美國頂級孵化器是如何運營空間的

徐勇

美國孵化空間有明顯的分類，特點各不相同。和國內孵化空間，大家都自稱“孵化器”不同，美國的孵化空間有著多種模式，且各種模式之間，在運行管理，空間擴展等方面具有很大的不同。美國孵化空間有四種主要的模式，即聯(lián)合辦公空間模式、創(chuàng)業(yè)社區(qū)模式、孵化器模式和加速器模式。

一、最容易復制、擴張的聯(lián)合辦公空間模式

核心：空間+活動。

代表：WeWork

WeWork成立于2010年，第一家位于美國紐約，專注于聯(lián)合辦公租賃市場。公司最初成立時，面積還不到300平方米。但公司成立近一個月后就實現(xiàn)了首次盈利，此后從未虧損。2014年，WeWork實現(xiàn)了1.5億美元的營業(yè)收入，營業(yè)利潤率達到30%，市場估值超過50億美元。

WeWork一般選擇交通方便，地點合理，但能以較低租金租用的樓面，進行二次設計，將樓面設計為風格時尚、方便辦公，可定制且社交功能較齊全的辦公空間。之后以高于附近一般辦公空間的價格租給各種創(chuàng)業(yè)者（公司或個人），并在租金差價中獲利。在日常運營中，除了為各類創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間（辦公室、會議室、娛樂設施、生活設施）之外，WeWork還為創(chuàng)業(yè)者提供各種跟創(chuàng)業(yè)關系密切的活動，如定期舉辦社交活動，促進創(chuàng)業(yè)者之間、創(chuàng)業(yè)者與投資人之間的交流；充當中間人，為創(chuàng)業(yè)者之間、創(chuàng)業(yè)者和投資人、初創(chuàng)企業(yè)和成熟企業(yè)之間搭建業(yè)務或資本合作的橋梁；此外，還積極組織第三方創(chuàng)業(yè)服務機構，為入孵的創(chuàng)業(yè)者提供法律、人力資源等方面的培訓活動等。

本次拜訪的WeWork是典型的聯(lián)合辦公空間模式。我們拜訪的這家坐落于舊金山（三藩市區(qū)）156 2nd street。占據了這棟樓的一個單元。樓頂和樓的側面，都是WeWork醒目的標牌，位置很好辨識。

令人意外的是WeWork占據的整棟樓只有“三個半”人全職進行管理。從運營模式上看，這“三個半”人分工是一個人負責前臺，同時負責內部客戶關系；一個人負責保潔，同時負責空間管理；還有一個商務合作經理，負責接待外部的訪問，以及安排第三方機構的商務合作等；“半個”人負責IT，他同時也負責WeWork在舊金山幾個空間的IT。

在空間的運用上，WeWork可謂布局精巧、細致入微。一個細節(jié)，由于是開放式辦公，WeWork的辦公私密性并不好，但每一個樓層都設計了兩個小電話間。一個電話間有會議系統(tǒng)，可以坐3-5個人；另一個電話間，只有一臺普通的電話機，只能坐1-2個人。這兩個房間關上門，外面就聽不到聲音，解決了電話和會議的私密性問題。

另外，我們在WeWork的各個樓層，都看到了一周活動安排的通知，活動基本由第三方來進行組織，但對于創(chuàng)業(yè)者而言，能通過活動來獲得信息，分享交流也會有很大幫助。

這是一種相對簡單又容易復制的孵化模式，可以實現(xiàn)標準化快速復制。聯(lián)合辦公空間實際是一種創(chuàng)業(yè)地產，其核心是地產。

以低價收購物業(yè)，再以高價轉租，賺取房租差價是其主要的贏利模式。因此，WeWork的選址非常講究，有很多選擇在很繁華的地段，幾乎不會選擇在較偏遠的區(qū)域。而WeWork的空間設計獨具匠心，每一樓層的空間布局都有所不同，匹配了相應的容納人數。

空間規(guī)劃上科學合理、務實高效。娛樂設施較為豐富，提供多種游戲設施，并設有免費咖啡、免費啤酒。服務創(chuàng)業(yè)者的同時又能讓創(chuàng)業(yè)者感受到溫情。同時，一棟樓只有“三個半”人維持日常運營，因此不可能提供重度服務，為解決服務方面的短板，他們整合了第三方。由第三方組織一些活動幫助在孵企業(yè)解決所需的稅務、法律等問題，WeWork只提供場地并負責協(xié)調。

從收費來講，聯(lián)合辦公空間模式稍高于附近的一般辦公空間，由于其常規(guī)配套服務完善，入住率非常高，適合普通的創(chuàng)業(yè)者，或較成熟的創(chuàng)業(yè)者以及需要利用空間過渡的團隊入孵。

二、生活與工作結合的創(chuàng)業(yè)社區(qū)模式

核心：空間+生活+社交。

代表：1010

天使成長營美國游學之行考察了洛杉磯的1010社區(qū)，這也是目前美國最具典型的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

1010社區(qū)是AmidiGroup亞美迪集團旗下主要品牌之一，集團公司是一家財力雄厚的孵化器型房產集團。據媒體報道，1010在美國受到創(chuàng)業(yè)者的熱捧，集團公司已經決定將1010擴建，未來緊鄰1010的一塊區(qū)域將打造成辦公soho。

1010社區(qū)位于美國洛杉磯威爾夏大道，由酒店、辦公區(qū)域、娛樂設施構成。它的辦公社區(qū)主要面向社區(qū)公司、自由職業(yè)者、初創(chuàng)公司，辦公區(qū)按月出租。創(chuàng)業(yè)者可以選擇租下一張指定的辦公桌、一塊公共辦公區(qū)或者是一個有4張桌子的LOFT辦公室，并且可以自由使用會議室。在這里辦公的公司達到指定要求后，可以享受稅費減免。

從外表來看，1010社區(qū)的大樓和普通的商業(yè)大樓沒什么區(qū)別，但進入里面，則處處都是創(chuàng)業(yè)元素。從創(chuàng)新到創(chuàng)業(yè)，從約跑到約聊，整個大樓一應俱全，創(chuàng)業(yè)者的各種社交需求，足不出樓，幾乎都可以得到解決。

有意思的是，1010社區(qū)的裝修設計風格豪華精美，它們也對外提供電視節(jié)目拍攝的場地服務。最驚艷的是1010大樓的樓頂露天游泳池，堪比星級賓館的游泳池。創(chuàng)業(yè)者可以在這里碧波戲水，仰望星空。

1010的特色是生活、工作、娛樂在一起實現(xiàn)，著力打造在“一棟樓里辦各種事”的1010社區(qū)，為創(chuàng)業(yè)者提供一體化服務。目前側重吸引與創(chuàng)意、文化等產業(yè)相關的企業(yè)入駐。創(chuàng)業(yè)者可以在這里選擇一個豪華套房，短期或長期使用，它和高級公寓酒店一樣，能夠提供幾乎所有生活所需的硬件和軟件配套，比如臥室、客廳、廚房、有線電視、寬帶上網等等。它也能提供豪華的會議室和商務中心，創(chuàng)業(yè)者可以在這里開會或利用寬帶網絡辦公。另外，它還提供娛樂設施，比如酒吧、高科技健身房、私人酒窖。這種風格適合創(chuàng)意文化產業(yè)或注重生活品質的創(chuàng)業(yè)者。