泉州市公共租賃住房采用房地產(chǎn)信托投資模式探究

高炳裕

摘 要：公共租賃住房引入房地產(chǎn)信托融資，有助于破解目前公共租賃住房建設(shè)資金不足的難題。在分析房地產(chǎn)信托融資應(yīng)用于公共租賃住房可行性的基礎(chǔ)上，構(gòu)建公共租賃住房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式，并提出發(fā)展公共租賃住房信托投資基金的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：融資；公共租賃住房；REITs

公共租賃住房是由政府提供政策支持，各方主體通過(guò)新建或以其他方式籌集房源，所有權(quán)歸屬政府或公共機(jī)構(gòu)，通過(guò)低于市場(chǎng)的價(jià)格對(duì)中低收入群體出租的保障性住房，是住房保障體系的重要組成部分。財(cái)政撥款作為目前泉州市公租房建設(shè)的主要資金來(lái)源，難以滿足項(xiàng)目建設(shè)巨大的資金需求。建設(shè)資金不足已經(jīng)成為制約公租房發(fā)展的主要瓶頸，如何引入民間資本，發(fā)掘?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化和商業(yè)化的資金運(yùn)作模式，成為破解公租房建設(shè)瓶頸的關(guān)鍵。

一、公租房融資的必要性

公租房屬于保障性住房，與較早出現(xiàn)的廉租房同樣具有租金定位非市場(chǎng)化特征，屬于國(guó)家“二次分配的公共品”。近年來(lái)，我國(guó)保障性住房運(yùn)營(yíng)效果并不很理想，未能有效解決群眾住房困難問(wèn)題預(yù)期，其中建設(shè)投入巨大、建設(shè)資金不足是最關(guān)鍵因素。

二、“REIT”融資模式

“REIT”即房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts），其本質(zhì)是房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要的運(yùn)作形式為通過(guò)采取公司或者信托基金，以發(fā)行收益憑證的方式取得特定投資者的資金，并由專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資收益按比例分配給投資者。房地產(chǎn)信托投資基金作為目前世界各國(guó)比較流行的一種房地產(chǎn)融資方式已在國(guó)外取得很大成功，本文擬探索在泉州市公租房建設(shè)過(guò)程中引入房地產(chǎn)信托投資基金，作為公租房建設(shè)的重要資金來(lái)源。

三、房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于泉州市公租房融資的可行性

（一）房地產(chǎn)信托投資基金由專(zhuān)業(yè)基金經(jīng)理進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)，籌集速度快，有效利用社會(huì)閑散資金，流動(dòng)性較強(qiáng)，且普遍具有稅收優(yōu)惠性。因此，早在上個(gè)世紀(jì)80年代，美國(guó)政府已在廉租房建設(shè)過(guò)程中成功運(yùn)用房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行融資，發(fā)展低收入者的保障性住房。在美國(guó)嘗試成功后，房地產(chǎn)信托投資基金逐漸成為世界多國(guó)保障性住房融資的有效渠道。近年來(lái)，我國(guó)致力于研究適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)信托投資基金，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2008年，國(guó)務(wù)院陸續(xù)發(fā)布“金融國(guó)九條”、“金融國(guó)三十條”，從國(guó)家層面提出開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)要求，并于2009年6月批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)城市。2010年，國(guó)家發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提出“探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公租房融資渠道”。因而，我國(guó)在公租房建設(shè)融資中引入房地產(chǎn)信托投資基金既有理論上和實(shí)踐上的指導(dǎo)，又有國(guó)家層面的支持。

（二）房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于泉州地區(qū)公租房建設(shè)融資有以下幾個(gè)方面優(yōu)勢(shì)。

1、充足的民間資本為房地產(chǎn)信托投資基金提供必要的資金基礎(chǔ)。改革開(kāi)放以來(lái)，泉州地區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，儲(chǔ)蓄存款長(zhǎng)期處于較高的水平，許多私營(yíng)企業(yè)主手上掌握大量的閑散資金，這些資金若通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)入到公租房建設(shè)領(lǐng)域?qū)⒛軌蛴行浹a(bǔ)公租房建設(shè)的巨大資金缺口，成為穩(wěn)定的資金來(lái)源。

2、政府保障為房地產(chǎn)信托投資基金提供了穩(wěn)定的資金回收及投資回報(bào)。

公租房作為保障性住房的一種，具有社會(huì)福利性特征，泉州市各相關(guān)部門(mén)在公租房的推進(jìn)過(guò)程中，提供了有效的政策支持和保護(hù)，如稅收、配套法律、補(bǔ)貼等都為信托投資提供了重要保障。在投資運(yùn)作過(guò)程中房地產(chǎn)投資信托以固定資產(chǎn)為投資對(duì)象，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。在泉州市公租房領(lǐng)域投資信托基金具有保值增值、投資收益穩(wěn)定等特點(diǎn)，在融資方面具有較大的吸引力。

3、泉州市繁榮的房地產(chǎn)業(yè)成為房地產(chǎn)信托專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)的搖籃。

在房?jī)r(jià)不斷攀升的背后，昭示著泉州市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，大量房地產(chǎn)企業(yè)入駐泉州，帶來(lái)了富有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)從業(yè)人員，其中更不乏成熟的信托管理團(tuán)隊(duì)。這些信托管理團(tuán)隊(duì)可以充分運(yùn)用自身從業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)公租房政策、市場(chǎng)等變動(dòng)的有效分析處理，研究制定投資方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。

四、泉州市發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金的建議

（一）完善泉州市房地產(chǎn)信托投資基金相關(guān)地方法規(guī)。

經(jīng)福建省十二屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議表決通過(guò)決定，泉州、漳州等7個(gè)設(shè)區(qū)市人大及其常委會(huì)可以開(kāi)始制定地方性法規(guī)，擁有地方立法權(quán)，可在城鄉(xiāng)建設(shè)與管理、環(huán)境保護(hù)、歷史文化保護(hù)等方面制定地方性法規(guī)。泉州市房地產(chǎn)信托投資基金缺乏相應(yīng)法律進(jìn)行規(guī)范，可結(jié)合實(shí)際情況納入城鄉(xiāng)建設(shè)與管理領(lǐng)域進(jìn)行地方性法規(guī)編制，促進(jìn)公租房建設(shè)與房地產(chǎn)信托投資基金有效融合。

（二）統(tǒng)籌財(cái)稅部門(mén)制定相應(yīng)優(yōu)惠政策。

由于公租房本身具有社會(huì)保障特性，為了提高運(yùn)作機(jī)構(gòu)和投資者積極性，相關(guān)部門(mén)應(yīng)制定優(yōu)惠政策支持公租房建設(shè)領(lǐng)域中房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，如財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠。一方面，可以參照國(guó)際上通行的慣例制定稅收優(yōu)惠政策，如房產(chǎn)稅、租金收入所需繳納的印花稅、增值稅等稅種可予以免征。另一方面，為了確保公租房建設(shè)領(lǐng)域中房地產(chǎn)信托投資基金的盈利能力，政府部門(mén)應(yīng)提供一定的財(cái)政補(bǔ)貼政策。