24個(gè)大中城市人均住房面積及房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫估算*

張延群

(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所，北京100732)

一、引言

在談到中國(guó)是否存在房地產(chǎn)供給過(guò)剩以及是否存在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)，媒體、房地產(chǎn)從業(yè)者、政府部門(mén)官員以及研究學(xué)者經(jīng)常引用的一個(gè)指標(biāo)就是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“城市人均住宅建筑面積”。

人均住房面積數(shù)據(jù)對(duì)于分析和預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。如果居民的住房現(xiàn)狀已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，那么今后房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度將有可能出現(xiàn)趨勢(shì)性的下降;而如果居民的住房狀況與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大的差距，那么隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)，房地產(chǎn)投資仍將保持較快的增長(zhǎng)速度，繼續(xù)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。事實(shí)上，目前關(guān)于房地產(chǎn)投資是否過(guò)剩、房地產(chǎn)投資未來(lái)的走勢(shì)以及是否存在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫等問(wèn)題的判斷，都與這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有關(guān)。如果這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有偏差，不能反映城市居民實(shí)際的住房情況，那么就會(huì)嚴(yán)重誤導(dǎo)人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的判斷。

按照《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，2012年我國(guó)城市人均住宅建筑面積為32.9平方米，已經(jīng)達(dá)到了較高的水平。目前在世界發(fā)達(dá)國(guó)家中，美國(guó)的人均居住面積大概為60平方米，英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)的人均住宅面積大概為35平方米左右。雖然由于統(tǒng)計(jì)口徑的不一致，我國(guó)的數(shù)據(jù)很難與世界其他國(guó)家進(jìn)行精確的對(duì)比，但似乎可以大致判斷，我國(guó)城市居民人均住房面積已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平?？紤]到中國(guó)各個(gè)地區(qū)和城市的居住條件存在較大的差異，在北京、上海等特大型城市，由于人口規(guī)模龐大，人均住房面積應(yīng)相對(duì)較低，但是按照各個(gè)城市統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，即使在北京，全市城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積也已經(jīng)達(dá)到29.26平方米(2012年)，如果按戶(hù)均3口人計(jì)算，則戶(hù)均住房面積已接近90平方米①這一數(shù)值也接近日本東京的人均住房面積，根據(jù)日本統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，日本家庭平均每戶(hù)住房面積由1983年的81.6平方米升到2008年的92.4平方米(Statisrical Handbook of Japan，2013，日本國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站:http://www.stat.go.jp)。。也就是說(shuō)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，我國(guó)的人均住房面積已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

但是，統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)似乎與現(xiàn)實(shí)情況并不符合。特別是在大城市，快速增長(zhǎng)的人口規(guī)模和家庭數(shù)量導(dǎo)致對(duì)住房的剛性需求依然十分強(qiáng)烈，不論是買(mǎi)房還是租房，房源短缺、一房難求的現(xiàn)象普遍存在，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是房租都呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì);而一般收入人群的收入難以支付高昂的房?jī)r(jià)或租金，合租和群租成為新入職年輕人的普遍選擇。因此，有必要對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“城市人均住宅建筑面積”指標(biāo)進(jìn)行分析，厘清其真正的含義。

已經(jīng)有學(xué)者對(duì)全國(guó)人均住房面積進(jìn)行過(guò)測(cè)算。鄭玉歆(2014)、李昕和徐滇慶(2014)等已經(jīng)清楚地指出，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)自入戶(hù)抽樣調(diào)查，是有特定含義的。調(diào)查人員通過(guò)詢(xún)問(wèn)有戶(hù)籍和有住房的當(dāng)?shù)丶彝サ淖》棵娣e，得到人均住房面積的數(shù)據(jù)。因此，這一數(shù)據(jù)其實(shí)反映的是城市中有當(dāng)?shù)貞?hù)籍并且有住房的居民的人均住房面積。這與城市人均實(shí)際住房面積的概念存在著較大的差異。目前中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的加速時(shí)期，在大城市，常住人口數(shù)大大超過(guò)城市戶(hù)籍人口，而沒(méi)有當(dāng)?shù)貞?hù)籍的城市常住人口的人均住房面積很有可能小于有當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民的人均住房面積。因此，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)明顯高估了我國(guó)城市實(shí)際人均住房面積。鄭玉歆(2014)利用城鎮(zhèn)人口和新建住房建筑面積數(shù)據(jù)，假設(shè)1986年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為10平方米，折舊率為2%，估算了1985—2012年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積。按照他的估算，2012年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為18平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于統(tǒng)計(jì)年鑒公布的32.9平方米，也明顯低于歐美以及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家。

我國(guó)目前正處于快速城鎮(zhèn)化時(shí)期，近十多年來(lái)各個(gè)地區(qū)的城鎮(zhèn)化率都有明顯上升。但是由于享有的資源和自然稟賦不同，各個(gè)城市吸引人口流入的程度有較大的差異。由于具有較多的就業(yè)機(jī)會(huì)、較濃厚的文化氛圍、較高的教育醫(yī)療等社會(huì)服務(wù)水平以及一般來(lái)說(shuō)較好的氣候條件等，我國(guó)一些大城市，特別是直轄市和各個(gè)省會(huì)城市正在吸引更多的人口流入。圖1是2002—2012年我國(guó)部分城市人口規(guī)模的增長(zhǎng)，可以看出，其中存在著很大的差異，最高的天津達(dá)到118%，而最低的哈爾濱只有20%。人口增長(zhǎng)速度的不同是形成各城市人均住房面積、住房供給以及房?jī)r(jià)存在較大差異的一個(gè)主要原因。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較明顯的分化，在北京、上海等一線(xiàn)城市，住房供不應(yīng)求的狀況還很明顯，體現(xiàn)為房?jī)r(jià)的持續(xù)上升和高位企穩(wěn);但是，在一些二、三線(xiàn)城市，出現(xiàn)了房屋成交量下降、新建房屋庫(kù)存上升的情況，房?jī)r(jià)下行的壓力較大。因此，對(duì)各個(gè)城市的人均居住情況進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算對(duì)于預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資的走勢(shì)也是十分必要的。雖然在各個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)年鑒中可以查到“城市人均住宅建筑面積”數(shù)據(jù)，但其統(tǒng)計(jì)的口徑和方法與中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒是一致的，即反映的是有當(dāng)?shù)貞?hù)籍并且有住房家庭的人均住房面積，因此也存在明顯高估的傾向。

圖1 部分城市2002—2012年城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)倍數(shù)

本文的主要工作和貢獻(xiàn)是，對(duì)我國(guó)24個(gè)主要大中城市的實(shí)際人均住房面積進(jìn)行了估算，然后測(cè)算各個(gè)城市的房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)，并對(duì)其形成的原因進(jìn)行分析。研究的結(jié)果對(duì)于判斷不同地區(qū)房?jī)r(jià)的泡沫水平以及房地產(chǎn)投資的走勢(shì)具有一定的指導(dǎo)意義。

二、24個(gè)大中城市實(shí)際人均住房面積的估算

本文采用與鄭玉歆(2014)類(lèi)似的方法估算我國(guó)24個(gè)主要大中城市①由于一些主要大中城市的人口數(shù)據(jù)不全(如沈陽(yáng)、拉薩等)等原因，在本文的計(jì)算中沒(méi)有包含。的人均住房面積，再對(duì)各城市的人均住房面積進(jìn)行加權(quán)后計(jì)算全國(guó)城市人均住房面積。在計(jì)算大中城市的人均住房面積時(shí)，用到的數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)人口(北京、天津、上海)以及城市戶(hù)籍非農(nóng)業(yè)人口(其他城市)、各年的城市住宅竣工房屋面積，數(shù)據(jù)來(lái)源為WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，樣本區(qū)間為2002—2012年。假設(shè)2001年各城市的人均住房面積為15平方米，按照公式(1)計(jì)算2002—2012年各年的住宅總面積:

公式(1)中的ht(ht-1)是當(dāng)年(上一年)的住宅總面積;α是住宅的折舊率，按照新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，住宅的折舊率為2.7%，考慮到我國(guó)目前城市建設(shè)過(guò)程中存在著大拆大建的情況，α的取值有可能低估，在本文的計(jì)算中，α取值為3%;st為當(dāng)年竣工的住宅商品房面積。在得到住宅總面積之后，除以人口數(shù)據(jù)，得到各城市的人均住房面積;再對(duì)各城市的人均住房面積按照人口比例進(jìn)行加權(quán)平均，得到全國(guó)的城市人均住房面積。

在計(jì)算人均住房面積時(shí)，最適合的人口數(shù)據(jù)應(yīng)是城鎮(zhèn)常住人口數(shù)，因?yàn)槌擎?zhèn)常住人口更能反映真實(shí)的住房需求。但是由于數(shù)據(jù)的可得性，在本文的計(jì)算中，除了北京、上海、天津外，其他城市用的是城市戶(hù)籍非農(nóng)業(yè)人口。城市戶(hù)籍非農(nóng)業(yè)人口一般少于城市的常住人口，特別是在流動(dòng)人口較多的大型城市，比如在福州，2010年的城鎮(zhèn)常住人口為440.8萬(wàn)，而戶(hù)籍非農(nóng)業(yè)人口為266.4萬(wàn)。因此，在計(jì)算人均住房面積時(shí)，會(huì)出現(xiàn)高估的傾向，特別是對(duì)于流動(dòng)人口較多的大型城市，高估的程度會(huì)更高。

表1為2005和2012年24個(gè)主要大中城市人均住房面積的估算值以及統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)?？梢钥闯觯松虾?005年的數(shù)據(jù)，估計(jì)值全部小于年鑒數(shù)據(jù)。按照各城市的人口規(guī)模加權(quán)平均計(jì)算的2005和2012年我國(guó)城市人均住房面積分別為16.4和為20平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)(26.1和32.9平方米)。同時(shí)，人均住房面積在不同城市之間存在較大的差距。在人口較多的大型城市，如北京、上海、天津，人均住房面積為14～17平方米左右，而人口規(guī)模較少的城市，如呼和浩特和貴陽(yáng)等，人均面積達(dá)到30多平方米。人口規(guī)模較大的城市人均住房面積普遍低于人口規(guī)模較小的城市。

三、城市房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)的測(cè)算

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫是一個(gè)一直存在爭(zhēng)論的問(wèn)題。本文對(duì)不同城市房?jī)r(jià)的相對(duì)合理性和相對(duì)泡沫程度進(jìn)行了簡(jiǎn)單的測(cè)算，測(cè)算結(jié)果對(duì)于預(yù)測(cè)和判斷不同地區(qū)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資的走勢(shì)具有參考價(jià)值，同時(shí)能夠大致厘清房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)較高的原因。

我們的測(cè)算基于以下想法:一般來(lái)說(shuō)，不能簡(jiǎn)單地從某個(gè)城市房?jī)r(jià)的高低來(lái)判斷其泡沫水平。如果一個(gè)城市具有較高的人均收入以及較小的人均住房面積，即使房?jī)r(jià)較高，因其具有實(shí)際需求的支撐，也很難說(shuō)其高房?jī)r(jià)就有泡沫。相反，如果一個(gè)城市住房供給很大，人口流入的速度較慢，同時(shí)人均收入又較低，那么即使房?jī)r(jià)相對(duì)較低，也可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫程度較高的情形，其出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌以及房地產(chǎn)投資增速下滑的可能性反而會(huì)大于一些房?jī)r(jià)較高的城市?；谶@一思想，我們?cè)O(shè)計(jì)了公式(2)來(lái)計(jì)算各城市的房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)。

表1 各城市的人均住房面積/平方米

公式(2)中的HI、Δh、Δhp、Δy分別為各城市房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)以及人均住房面積(2012年相對(duì)于2001年)、房?jī)r(jià)水平和人均可支配收入(2012年相對(duì)于2002年)的增長(zhǎng)倍數(shù)。需要指出的是，這樣計(jì)算是基于2001年全國(guó)各城市都不存在房?jī)r(jià)泡沫的假設(shè)，而且計(jì)算的結(jié)果只是說(shuō)明哪些城市的相對(duì)泡沫指數(shù)較高，即只是相對(duì)的大小，而不是絕對(duì)的大小。

從表2可以看到，相對(duì)于人均收入的增長(zhǎng)，一些城市房?jī)r(jià)上漲和人均住房面積的提高幅度較大，使得這些城市的房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)較高，如排在前兩位的寧波和杭州。貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)也排在較前的位置，主要是因?yàn)槿司≌娣e增長(zhǎng)過(guò)快，或者說(shuō)是相對(duì)于人口的增長(zhǎng)速度來(lái)說(shuō)，建了太多的房子。而北京、上海、廣州等房?jī)r(jià)較高的城市，其房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)并不算高，主要的原因就是相對(duì)于人口規(guī)模的快速增加，新建住房的供應(yīng)相對(duì)不足，使得人均住房面積提高幅度較小，同時(shí)，其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)相對(duì)于收入增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)并不是很高。我們的測(cè)算結(jié)果基本上得到了實(shí)際數(shù)據(jù)的支持，比如截止到2014年8月，寧波和杭州的房?jī)r(jià)下跌幅度在70個(gè)大中城市中居于前兩位。

表2 各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)泡沫指數(shù)

四、結(jié)論和政策建議

本文對(duì)我國(guó)24個(gè)主要大中城市的城市人均住房面積進(jìn)行了測(cè)算，結(jié)果表明，到2012年各個(gè)城市之間的人均住房面積存在很大的差異性，最低不到15平方米，最高將近35平方米;進(jìn)一步通過(guò)加權(quán)平均得到全國(guó)城市人均住房面積為20平方米左右(2012年)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的32.9平方米;在估計(jì)人均住房面積的基礎(chǔ)上，考慮人均收入和房?jī)r(jià)等因素的影響對(duì)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)進(jìn)行了測(cè)算，結(jié)果表明一些城市相對(duì)于其他城市存在較高的房?jī)r(jià)泡沫，預(yù)示著在這些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌和房地產(chǎn)投資下降的風(fēng)險(xiǎn)較大，測(cè)算的結(jié)果基本與各城市目前房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資的實(shí)際走勢(shì)相一致。

需要說(shuō)明的是，在估算過(guò)程中，所選用的人口數(shù)據(jù)口徑、房屋折舊率以及2001年的初始人均住房面積(15平方米)等都有將實(shí)際住房面積高估的傾向，因此，這一數(shù)據(jù)應(yīng)該可以被看做是較樂(lè)觀的估計(jì)。我們的測(cè)算結(jié)果有以下政策含義:

第一，由于我國(guó)實(shí)際城市人均住房面積與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還存在明顯的差距，如果考慮到房屋的質(zhì)量以及居住環(huán)境和生活與交通的便利性，差距就更加明顯。因此，可以預(yù)期，在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，城市居民對(duì)住房的剛性需求仍將十分強(qiáng)勁。

第二，由于各個(gè)城市的人均住房面積和房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)都存在較大的差異，需要針對(duì)不同城市的具體情況出臺(tái)調(diào)控政策。對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)較大泡沫的城市，應(yīng)防止其局部風(fēng)險(xiǎn)向全局風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化;而對(duì)于泡沫程度不高的城市，應(yīng)從促進(jìn)需求的角度放松限購(gòu)和限貸政策，支持居民的合理住房需求。

本文測(cè)算的結(jié)果表明，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及居民收入水平的提高，在今后較長(zhǎng)的時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)還將保持較快的速度。同時(shí)，需要指出的是，住房是介于投資和消費(fèi)之間的商品，其有效需求主要取決于收入水平，而收入水平的提高取決于資本存量、勞動(dòng)投入以及勞動(dòng)生產(chǎn)率水平的提高。相對(duì)于投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)(如制造業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施等)的投資，房地產(chǎn)投資對(duì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的貢獻(xiàn)較小。因此，如果投資過(guò)分向房地產(chǎn)行業(yè)集中，對(duì)于提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、提高整體收入水平是不利的，從長(zhǎng)期看會(huì)造成有支付能力住房需求的減少以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的供過(guò)于求。因此，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提條件是，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度與全社會(huì)投資的增長(zhǎng)速度應(yīng)相互協(xié)調(diào)，超出全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速的過(guò)快增長(zhǎng)將是不可持續(xù)的。

鄭玉歆.2014.為什么要強(qiáng)化政府增加住房供給的責(zé)任?［J］.經(jīng)濟(jì)管理(4):1-8.

李昕，徐滇慶.2014.房地產(chǎn)供求與演變趨勢(shì):澄清一種統(tǒng)計(jì)口徑［J］.改革(1):33-42.