農(nóng)墾土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制探討

潘正良

摘 要：農(nóng)墾是有著1200萬人的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，由于歷史形成的體制上的原因使得其社會(huì)負(fù)擔(dān)沉重。本位以廣西農(nóng)墾為例，就如何建立完善農(nóng)墾土地價(jià)格流轉(zhuǎn)作了探討，主要從收益現(xiàn)值和土地承載力需求兩個(gè)方面來測算農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)值，在滿足土地承載力需求的前提下通過流轉(zhuǎn)雙方的博弈，形成最終的流轉(zhuǎn)價(jià)格。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；農(nóng)地價(jià)值；收益現(xiàn)值；土地承載力需求

土地流轉(zhuǎn)源于農(nóng)村集體土地承包，主要是指土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，其實(shí)質(zhì)是土地權(quán)利的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。目前，我國土地流轉(zhuǎn)市場已初步形成[1]，但發(fā)展很不完善，尚未形成合理有效的市場運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，特別是土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制的缺失，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)價(jià)格失真、土地資源得不到有效配置，嚴(yán)重制約土地流轉(zhuǎn)效率。本文就廣西農(nóng)墾國有農(nóng)場土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、存在問題進(jìn)行探討，對(duì)墾區(qū)土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)地價(jià)值測算方法進(jìn)行論述，為合理確定國有農(nóng)場土地流轉(zhuǎn)價(jià)格提供參考。

一、墾區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

1.墾區(qū)土地流轉(zhuǎn)整體情況

廣西農(nóng)墾管區(qū)約有252萬畝國有土地，其中90%分布在全區(qū)14個(gè)市的48個(gè)在農(nóng)場，農(nóng)用地占土地總面積的75%以上，其他后備土地資源占25%左右。墾區(qū)土地流轉(zhuǎn)的客體主要是國有農(nóng)場土地經(jīng)營權(quán)，在雙層經(jīng)營體制下農(nóng)場土地實(shí)行“兩田制”管理，農(nóng)場留取一定比例土地用于農(nóng)場職工家庭承包經(jīng)營，其余土地用于合理流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)種植大戶規(guī)模經(jīng)營。

目前，墾區(qū)土地流轉(zhuǎn)存在兩種模式：報(bào)批流轉(zhuǎn)和私下流轉(zhuǎn)，私下流轉(zhuǎn)即發(fā)包方（農(nóng)場）與經(jīng)營者私底下達(dá)成協(xié)議，未經(jīng)農(nóng)墾局審批自行流轉(zhuǎn)。農(nóng)墾轄區(qū)土地分散在全區(qū)各市，且多在偏遠(yuǎn)地區(qū)，難以形成統(tǒng)一有效的土地流轉(zhuǎn)市場，由于私下流轉(zhuǎn)沒有經(jīng)農(nóng)墾局審批備案，流轉(zhuǎn)數(shù)量和金額難以統(tǒng)計(jì)。從報(bào)批流轉(zhuǎn)情況看，2009-2014年墾區(qū)農(nóng)場發(fā)生農(nóng)用地流轉(zhuǎn)46起，流轉(zhuǎn)面積9796.97畝，土地報(bào)批流轉(zhuǎn)率較低，其流轉(zhuǎn)價(jià)格也較為混亂。為推動(dòng)土地規(guī)范、合理、有序流轉(zhuǎn)，農(nóng)墾集團(tuán)下設(shè)土地流轉(zhuǎn)交易中心，通過土地交易平臺(tái)、土地信息發(fā)布平臺(tái)和資金結(jié)算平臺(tái)等，將試點(diǎn)農(nóng)場國有土地對(duì)外流轉(zhuǎn)納入土地流轉(zhuǎn)交易中心統(tǒng)一運(yùn)作管理，但該交易中心目前處于試驗(yàn)階段。

2.土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差異較大

由于區(qū)位、土地適宜性、市場供需情況的不同，加上墾區(qū)部分土地產(chǎn)權(quán)不明晰，農(nóng)場土地流轉(zhuǎn)價(jià)格相差較大。2009年以來，區(qū)墾農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格在35～2500元/畝.年不等，對(duì)于區(qū)位條件較好，適宜種植苗木、花卉等經(jīng)濟(jì)作物的農(nóng)場，由于產(chǎn)出較高，其流轉(zhuǎn)價(jià)格相對(duì)也比較高；對(duì)于尚未確權(quán)發(fā)證、土地權(quán)屬有爭議或較為偏遠(yuǎn)、土地利用粗放、土地適宜性不高的土地，其流轉(zhuǎn)價(jià)格自然不高。另外，同一農(nóng)場不同經(jīng)營項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)價(jià)格也存在較大的差異。如良圻農(nóng)場，用于從事作物種子種苗繁育項(xiàng)目的土地以1500元/畝.年的對(duì)外發(fā)包，而由個(gè)人承包用于擴(kuò)大養(yǎng)豬場地的項(xiàng)目則以700元/畝.年的價(jià)格使用。

3.土地流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍偏低

據(jù)劉寒梅等的調(diào)研[2]，我國東部沿海城市郊區(qū)，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到年均每畝4000多元，西部云南、四川等地城市郊區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)也達(dá)到1000元以上，而云南省的富民縣山區(qū)最低也達(dá)了到400元。從近5年墾區(qū)（農(nóng)場）農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格看，除位于南寧、柳州等城郊個(gè)別農(nóng)場部分土地流轉(zhuǎn)價(jià)格在1000元/畝.年以上，大多數(shù)農(nóng)場（超過50%）土地流轉(zhuǎn)價(jià)格年均每畝在400元以下，雖然近兩年土地流轉(zhuǎn)價(jià)格有所上升，但從總體來看墾區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍偏低。土地權(quán)屬糾紛、產(chǎn)權(quán)不明晰、農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場有效需求不足是造成農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低的主要原因。

二、存在的問題

1.缺乏有效的價(jià)格形成機(jī)制

土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制的缺失，是約束土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展主要原因。墾區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格主要是由農(nóng)場與經(jīng)營者協(xié)商確定，由于目前土地流轉(zhuǎn)價(jià)格構(gòu)成不明、沒有規(guī)律可循，主要靠的是“討價(jià)還價(jià)”，這種非自由市場模式形成的價(jià)格，摻雜著人情關(guān)系，不排除存在權(quán)力尋租的成分，難以體現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的真正價(jià)值。

2.缺乏有效的價(jià)格增長機(jī)制

從目前墾區(qū)土地流轉(zhuǎn)情況看，土地流轉(zhuǎn)期大多在十年以上，流轉(zhuǎn)期限較長，而合同中通常按三到五年為一期，每期在約定底價(jià)的基礎(chǔ)上增幅5%～10%，其實(shí)相當(dāng)于已經(jīng)確定了流轉(zhuǎn)期內(nèi)的土地價(jià)格，今后的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格與土地流轉(zhuǎn)市場行情無關(guān)，不能充分保障流轉(zhuǎn)雙方的收益，容易使農(nóng)場利益受損。

3.缺乏有效的價(jià)格監(jiān)管機(jī)制

合理有效的價(jià)格監(jiān)管，是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)交易、實(shí)現(xiàn)公平公正的前提。價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的缺失，導(dǎo)致價(jià)格隨意性大，也導(dǎo)致了不公平性，容易產(chǎn)生腐敗，影響市場秩序。

三、基于流轉(zhuǎn)的農(nóng)地價(jià)值測算

價(jià)格是價(jià)值的體現(xiàn)，在市場交易中價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，合理測算農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)值，對(duì)規(guī)范區(qū)域農(nóng)地流轉(zhuǎn)具有重要意義。測算農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)值可以從兩方面來考慮：一是根據(jù)農(nóng)地生產(chǎn)經(jīng)營收入用收益現(xiàn)值法進(jìn)行測算，二是從土地承載力方面進(jìn)行考慮，根據(jù)區(qū)域農(nóng)地所承載的人口數(shù)量和人年均糧食需求量，測算出畝均農(nóng)用地所需承載滿足人類生活的最低產(chǎn)出。

1.基于現(xiàn)值收益法的測算

收益現(xiàn)值法是根據(jù)土地純收益來估算土地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)值[3]，其計(jì)算公式如下：

V=∑nt=1Rt（1+i）t

其中：V-基于流轉(zhuǎn)的農(nóng)地價(jià)值，Rt-第t年的土地年預(yù)期凈收益額（總收入-各類成本），n-土地流轉(zhuǎn)年限，i-折現(xiàn)率（參考同期貸款利率確定）。由于種植不同作物土地產(chǎn)出差別較大，而同一農(nóng)場也不可能所有土地都種植同一作物，計(jì)算土地年預(yù)期凈收益額時(shí)可采用的土地流轉(zhuǎn)前三年平均產(chǎn)值扣除成本后得到，若流轉(zhuǎn)期過長收益現(xiàn)值難以體現(xiàn)后期農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)值，因此，僅測算流轉(zhuǎn)首年的農(nóng)地價(jià)值。

2.基于區(qū)域土地承載力需求的測算

土地承載力需求，反映了一定時(shí)期內(nèi)區(qū)域土地所需承載的人口數(shù)量。假設(shè)區(qū)域人口的生活需求全部由農(nóng)地產(chǎn)出來滿足，農(nóng)地產(chǎn)出按糧食產(chǎn)值進(jìn)行折算，則按年人均糧食需求量，可測算出畝均農(nóng)用地所需承載滿足人類生活的最低產(chǎn)出。計(jì)算公式如下：

V=MrPS

其中，V-基于區(qū)域土地承載力最低需求的農(nóng)地價(jià)值，P-一定時(shí)期內(nèi)區(qū)域人口數(shù)量，r-為年人均糧食消費(fèi)量，M-糧食單價(jià)，S-區(qū)域農(nóng)地面積。區(qū)域人口數(shù)量和區(qū)域農(nóng)地面積可采用廣西農(nóng)墾統(tǒng)計(jì)資料匯編中統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)；糧食單價(jià)按糧食市場零售價(jià)測算；人均糧食需求量可參考周小平等[4]的研究，將380kg定為溫飽水平、400kg小康水平為標(biāo)準(zhǔn)水平、420kg為較高水平進(jìn)行測算。

3.結(jié)論

基于現(xiàn)值收益法的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)值測算，是根據(jù)農(nóng)地的生產(chǎn)能力所做的經(jīng)濟(jì)收益現(xiàn)值折算，未考慮發(fā)包方與承包方的收益分配額度；而基于區(qū)域土地承載力需求的農(nóng)地價(jià)值測算與區(qū)域人均農(nóng)地面積有關(guān)。對(duì)比兩種方法的測算結(jié)果，當(dāng)區(qū)域農(nóng)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出大于區(qū)域土地承載力需求，則表明區(qū)域人口需求在土地承載力范圍內(nèi)；當(dāng)區(qū)域農(nóng)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出小于區(qū)域土地承載力需求，則表明目前的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不能滿足土地承載力需要求，需對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整。郭軍[5]認(rèn)為土地承包方的利潤理論上應(yīng)從土地流轉(zhuǎn)后的增值收益上獲得；筆者認(rèn)為流轉(zhuǎn)是為了增加收益，不管承包方利潤包含那些部分，區(qū)域土地流轉(zhuǎn)價(jià)格都應(yīng)高于區(qū)域土地承載力需求。因此可以說，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是基于土地承載力需求與收益現(xiàn)值之間，土地承包者與發(fā)包者博弈的結(jié)果。

土地流轉(zhuǎn)是一種市場行為，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是通過市場交易形成的。影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的因素很多，包括農(nóng)地稟賦因素（氣候、水文、地力、區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施等）、流轉(zhuǎn)行為人屬性因素（農(nóng)地流轉(zhuǎn)主體自身屬性對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格的影響）、市場因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場結(jié)構(gòu)等）等。由于土地資源的價(jià)值難以量化，目前尚未有公認(rèn)的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估體系，所采用的方法有待改進(jìn)，如何客觀準(zhǔn)確地計(jì)算農(nóng)地流轉(zhuǎn)的價(jià)值，還應(yīng)在資料允許的情況下，進(jìn)行多方面綜合考慮。

四、相關(guān)建議

1.完善土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制

合理的流轉(zhuǎn)價(jià)格應(yīng)是在市場作用下形成的交易價(jià)格，應(yīng)充分發(fā)揮市場在土地流轉(zhuǎn)中的基礎(chǔ)性作用，采用招、拍、掛等方式確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。首先，要加快土地確權(quán)發(fā)證，明晰土地產(chǎn)權(quán)，為順利實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。其次，搭建流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)體系，以規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，降低交易成本，確保流轉(zhuǎn)收益，促進(jìn)農(nóng)地快速、有序流轉(zhuǎn)；通過服務(wù)平臺(tái)發(fā)布土地流轉(zhuǎn)價(jià)格信息，降低供求雙方信息不對(duì)稱的程度，減少流轉(zhuǎn)交易糾紛；通過建立流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為交易雙方提供政策法律咨詢、發(fā)布用地信息、流轉(zhuǎn)信息變更登記等服務(wù)，規(guī)避流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立流轉(zhuǎn)價(jià)格調(diào)整保障機(jī)制

由于土地流轉(zhuǎn)期限較長，建立價(jià)格調(diào)整保障機(jī)制很有必要。具體做法有兩種：一是直接在合同中按年約定價(jià)格增長幅度，增長幅度可按同期物價(jià)指數(shù)和政府每三年公布一次的統(tǒng)一年產(chǎn)值進(jìn)行調(diào)整；二是在合同中約定期限，到期后由雙方協(xié)商重新定價(jià)。

3.完善土地流轉(zhuǎn)價(jià)格監(jiān)督機(jī)制

完善土地流轉(zhuǎn)價(jià)格監(jiān)督機(jī)制可以從以下幾個(gè)方面著手[6]，一是開展農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格專項(xiàng)調(diào)查，通過調(diào)查及時(shí)了解并解決流轉(zhuǎn)中存在的價(jià)格問題，維護(hù)正常有序的市場價(jià)格秩序；二是要密切關(guān)注土地流轉(zhuǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)，依法查處土地流轉(zhuǎn)過程中價(jià)格欺詐等不正當(dāng)價(jià)格行為；三是實(shí)行土地流轉(zhuǎn)信息公示制度，將流轉(zhuǎn)價(jià)格信息向職工群眾公示，接受職工群眾監(jiān)督。（作者單位：廣西壯族自治區(qū)亞熱帶作物研究所）

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