yōu)選中高層與高層住宅，遠離城市中心的新城和郊區(qū)，可以適當考慮多層住宅和中高層住宅。

3.3住宅設計原則

保障性住房的設計應該綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關系、風俗習慣等因素，滿足本市中低收入家庭的基本居住生活需求。

保障性住房應獨立成套建設，以適應現(xiàn)代生活方式為基礎，符合杭州市中低收入居民的家庭構成、生活習慣，滿足基本居住需求。同時，保障性住房設計應堅持“小套型、功能全、靈活性、簡裝修”的原則，滿足居住建筑“經濟、適用、美觀、安全”的基本要求，考慮節(jié)能、節(jié)地，以高層住宅為主，根據(jù)地塊條件選擇單元式、塔式等經濟合理的住宅類型，在考慮經濟性的前提下盡可能保證舒適性，避免通廊式住宅。

4成本控制

4.1前期策劃和設計的階段

4.1.1 準確的進行項目的規(guī)劃和市場的定位

經濟適用房是提供給城市的低收入群體的一種具有社會保障的性質的住房， 然而， 有些地方的經適房項目， 往往存在著設計的標準過高、 戶型的面積過大等種種的問題， 使得本該利民的經適房變成了個別人的豪宅， 嚴重的偏了經適房的本質要求。

4.1.2 建設用地的選址

對于經適房項目的開發(fā)， 一般情況下，政府實行的是行政劃撥用地或各種稅費減半征收的優(yōu)惠政策， 所以經適房的開建一定會在一定程度上使城市的土地收益降低， 并且經適房通常情況下都選擇在了城市的邊緣或者近郊土地的收益額較小的地段， 這種做法雖然可以相對的降低房價， 然而也帶來了一些新的問題。

4.1.3 設計方案體現(xiàn)經濟適用房特點

（1）住宅平面的布置應盡可能的將外墻周長系數(shù)以及結構面積系數(shù)縮小。 以滿足住宅的基本功能和保證居住質量為前提，加大住宅的進深， 對造價的降低也是很有效果的。

（2）小區(qū)的規(guī)劃和設計要按照小區(qū)自身的基本功能與要求， 對住宅建筑合理地安排， 公共的建筑、 管線、 道路和綠地的布局也在合理安排之中。 豎向的設計必須根據(jù)當?shù)厍闆r來定， 以免造成大填大挖， 以至于增加不必要的費用。

（3）嚴格的控制經適房的住房面積。建議住宅的建筑面積必須控制在60到80平米以內， 主要以兩房一廳或者三房一廳為主。

4.2 項目建設的施工階段

4.2.1 抓好施工圖的審核和細化

在項目的建設之前， 施工的圖紙設計的質量好壞和審核水平的高低， 對成本的控制有著直接的關系， 在建設的施工過程中， 可以盡可能的減少可變的因素以及不確定的因素起很重要的作用。因此， 若要很好的控制建設的成本， 就一定要抓好房地產的項目建設過程中的施工圖審核和細化的工作。

4.2.2強化工程施工招標、材料采購招標和合同管理工作

房地產企業(yè)必須優(yōu)選合適的施工單位以及材料的供應商， 確保工程的建設成本控制的工作能夠順利的進行。

4.2.3 工程建設的現(xiàn)場管理的加強

項目建設的施工階段， 必須派合格的現(xiàn)場代表進駐到工地上， 并且委托一家實力比較強的監(jiān)理公司， 對工程質量、 工期以及成本的管理進行加強。

4.3 竣工驗收的階段

驗收的階段， 業(yè)主必須對以下的工作進行認真的檢查。

（1）必須要有完整的技術檔案和施工管理資料。

（2）必須完成建設工程的設計合同所約定的各項內容。

（3）必須要有施工、 勘察設計、 建設單位、 工程監(jiān)理分別簽署的質量合格文件。

（4）必須要有施工單位所簽署的工程保修書。

（5）必須有工程使用的主要的建筑材料、 建筑配件以及設備的合格證件以及進場的試驗報告。

參考文獻

[1]上海市城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定滬建建（1996）第1013號

[2]《上海市保障性住房建設技術要求暫行規(guī)定》[2008]704號滬建交

[3]上海市保障性住房建設導則（試行）

[4]部門聯(lián)合發(fā)布《經濟適用住房管理辦法》

[5]深圳市保障性住房規(guī)范