我國房地產經紀信息共享模式與MLS對比分析

摘要：MLS是國外成熟的房地產經紀行業(yè)信息共享模式，由于我國不具備推行條件，長期以來難以移植。當前，特殊的交易環(huán)境和互聯網經濟在我國催生出了新型房地產經紀信息共享系統(tǒng)模式——經紀電商模式。這一模式與MLS相比，其主體由房地產經紀行業(yè)協(xié)會變成了經紀電商，收益方式更加多樣靈活，更有利于消費者的利益保護，但在行業(yè)信息利用效率和企業(yè)利潤最大化兩個目標之間存在一定的沖突，仍需進一步改進完善。

關鍵詞：房地產經紀；信息共享系統(tǒng)；MLS；經紀電商模式

長期以來，我國房地產經紀管理部門希望引入國際上通行的成熟高效的房地產經紀行業(yè)信息共享模式——MLS，但未能實現。我國的房地產經紀行業(yè)自本世紀初起經歷了十幾年的高速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模急劇膨脹，信息管理效率低下的問題未得到有效解決。2013年后，由于房地產市場遇冷，交易量大幅下降，房地產經紀行業(yè)進入低迷期，企業(yè)開始多方尋求突破困境的方法，“互聯網+”成為各主體的共同選擇，無論是傳統(tǒng)的房地產經紀企業(yè)，還是蓬勃發(fā)展的網絡公司，都期望利用互聯網改善和提升傳統(tǒng)房地產經紀運行效率，以此促使傳統(tǒng)行業(yè)蛻變。在這樣的背景下，富有中國特色的新型房地產經紀信息共享系統(tǒng)--經紀電商模式漸成雛形。那么，我國的新型電商模式和MLS有何異同，各自有哪些利弊呢？

一、 MLS簡述

20世紀30年代，MLS（Multiple Listing System）誕生于美國，作為經紀人自發(fā)組織實施的一種信息共享系統(tǒng)，被全美大多數經紀人所接受。由于該模式卓有成效，后被加拿大、澳大利亞、新西蘭等多國引入，成為房地產經紀行業(yè)信息共享系統(tǒng)的經典模式。至今，MLS所發(fā)揮的作用已經遠遠超出共享房源信息、加速銷售的范圍，成為行業(yè)廣泛接受的嚴謹而先進的行業(yè)準則和經營管理模式。

MLS產生于市場經濟成熟、契約精神普及的發(fā)達國家，其構建與實施的前提條件為：房主與經紀機構簽訂獨權委托代理合同。該合同決定了委托人和經紀機構之間的兩層關系：首先為代理關系，代理關系使得房地產經紀人的角色定位非常明確，即代表委托人的利益行事，不會陷入居間關系中經紀人一手托兩家的尷尬境地；第二層關系為獨權，即在合同約定期內代理公司對委托房源銷售權的壟斷，排除了其他經紀機構甚至房主自己的銷售權。銷售權的壟斷看似降低了競爭效率，而實際上，由于房地產的交易從獲取信息、選擇、看房，直至談判成功的過程很長，60-90天的獨權委托期限對房地產交易效率的影響是有限的。獨權委托規(guī)范了行業(yè)秩序，避免了信息重復。同時，獨權委托配合MLS的競合運行模式，在實際操作過程中，非但不會降低銷售效率，反而實現了更大范圍內由多個經紀人銷售。

MLS的競合模式是這樣運行的：會員經紀人獲得獨權委托的房源后，必須在3天內把核實過的、完備的房源信息在MLS中發(fā)布，其后，該房源可由全部加入MLS的會員經紀人進行銷售，銷售傭金在房源經紀人和銷售經紀人之間按既定比例分享。在競合模式下，美國MLS中約95%的房屋是由非房源經紀人銷售出去的。由于全美90%的房地產經紀人加入了MLS，因此，MLS模式形成了近乎覆蓋全美的高效競合的房地產經紀行業(yè)生態(tài)圈。

美國MLS的所有者為各地區(qū)、各級別的房地產經紀人協(xié)會，與政府沒有關系，所有的會員數據都在National REALTOR Data System（簡稱NRDS）系統(tǒng)中進行更新和維護。NRDS將各城市行業(yè)協(xié)會定義為會員數據收集的最初發(fā)起者，并頒發(fā)“數據接入點”身份。城市、州和全國三個級別的行業(yè)協(xié)會在NRDS中采取階梯式權限管理，全國行業(yè)協(xié)會擁有最終解釋權。系統(tǒng)中所有協(xié)會、經紀機構、經紀人員均須嚴格遵守國家行業(yè)協(xié)會制定的規(guī)則，一旦違規(guī)，其會員資格將被暫?；蛉∠?。

MLS需要大量的網絡和計算機技術與管理，包括為會員機構和人員安裝專門的軟硬件、定期系統(tǒng)維護和提供信息安全保障。美國房地產經紀人協(xié)會成立了自己的技術服務部門和技術研究部門，專職于MLS技術的實施和研發(fā)。

二、 我國難以移植MLS的原因分析

MLS對房地產經紀行業(yè)的秩序規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展、信息高效利用產生了積極影響，長期以來，我國房地產經紀行業(yè)管理部門關注并致力于引入MLS，但迄今未果。究其原因，有以下幾個方面。

首先，施行MLS的前提條件不具備。MLS的預設前提是獨權委托代理，但這一前提與我國消費者的交易習慣不符。作為房地產市場的伴生行業(yè)，我國房地產經紀業(yè)復蘇于20世紀80年代初，21世紀初開始快速擴張，由于增長速度過快，經紀人員業(yè)務水平參差不齊，職業(yè)道德良莠參雜，行業(yè)自律缺失，法律法規(guī)有待完善，各種違規(guī)行為時有發(fā)生，負面信息時常見諸報端。由于行業(yè)信譽差，交易者在與經紀機構接觸的過程中，戒心較重，房主為了避免利益受損，刻意在經紀公司之間設置競爭機制，同一房源在多家經紀機構掛牌。房屋需求者也會在多家經紀機構查看房源信息，與多家經紀機構談判，盡可能降低傭金和服務費。二是獨權委托的法律支持不足，近年來，出于對消費者利益的保護，我國法院對涉及房地產經紀傭金糾紛的判決中，對于經紀公司格式合同中有關獨權委托的條款常常以違反《合同法》第三十九和四十條之規(guī)定為由，判決無效，這使得經紀機構常常手握獨權委托合同，實際卻難以實現獨權利益。三是我國的房地產經紀業(yè)務以存量房租售為主，在該領域中，經紀的主要方式是居間，代理則主要存在于業(yè)務量較少的新建商品房經紀活動中。

其次，我國房地產經紀行業(yè)協(xié)會力量薄弱。當前，我國各層次的房地產經紀協(xié)會均已建立，但是功能不全，力量薄弱，動力不足。我國各地房地產經紀協(xié)會承擔的主要職責有，宣傳貫徹政府的各項法律法規(guī)政策、行業(yè)自律、行業(yè)培訓和繼續(xù)教育、反映行業(yè)呼聲、組織行業(yè)交流等。雖然2011年4月1日頒布實施的《房地產經濟管理辦法》中明確指出，房地產經紀行業(yè)協(xié)會應承擔起建立和維護運營房地產經紀信息共享系統(tǒng)的職責，但是目前我國尚未有任何地區(qū)的經紀協(xié)會建立了房地產經紀信息共享系統(tǒng)。

再次，不同類型的房地產經紀企業(yè)對MLS的態(tài)度不同。美國的MLS是經紀人和經紀機構維護自身利益的自發(fā)行為結果，業(yè)界的參與度很高。我國房地產經紀企業(yè)在近十年的快速發(fā)展中，各企業(yè)在規(guī)模實力上已形成巨大差異，既有三兩人的單店，也有幾十人、百余人的中等企業(yè)，還有年銷售額上千億、員工幾萬、分支機構遍布多地的大型企業(yè)集團，不同的經紀機構由于自身境況不同，在發(fā)展訴求上差別很大，對MLS的態(tài)度各異。中小企業(yè)普遍歡迎，因為這些企業(yè)在店鋪致勝的時代處于劣勢，房源信息不足，期待通過這個系統(tǒng)改善信息資源的短缺的困境。大企業(yè)的態(tài)度比較遲疑甚至消極，一方面他們房源占有率高，例如鏈家地產公司在北京市場占有了80%的房源，無需借助MLS收集信息。其次，大型房地產經紀企業(yè)在發(fā)展過程中都建立了類似于ERP管理體系，通過內部信息管理系統(tǒng)實現了房源共享和內部合作。同時，大型企業(yè)在開店和招收經紀人員方面花費了大量成本，如果加入MLS，則意味著經紀人獨立性的增強，可能得不償失。另外，大型企業(yè)自建網絡花費不菲，并入大系統(tǒng)可能導致其原有系統(tǒng)被改造甚至廢棄，這有可能造成企業(yè)信息系統(tǒng)投資的浪費。

三、 我國新型房地產經紀信息共享系統(tǒng)的產生

作為信息服務業(yè)，房地產經紀服務的基礎在于為交易者提供信息的數量、及時性、準確性、全面性、適用性，在此基礎上，輔以經紀人的營銷、溝通和個性化服務，最終實現交易。為了提高運行效率，房地產經紀行業(yè)發(fā)展到一定程度時，會產生信息共享的需要，建立跨企業(yè)的經紀信息共享系統(tǒng)。

在房地產經紀行業(yè)初期，企業(yè)沒有信息共享的需求，各自為政，開拓業(yè)務。2003年后，我國房地產經紀行業(yè)步入規(guī)模化經營，企業(yè)快速開店，進入連鎖時代，隨著大中型經紀公司店鋪的日益增多，出于內部統(tǒng)一管理、績效評定、內部合作的需要，紛紛建立了企業(yè)內部信息管理系統(tǒng)。步入互聯網時代后，房地產經紀機構紛紛借助網絡的力量，其基本模式為經紀公司與網絡平臺公司簽訂合作協(xié)議，經紀公司提供房源，網絡平臺公司提供發(fā)布平臺，發(fā)布房屋特征和經紀人聯系方式等信息，購房者和租客在在平臺公司的網頁上搜索有意向的房源并聯系經紀人，完成后續(xù)服務。在這種模式中，網絡起到了信息發(fā)布作用，而信息共享特征不明顯，因此，房地產經紀行業(yè)依然是零和博弈。由于全部收益只能由率先實現銷售的房地產經紀機構獨享，經紀人不免采用多種手段，有些違規(guī)違法，有些則在信息不對稱的掩護下發(fā)送虛假信息。而經紀機構各自收集信息、發(fā)布信息，造成行業(yè)中的房源信息重復發(fā)布與局部壟斷割據并存。經紀機構和經紀人之間只競爭不合作，導致整個行業(yè)信息處理效率低，傭金費用高，在不斷高企的房價上，使購房人進一步增加了負擔。在行業(yè)高速發(fā)展時期，這些弊端不會對企業(yè)收益構成重大影響，因此并未觸發(fā)企業(yè)強烈的改善動機。

2013年后，由于交易行情低迷，經紀公司成本壓力不斷增大，希望網絡平臺公司降低端口費，協(xié)商未果，雙方合作破裂。2014年，鏈家地產、偉業(yè)我愛我家紛紛和我國最大的房源信息發(fā)布平臺搜房網解約。同年10月，鏈家集團將下屬的線上平臺“鏈家在線”更名為“鏈家網”，實行平臺開放，不僅為鏈家員工服務，而且吸納企業(yè)外的經紀人加盟，共享房源信息，合作銷售。偉業(yè)我愛我家也把省下來的廣告費、端口費，用于打造自己的網絡平臺。與此同時失去大型經紀公司房源的網絡平臺公司則開始招聘經紀人員，實現從信息發(fā)布平臺向房地產經紀電商的轉變。此外，愛屋及屋、Q房網、房多多等多家電商涌入該行業(yè)，建立了多個局部信息共享平臺，這些經紀電商自身不從事經紀業(yè)務，其主要功能為收集房源、發(fā)布房源，依靠各經紀公司的加盟經紀人銷售，與銷售成功者分享傭金，形成了類似于美國房源經紀人的專業(yè)化組織。

四、 我國新型房地產經紀行業(yè)信息共享系統(tǒng)與MLS的對比

當前，我國產生于網絡時代的新型房地產經紀行業(yè)信息共享系統(tǒng)與產生于80多年前的MLS相比存在巨大差異。

首先，主體性質不同。MLS的所有者為各級房地產經紀協(xié)會，我國則為經紀電商，這是兩者最本質的區(qū)別，據此，我們可以將兩者分別稱為協(xié)會模式和電商模式。行業(yè)協(xié)會是行業(yè)的自治組織，以行業(yè)服務和行業(yè)自律為宗旨，是非營利組織，收取費用的高低以維持系統(tǒng)運轉的成本為限，因此收費低廉。我國的電商模式是以網絡經紀企業(yè)為主體，企業(yè)以營利為目的，獲得的收入不僅要彌補網絡開發(fā)、運行和維護的費用，企業(yè)還要獲得不低于社會平均水平的利潤率，否則投資將從經紀電商中流出。

其次，收益模式差別巨大。MLS的收益來自于：使用該系統(tǒng)的經紀人的會員費、整合房地產信息打包出售給各研究機構和大專院校的收益、咨詢收益。其中會員費是主要收入來源，盡管MLS大約每人40美元的會員月費非常低，與經紀人月均4 500美元的收入相比僅占不足1%，但是由于會員眾多，MLS的收益總量非?？捎^。我國的電商模式不收取加盟者會員費，而是從成交的租售傭金中分成。當前，純粹的經紀電商由于自身沒有經紀人，節(jié)約了人員費用，但必須支出系統(tǒng)的建設、推廣和維護費，這也是巨額成本，只有依靠不斷增加成功交易的總量才能盈虧平衡乃至獲得盈利。與MLS相比，電商模式的收益方式更加豐富靈活，除了當前的分傭方式，也可以依據經紀人使用的次數、流量或成功交易的交易件數來收費，還可以按照網絡經濟“羊毛出在豬身上”的邏輯，采取“用戶免費，客戶收費”的方式，首先吸引大量使用者，培養(yǎng)高粘性用戶（主要是房地產經紀人員），當該網站成為房地產租售乃至相關人員的集聚地時，則引入客戶--各類與房地產有關的廣告客戶，獲取收益。同時，經紀電商也可以對交易數據整理打包出售，獲取相應收益。

第三，MLS更有利于經紀人利益的保護，而電商模式更有利于對消費者利益的保護。MLS中，對房源信息的壟斷造成房屋買賣雙方對該系統(tǒng)的依賴，在傭金費率上缺乏議價能力，更有利于經紀人利益的維護。從世界范圍來看，美國的房地產經紀傭金費率處于較高水平。而我國的經紀電商模式誕生于市場不景氣、激烈競爭的背景下，從實際效果來看，電商模式已經在房地產經紀行業(yè)刮起了降價旋風。在電商進入該行業(yè)前，房屋交易傭金費率普遍在2.5%以上，租賃傭金則為半月到一月的租金，而電商進入后，行業(yè)傭金費率進入明顯的下行通道，目前最低的交易傭金費率為0.5%，租賃傭金則為3天房租，這無疑給消費者帶來了更大的利益。從長遠來看，電商模式會導致房地產經紀企業(yè)輕資產、低成本運行，經紀人員分傭比提高、自由度加大，高素質員工比例提升， 這些亦有利于降低傭金、提升服務質量。

第四，運行前提不同。MLS要求獨權委托，我國的電商模式以開放式委托為主。從信息共享的效果來看，整個地區(qū)共用一個系統(tǒng)，將全地區(qū)加盟經紀人收集到的信息“一網打盡”顯然是效率最高的形式，MLS在這一點上優(yōu)勢突出。我國的電商模式則陷入一種悖論：如果僅有一個網絡，將形成壟斷經營，會導致經紀電商收取高額費用，服務質量下降；如果有多個網絡，雖然可以遏制壟斷，但信息共享的優(yōu)越性又不能充分實現。因此，由于存在“經紀信息效率最大化”和“企業(yè)利潤最大化”這兩個相互矛盾的目標，電商模式有可能陷入魚與熊掌不可兼得的困境。

總體來看，目前我國房地產經紀行業(yè)形成了各方參與主體（包括傳統(tǒng)經紀企業(yè)、網絡平臺公司以及電商）都朝經紀電商轉變的趨勢，而經紀電商存在的基礎顯然為一定范圍內的經紀信息共享體系。當前，房地產經紀行業(yè)尚處于轉型期，各主體強調抓住機遇自我發(fā)展，這是企業(yè)在當前競爭中的理性選擇，然而，從行業(yè)整體考慮，信息割據顯然不是最優(yōu)狀態(tài)，不僅造成信息平臺和網絡的重復建設，資源浪費，而且信息大量重復，行業(yè)整體運行效率較低。未來如果政府嚴格執(zhí)行單邊獨權委托的政策，各平臺的房源信息都會減少，降低交易成功的概率。因此，我國目前的經紀電商模式仍處于探索時期，將會在未來的競爭中不斷完善和提升。

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基金項目：國家社科基金階段性成果（項目號：12XMZ101）；北京建筑大學博士啟動基金項目（項目號：331613022）。

作者簡介：劉建利（1971-），女，蒙古族，河南省鄭州市人，北京建筑大學經濟與管理工程學院副教授，中國人民大學商學院博士后，法學博士，研究方向為房地產經濟與企業(yè)經營管理。

收稿日期：2015-08-08。