房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控思考

摘 要：住房是百姓生活的保障，是其安生立命之本，住房問題不僅僅是個人問題，更關(guān)系到社會的穩(wěn)定。然而近年來，中國房價一直居高不下，盡管國家采取了一系列措施力圖給過熱的房市降溫，但成效有限。因此國家必須進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，以便房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)狀分析；宏觀調(diào)控；措施

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

住房問題關(guān)系到百姓生活的安定，近年來，中國房價一直不斷上漲，買房成了百姓的心頭難。為給持續(xù)升溫的房市降溫，中央交替使用加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率手段，次數(shù)之多，程度之深堪稱歷史之最，直觀表明政府控通脹、調(diào)樓市的堅定決心。中央的措施也取得明顯成效。從某年統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，70個大中城市1月份房價無一上漲。與上月相比，價格下降的有48個，持平的有22個。限購最嚴(yán)格的一線城市房價平均環(huán)比下調(diào)0.2%，非限購城市環(huán)比也下調(diào)0.12%。不只是新房價格，二手房房價也出現(xiàn)環(huán)比下跌，房價快速上漲的局面已經(jīng)得到遏制。與房價停漲相對應(yīng)的是成交量的持續(xù)低迷。1月10個重點城市新建住宅成交量環(huán)比下降超過五成，同比降幅近七成。一線城市中，北京成交面積僅為44.09萬平方米，環(huán)比減少65%；上海和廣州成交面積環(huán)比下降均在四成以上。一線房企的銷售額也出現(xiàn)明顯下滑，調(diào)整銷售策略、減輕銷售壓力已經(jīng)成為房企促銷的源動力。也就是說，目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出漲價被遏制，但房價依然不低。

二、房地產(chǎn)市場窘狀的原因淺析

1.市場經(jīng)濟(jì)的固有缺陷

市場經(jīng)濟(jì)具有盲目性、自發(fā)性和滯后性，這就導(dǎo)致了一些不可避免的問題。首先從開發(fā)商來說，他們作為趨利主體，必然從自身利益最大化的角度出發(fā)，盲目開發(fā)商業(yè)用房，大戶型住宅和豪華經(jīng)濟(jì)適用房，而沒有根據(jù)消費者的財力及其需求調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，從而導(dǎo)致投資過剩，80平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅投資不足，供不應(yīng)求。而從廣大消費者來說，其獲取市場信息相對滯后，是市場價格的接受者。面對房價越來越高的情況，消費者盲目跟風(fēng)買房，其越漲越買，越買越漲。房價在漲到一定程度時，超出消費者的購買力，導(dǎo)致房市交易量下降。

2.分稅制的因素

建國以來，我國對財政管理體制進(jìn)行了變革，經(jīng)歷了從統(tǒng)收統(tǒng)支、分類分成、總額分成和分稅制財政管理體制四個階段。目前我國實行分稅制。分稅制是以各級政府明確的事權(quán)劃分為基礎(chǔ)，堅持財權(quán)和事權(quán)統(tǒng)一的原則，根據(jù)各級政府承擔(dān)的社會公共事務(wù)確定其稅收收入和稅種歸屬，以收定支，自求平衡的財政體制。分稅制在其實施過程中，由于稅權(quán)高度集中于中央，地方政府缺乏必要的稅權(quán)而又存在日益突出的財政收支矛盾的情況下，導(dǎo)致地方政府財政過分依賴收費項目及財政轉(zhuǎn)移支付。隨著地方政府隱性債務(wù)的不斷增加，地方政府把目光轉(zhuǎn)移到土地轉(zhuǎn)移到土地使用權(quán)的出賣上來。隨著地價（也就是土地使用權(quán)的價格）的不斷上漲，意味著開發(fā)商品房的成本也就在不斷的上漲。房價一路高歌猛進(jìn)也就不是什么奇怪的事情了。

3.國家宏觀調(diào)控不力

市場經(jīng)濟(jì)需要充分發(fā)揮市場的主體作用，但由于市場的固有缺陷，市場經(jīng)濟(jì)運行過程中會出現(xiàn)一些問題，這時就需要國家及時進(jìn)行宏觀調(diào)控，將“有形的手”和“無形的手”有機結(jié)合起來。宏觀調(diào)控是指國家為了實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)總量的平衡和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，而運用財政、稅收、金融、計劃等經(jīng)濟(jì)手段對國民經(jīng)濟(jì)運行進(jìn)行調(diào)節(jié)與控制。也就是說，宏觀調(diào)控是這樣的一種國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的基本方式：國家從社會經(jīng)濟(jì)的宏觀和總體角度，運用國家計劃、經(jīng)濟(jì)政策而后各種調(diào)節(jié)手段，引導(dǎo)和促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)活動，以調(diào)節(jié)社會經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和運行，維護(hù)和促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)展。在運用經(jīng)濟(jì)和法律等手段實行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，是現(xiàn)代社會中政府最主要的經(jīng)濟(jì)職能。然而，在相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施不匹配或得不到有效執(zhí)行的情況下，房地產(chǎn)投機行為泛濫，扭曲了房地產(chǎn)市場正常機制，脫離了市場價值規(guī)律，房價虛高，超出了老百姓的購買能力，制造了一個又一個“富翁”，同時增加了金融風(fēng)險。面對瘋長的房價，國家通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、限購、廉價房建設(shè)等一系列措施有效的遏制住了房價的瘋長，但房產(chǎn)市場又轉(zhuǎn)向交易低靡期。

三、調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施

近來，國內(nèi)多個城市傳出房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的消息。但就目前情況來看，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策不會也不應(yīng)該放松，并且需要在一定程度上加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

1.建立轉(zhuǎn)移支付制度

轉(zhuǎn)移支付制度是改善地方政府財政狀況并增強其執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策積極性的重要途徑。轉(zhuǎn)移支付是指上級政府將其財政收入按照法定標(biāo)準(zhǔn)，程序劃轉(zhuǎn)給下級政府作為其收入來源的一種撥款形式。因此，轉(zhuǎn)移支付對于彌補地方財政支出差額，維持整個國家各個地方財政負(fù)擔(dān)的公共服務(wù)最低標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造全國統(tǒng)一市場，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有重大意義。轉(zhuǎn)移支付有一般轉(zhuǎn)移支付和特殊轉(zhuǎn)移支付兩種。一般轉(zhuǎn)移支付的資金用途上級政府不規(guī)定，由下級政府自由支配。特殊轉(zhuǎn)移支付是上級政府依照特定目的和條件對下級政府的特殊補助，其主要目的是支持某一地區(qū)難以承擔(dān)的全國性或跨地區(qū)性項目，以及上級政府所鼓勵發(fā)展的行業(yè)或項目，實現(xiàn)國家特定調(diào)控的目的。按照我國目前的分稅制度，中央控制了稅收的絕大部分，使地方政府可支配的財政資源缺乏，這種稅權(quán)與事權(quán)比例嚴(yán)重失調(diào)的現(xiàn)象呼吁建立完善的財政轉(zhuǎn)移支付體制以解決地方財政困難的現(xiàn)狀。我過目前的財政轉(zhuǎn)移支付缺乏法定程序的制約?，F(xiàn)行財政轉(zhuǎn)移支付法定程序缺乏表現(xiàn)在各個環(huán)節(jié)中，包括財政轉(zhuǎn)移支付的決策程序、審批程序、支付程序、監(jiān)督程序，法律救濟(jì)程序和責(zé)任追究程序等。法定程序的缺乏造成財政轉(zhuǎn)移支付整個過程缺乏公開性和透明度，并容易滋生腐敗。因此，應(yīng)當(dāng)盡快建立財政轉(zhuǎn)移支付的配套法律程序，從程序上保證財政轉(zhuǎn)移支付制度的公平和正義。此外，有必要在《預(yù)算法》中引入財政轉(zhuǎn)移支付制度，至少應(yīng)當(dāng)作出原則性的指引。

2.開征物業(yè)稅

物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。2009年5月25日國務(wù)院公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》提出，今年要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。近幾年關(guān)于物業(yè)稅的討論一直沸沸揚揚。不過，由于目前國內(nèi)還沒有明確提出征收物業(yè)稅的具體實施細(xì)則和措施，物業(yè)稅開征的實施方案尚不明朗。因此，對物業(yè)稅在何時開征？將對房地產(chǎn)業(yè)帶來多大影響等一系列問題，還存在一些爭議。分析發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的做法，會發(fā)現(xiàn)一些共同點。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經(jīng)營的，稅負(fù)較重，個人住房用于自住的，稅負(fù)較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。上述做法，值得中國在設(shè)計物業(yè)稅稅制時予以考慮。

3.完善配套政策

一是政府在城市規(guī)劃中適度放寬對住宅土地的審批，加大住宅用地的供應(yīng)量。二是綜合運用行政、金融、稅收等手段調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。三是加強對開發(fā)商的社會監(jiān)督，防止壟斷和哄抬房價。開發(fā)商應(yīng)向社會公開各個項目的開發(fā)成本，接受社會的陽光監(jiān)督。四是加大經(jīng)濟(jì)實用房開發(fā)力度，經(jīng)濟(jì)實用房的建筑面積所占的比例應(yīng)提高到15%～20%。五是建立廉租房制度。六是逐步降低二手房交易稅負(fù)，搞活二手房市場交易。

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作者簡介：

吉辰（1988.9～），男，蒙古族，內(nèi)蒙古呼和浩特人，中央民族大學(xué)法學(xué)院2013級在讀碩士研究生，研究方向：刑法學(xué)、犯罪學(xué)。