對當前我國房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)的思考

王啟東

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于基礎(chǔ)性行業(yè)，其涉及范圍廣且關(guān)聯(lián)程度高，無論是建筑工程還是金融行業(yè)都與之息息相關(guān)。從金融政策法規(guī)方面來探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義，良好的金融體系可以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。本文對我國的房地產(chǎn)金融政策法規(guī)的現(xiàn)狀和問題進行分析，并提出建立房地產(chǎn)金融政策法規(guī)體系和加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新等方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；政府調(diào)控

前言：房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸市場化的過程中，我國人民的居住條件得到了較大改善，地方財政的收入也隨著房地產(chǎn)的火爆而增高。但是，我國的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了大量的問題，例如房地產(chǎn)泡沫和房價過高，這導(dǎo)致大中城市居民難以負擔高額的房價，另外一部分城市卻出現(xiàn)大量空樓。這些問題阻礙了我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高。本文對我國的房地產(chǎn)金融政策法規(guī)的現(xiàn)狀和問題進行分析，提出完善政策法規(guī)的方案。

一、我國房地產(chǎn)金融政策法規(guī)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)屬于基礎(chǔ)性行業(yè)，其涉及范圍廣且關(guān)聯(lián)程度高，無論是建筑工程還是金融行業(yè)都與之息息相關(guān)。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展繁榮的同時，這些相關(guān)行業(yè)也熱度高漲，共同為國民經(jīng)濟增長做出貢獻。

為了解決房地產(chǎn)行業(yè)逐漸凸顯的問題，政府在近些年來加大了對房地產(chǎn)業(yè)的行政管理力度，包括消費信貸、住房公積金、開發(fā)信貸、土地規(guī)范和市場監(jiān)管以及抵押證券等。這些政策拉動了內(nèi)需，改善了居民的居住環(huán)境并增加了就業(yè)崗位。自1994年我國第八屆人民代表大會通過了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》后，我國政府構(gòu)建的房地產(chǎn)法律體系有了里程碑式的意義。我國最高層次的房地產(chǎn)管理法律包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《繼承法》和《民法通則》等，除了相關(guān)法律外，還擁有一系列的條例規(guī)定，例如《城市預(yù)售商品房管理辦法》等[1]。房地產(chǎn)金融類法律法規(guī)則包括《商業(yè)銀行法》、《證券法》和《擔保法》等。逐年出臺并完善的房地產(chǎn)調(diào)控法律和金融法規(guī)共同對房地產(chǎn)投資和買賣領(lǐng)域進行了相應(yīng)調(diào)整，促進了房地產(chǎn)金融業(yè)的快速發(fā)展[2]。

進入2000年以后，我國房地產(chǎn)金融行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時，也暗含著部分地區(qū)房產(chǎn)投資過熱、商品房空置率上升和土地炒作嚴重等問題。其房地產(chǎn)經(jīng)濟基本形式是：局部過熱，整體健康。這種情形一直從2000年初延續(xù)到今天。這些問題既與正常的市場規(guī)律相關(guān)，也與上述政策的實施或監(jiān)督漏洞相關(guān)。在這種情況下，我國政府相繼頒布了建住房[2002]217號、銀發(fā)[2002]247號、銀發(fā)[2003]121號文件一直到國辦發(fā)[2010]4號等文件[3]。2011年，國務(wù)院推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，要求強化差別化住房信貸政策。幾年間，住房限購令、新國十條、京十二條和上海限購令等各項措施相繼出臺，控制了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，在一定程度上也規(guī)范了房地產(chǎn)金融市場。

二、我國金融政策法規(guī)的問題

從房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)金融政策法規(guī)的問題較多，例如金融政策“過度支持”、部分領(lǐng)域缺乏專門法律等。下文主要從住房公積金和調(diào)控體系漏洞兩個方面進行闡述。

（一）住房公積金管理不夠完善

住房公積金制度實際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式，多年來，住房公積金政策的實施很大地提高了我國居民的房屋購買能力。但是，當前住房公積金管理存在著四點問題：第一，住房公積金的收取存在困難。各企業(yè)，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)的住房公積金管理較為混亂，拖欠現(xiàn)象較為嚴重，而針對拖欠企業(yè)的懲罰機制還是空白。第二，住房公積金管理機構(gòu)不明確。目前住房公積金是由財稅部門對公積金進行審核，由基金管理部門安排使用，金融部門進行存貸。各地區(qū)針對各部門的業(yè)務(wù)無統(tǒng)一準則，各部門的權(quán)力和責任存在交叉。第三，資金運作管理不夠嚴格。住房公積金應(yīng)?？顚Ｓ?，但部分企業(yè)的公積金卻成為腐敗重災(zāi)區(qū)，違規(guī)挪用較多。第四，基金的使用方向存在偏差。部分地區(qū)的貸款審批要求寬松，導(dǎo)致出現(xiàn)重視建房而輕視購買的傾向。

（二）調(diào)控體系漏洞較多

房地產(chǎn)金融法律體系漏洞主要體現(xiàn)在兩個方面：第一，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)存在空白。雖然中央政府和地方政府已經(jīng)頒布了大量的金融法律法規(guī)，但是其法律法規(guī)依然落后于現(xiàn)實發(fā)展。目前，當前房地產(chǎn)金融市場急需《投資信貸法》，《物權(quán)法》、《外匯法》和《存款保險法》等一系列法律法規(guī)。第二，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)存在相互抵觸的內(nèi)容。例如，中國人民銀行頒布的《國有商業(yè)銀行資產(chǎn)負債管理暫行監(jiān)控指標》中規(guī)定，對同一借款人的貸款和商業(yè)銀行資本余額的比例最高不能超過15%，而《商業(yè)銀行法》卻規(guī)定為10%[4]。

三、完善我國房地產(chǎn)金融政策法規(guī)的方案

（一）完善住房公積金制度

完善住房公積金制度，可以改變行政手段的隨意性和主觀性，而從根本上解決此類問題則必須完善相關(guān)法律。應(yīng)立法規(guī)定對住房公積金的來源、使用方向、性質(zhì)、使用方法、基金核定、管理措施和監(jiān)督措施等方面進行嚴格規(guī)定。同時，可對放寬職工提取住房公積金和異地貸款等以往政策進行調(diào)整以適應(yīng)社會發(fā)展狀況。

（二）建立房地產(chǎn)金融政策法規(guī)體系

目前，大部分金融法律法規(guī)在面對實際問題時缺乏針對性和內(nèi)部一致性。從根本上說，我國并未建立起房地產(chǎn)金融法律法規(guī)體系。我國應(yīng)借鑒西方先進的金融管理經(jīng)驗，依據(jù)自身國情對政策取其精華去其糟粕，加強房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)。其具體應(yīng)將重點放在房地產(chǎn)信貸和法治建設(shè)上，房地產(chǎn)信貸市場秩序的規(guī)范在于制定貸款抵押的相關(guān)法律。

（三）以法律形式明確政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的角色

在房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，我國政府職能在房地產(chǎn)金融市場中角色不夠明確，在某些領(lǐng)域產(chǎn)生過度干預(yù)或過少干預(yù)的現(xiàn)象。因此，應(yīng)以法律的形式明確規(guī)定政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中的責任和義務(wù)。地方政府應(yīng)嚴格遵守相關(guān)調(diào)控規(guī)定，貫徹中央宏觀調(diào)控的決策，不能超越職權(quán)干涉房地產(chǎn)市場。

（四）推進房地產(chǎn)金融在服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新

創(chuàng)新意味著打破尋常，采用新手段參與到房地產(chǎn)金融投資，適度的創(chuàng)新可以提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)運行的效率和質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計，2013年7月～2014年8月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均每月得到10000億左右的國內(nèi)貸款，其余為自籌資金和外資，國內(nèi)貸款占絕大部分[5]。由此可見，資金來源的集中化是房地產(chǎn)金融資產(chǎn)渠道的最大特點。通過金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，可以開發(fā)更多的房地產(chǎn)融資渠道，更好地吸收社會的閑散資金。因此，應(yīng)頒布相關(guān)政策支持并促進金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，以解決房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏資金的問題。

總結(jié)：從金融政策法規(guī)方面來探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義，良好的金融體系可以促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟總體健康，局部過熱。要建立更完善的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，可從住房公積金制度、金融法規(guī)體系、明確政府職能和推進金融產(chǎn)品創(chuàng)新等方面入手。（作者單位：中交投資有限公司）

參考文獻：

[1] 范廣垠.我國房地產(chǎn)政策宏觀分析的模型與方法——以1998-2009年房地產(chǎn)政策為例[J].同濟大學學報（社會科學版），2010，01（11）：118-124.

[2] 劉力瑛.論中國房地產(chǎn)政策制定的影響因素[J].經(jīng)營管理者，2010，24（27）：132.

[3] 王博永，楊欣.基于網(wǎng)絡(luò)搜索的房地產(chǎn)政策調(diào)控效果研究[J].管理評論，2014，09（32）：78-88.

[4] 謝啟秦.我國房地產(chǎn)政策制定的模型分析[J].特區(qū)經(jīng)濟，2012，09（41）：217-219.

[5] 譚維.控制論視角下的我國房地產(chǎn)政策分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2013，11（12）：44-46.