房地產金融風險管理及對策研究

高穎慧

摘 要：房地產行業(yè)的快速發(fā)展也帶動了社會經濟的發(fā)展，但隨著經濟發(fā)展速度的下滑，房地產行業(yè)也出現(xiàn)了一定的金融風險，房地產行業(yè)金融風險的出現(xiàn)引起社會的廣泛關注，本文先闡述了房地產金融及風險的涵義以及房地產金融風險的類別，接著分析了房地產存在金融風險的原因，最后提出了應對房地產金融風險的對策，以便更好的做好房地產金融風險管理工作。

關鍵詞：房地產；金融風險；對策

1 房地產金融及風險的涵義

房地產金融主要是房地產行業(yè)中從開發(fā)到銷售等環(huán)節(jié)中涉及到的金融方面的問題，其中資金的流動為主要的內容，這涉及到房地產信貸資金的籌集過程以及房地產相應的金融機構等，在房地產金融中最主要的問題就是在這些過程中，作為房地產最主要的資金籌集的方式銀行在資金方面的一些問題，由于在銀行在為房地產提供的資金籌集以及計算的過程中，可能會出現(xiàn)一些預想不到的事情，這樣就可能導致銀行的利益會受到一定程度的損失。

2 房地產金融風險的類別

房地產金融風險的類別的類別主要有信用風險、流動風險、利率風險，這種風險主要是值借款人違約不能按照約定還款，從而使得放出的貸款無法按照約定收回，這種風險的出現(xiàn)主要是因為房地產企業(yè)沒有很好的經營自己的財物狀況導致。流動風險主要是沒有足夠的來作為流動的資產償還相應的債務，在房地產行業(yè)中有時將房地產作為抵押，如果房地產在需要資金時賣不出去就會導致流動風險。利率風險主要是貸款利率有一定的浮動時就會導致一定的效益風險，特別是當貸款利率上升時更會產生一定的風險，另外，加之，房地產行業(yè)的資金貸款時間比較長，因此，產生的風險也會更大。

3 房地產金融風險管理存在的問題

房地產行業(yè)的發(fā)展在很大程度上促進了我國的經濟發(fā)展，在房地產的發(fā)展過程中，相應的體制也在不斷的完善，但在實際的操作中，房地產金融管理方面還存在著很多的問題。

3.1 房地產金融來源不足

經濟的不景氣，也使得銀行對房地產的投資更加緊縮，另外，加之房地產本身在體制上存在很多的缺陷，就導致房地產在資金方面的投入很難滿足在發(fā)展中的需求，房地產資金的來源比較少。經過很長時間的發(fā)展，也沒有過多的資金突擊你融入，還僅僅是停留在房貸以及吸存這兩個方面的資金收入途徑，此外，缺少收益較高的資金融入工具，在銀行貸款的種類也比較少等多種原因就導致房地產這個行業(yè)的金融風險存在很大的問題。房地產這個行業(yè)本身是利潤比較高的行業(yè)，但如果在融資方面出現(xiàn)問題，在房地產開發(fā)的最開始階段沒有資金的支持，那么也就沒有開發(fā)房地產項目的必要了。

3.2 房地產金融相應體制不完善

房地產這個行業(yè)的起步不是那么早，經過十幾年的發(fā)展，房地產這個行業(yè)不管是從自身發(fā)展的規(guī)模來看還是從對社會經濟發(fā)展的促進作用來看具有很大的進步。國家為了更好的發(fā)展房地產這個行業(yè)，也相繼的出臺了很多促進其發(fā)展的政策，如：民法中有關房地產方面的規(guī)定以及房地產管理法等，這些相關政策的出臺在很大程度上促進了房地產行業(yè)的發(fā)展。但是，房地產金融方面的管理體制還是存在很大的缺陷，相應的體制不健全以及體制的可操作性不強。尤其在經濟不景氣的情況下，房地產金融相應的體制更突顯出明顯的不足。

3.3 不良貸款現(xiàn)象的攀升

隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，房價也隨之飆升，為了更好的刺激房地產行業(yè)的發(fā)展并取得較高的收益，銀行放寬了個人購房者的貸款數(shù)額。但是隨著房價持續(xù)不斷的上漲以及人們日常生活成本的在增加，個人購房者在貸款方面的不良記錄也在不斷增長。為此，國家制定了一系列的限制購房的制度以及相應的購房制度，通過這些制度的制定以及實施在一定程度是能夠遏制不良貸款的現(xiàn)象，但整體上來看還是治標不治本。

4 房地產金融管理風險的對策

4.1 做好宏觀調控

為了更好的應對房地產金融風險的發(fā)生，要做好對房地產行業(yè)的宏觀調控，首先要建立相應的預警機制，通過建立房地產金融風險的預警機制，可以在一定程度上對房價有一定的調控，并要主要防范樓市泡沫現(xiàn)象的產生，通過宏觀調控的手段，可以對房地產行業(yè)的數(shù)量做出一定的統(tǒng)計，以便好做對房地產行業(yè)的下一步工作，另外，在房地產行業(yè)中還存在著很多開發(fā)商雖然占有土地但沒有進行實際的施工建設的問題，針對這個問題就可用利用宏觀調控中的財政手段來改變這種現(xiàn)象，從而讓房地產開發(fā)商盡快的施工建設，從而減少資源的浪費。另外，也可以采用房產稅來加大對房地產的宏觀調控，為此，要針對我國國情制定出行之有效的房地產制度以便做好金融風險的應對。

4.2 相應法制制度的健全

做好相應的法制工作可以在一定程度上提升應對房地產金融風險的能力，為此，要加大法制工作的建設力度。我國在就經濟的發(fā)展方面還在起步階段，相關的法制體系還不夠健全，為此，可以借鑒國外比較成熟的機制來健全法制工作體系，在制定法制體系時，要根據我國的國情制定出符合我國房地產發(fā)展的法制體系，以便更好的抵制房地產金融分風險的發(fā)生。

4.3 拓寬融資渠道

房地產行業(yè)的融資渠道主要是通過在銀行貸款，但隨著經濟的發(fā)展，我國政府對經濟的宏觀調控不斷加大，特別是在經濟不景氣的情況下，房地產行業(yè)的金融風險也在不斷變大，銀行也在不斷的緊縮對房地產行業(yè)的資金支持，這就使得房地產的融資變得越來越困難。為此，就急需拓寬房地產行業(yè)的融資渠道，可以從資金流動的市場來獲取一定的資金，另一方面可以從國外招商引資來獲得更多的資金投入，但不管是哪種融資渠道，都存在一定的風險，為此，一定要做好房地融資方面的防范措施。

4.4 控制銀行資金流動

近年來，我國經濟發(fā)展的速度有所下滑，政府也加大了對房地產行業(yè)的宏觀調控力度，在這種大背景下，銀行內部出現(xiàn)的不良資產記錄也在一定程度上有上升的趨勢，存在很多理不清的賬目。就目前房地產的發(fā)展現(xiàn)狀來說，銀行一定要做好資金的流動情況，以便應對房地產的金融風險。一方面，銀行要對房地產的發(fā)展情況有及時的了解，并對房地產的發(fā)展有自己地評估，要對房地產的信貸要好進一步的監(jiān)控工作，做好房地產金融風險的防范措施。另一方面，銀行內部也要做好自己的隊伍建設，要政治銀行中的一些不良風氣，特別是一些“關系貸”的問題，為此銀行一定要做好相關人員的工作，提升工作人員的素質，以更好的應對房地產金融風險工作。

4.5 做好信用機制的建設

在房地產金融風險日益加大的今天做好相應的信用機制是非常重要的，為此，銀行以及相應的景金融機構要做好信用貸款的流程，要有一定的擔保機制，通過這樣的擔保機制，就可以在一定程度上減少風險，提高銀行對房地產金融風險的應對，通過透明化的流程也減少了在貸款過程中不良賬目出現(xiàn)的幾率。另外，國家在經濟方面的宏觀調控政策銀行要有針對性的執(zhí)行，要對房地產的信用區(qū)分為一定的級別，這樣在一定程度上就可以降低其風險。此外，信用機制建立有利于規(guī)范貸款流程，對銀行工作人員也起到一定的制約作用 ，房地產在銀行的貸款建立了一定的級別的信用機制之后，銀行就可以在需要的時候調用房地產的信用記錄，從而作為是否借貸的依據，從而能夠很好的抵制房地產的金融風險。

5 結語

房地產行業(yè)在不斷發(fā)展的同時也在不斷出現(xiàn)新的問題，房地產行業(yè)做為促進社會經濟發(fā)展的重要力量，也會受到各方面的關注。分析房地產存在金融風險的原因主要有經濟的不景氣，使得銀行對房地產的投資更加緊縮，另外，加之房地產本身在體制上存在很多的缺陷，就導致房地產在資金方面的投入很難滿足在發(fā)展中的需求，房地產資金的來源比較少。房地產金融方面的管理體制存在很大的缺陷，相應的體制不健全以及體制的可操作性不強。隨著房價持續(xù)不斷的上漲以及人們日常生活成本的在增加，個人購房者在貸款方面的不良記錄在不斷增長。為此，為了更好的應對房地產金融風險的發(fā)生，要做好對房地產行業(yè)的宏觀調控。做好相應的法制工作可以在一定程度上提升應對房地產金融風險的能力。拓寬房地產行業(yè)的融資渠道，可以從資金流動的市場來獲取一定的資金，另一方面可以從國外招商引資來獲得更多的資金投入。控制銀行內部的資金流動以及做好相應信用機制的建設。一定要從房地產發(fā)展的實際情況出發(fā)制定出符合房地產發(fā)展的策略，以便更好的促進房地產行業(yè)的持久發(fā)展。

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