不動產(chǎn)登記實施細則呼之欲出

鄭智維

歷時七年，曾遭遇“難產(chǎn)”的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）終于在2014年12月22日發(fā)布，并自2015年3月1日起正式施行。

總計3000余字的《條例》，包括6章35條，對不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護、法律責任等作出明確規(guī)定。其中，土地、海域以及房屋、林木等定著物被納入登記范圍。

反腐利器，為房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等鋪路，明晰產(chǎn)權(quán)保護私產(chǎn)……一直以來，制定中的《條例》就承載著各方期待。如今，不動產(chǎn)登記實施在即，與之相配的細則將何時出臺？對于普通公民將帶來怎樣的影響？

反“房腐”期待

2014年12月22日《條例》公布之后，對滬深股市的地產(chǎn)板塊就已產(chǎn)生了較大沖擊。Wind統(tǒng)計顯示，中國資本市場房地產(chǎn)板塊重挫約3%，其中18只股票跌停，整個板塊僅14只個股上漲。

之前各地“房叔”“房嬸”屢被曝出， 這讓輿論對《條例》的反腐功能充滿期待?！暗禺a(chǎn)板塊股票下跌，顯然是對政策誤解造成的。”在接受《民生周刊》采訪時，廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜說。

從最近成交的數(shù)據(jù)中他分析道，《條例》出臺后的這段時間的銷售比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)拋售潮，即便在二手房市場也是如此。廣州一手房年交易量大約為10萬套，二手房大約2萬套，貪官所持有的房子所占比例極小，《條例》的反腐作用很難影響到市場。

從草稿討論到《條例》制定，清華大學法學院副教授程嘯參與了整個過程?！拔艺J為靠《條例》反腐是一廂情愿的想法，國家立法自有其考慮，是不動產(chǎn)登記，而不是要制定政府財產(chǎn)公開法，不能指鹿為馬。在一些國家或地區(qū)，既有不動產(chǎn)登記法，還有一個公職人員財產(chǎn)申報法?！彼f。

以人查房不可能實現(xiàn)。據(jù)程嘯透露，在草案討論時，有人提出過類似說法，但反對聲音很大，《條例》根本無法承載反腐功能。

從普通公民的角度來看，以人查房會帶來信息安全問題。對此，《條例》明確規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，但不得將查詢獲得的資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的相關(guān)資料。

這次不動產(chǎn)登記，對普通老百姓而言有什么意義？“對于很多不動產(chǎn)交易來講，只有進行登記才能實現(xiàn)在法律上權(quán)利的真正轉(zhuǎn)移?！背虈[對《民生周刊》記者說。他舉例說，老百姓進行的房屋交易，如果不辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，法律上所有權(quán)就沒有實現(xiàn)，承擔的風險就會很大。

提供“稅基”

在《條例》實施之前，按照物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)也是要登記的。

實際上，涉及不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)有《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用權(quán)登記辦法》等。作為程序法的《條例》，只是將各類登記機構(gòu)統(tǒng)一起來了。

統(tǒng)一后，政府能更加準確地對房地產(chǎn)進行摸底。“為信息共享提供一個技術(shù)平臺，未來政府在掌握數(shù)據(jù)將會及時準確，調(diào)控和管理更加合理和高效?！背虈[分析說，而原來報數(shù)據(jù)的方式都會有個時間差，不是實時的信息共享，可能不夠準確，政府做決策時的依據(jù)就可能會不足。

制定政策時根本沒考慮過征房產(chǎn)稅和調(diào)控房價等問題，但客觀上《條例》的第23至25條可能對未來調(diào)控房產(chǎn)市場或房產(chǎn)稅有一定作用。

究竟會產(chǎn)生怎樣的影響，各方看法不一。在《條例》發(fā)布之后，SOHO中國董事長潘石屹在微博中稱，“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌?！?/p>

“不動產(chǎn)登記僅是數(shù)據(jù)的收集登記、公開、查詢和證明等?！稐l例》本身對房地產(chǎn)市場影響不大，對房價的影響在于將來延伸出來的法律法規(guī)，包括房產(chǎn)稅、物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅等?！秉S韜認為。

之前有媒體報道，全國人大、財政部、國家稅務總局等正就房產(chǎn)稅展開密集調(diào)研。財政部財政科學研究所所長賈康也預測，2015年房地產(chǎn)稅立法工作將有實質(zhì)性進展，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。

除了對房市外，此次不動產(chǎn)登記對農(nóng)民而言或是個利好消息?！安粍赢a(chǎn)登記是農(nóng)村土地確權(quán)、土地流動的重要部分?！痹诮邮堋睹裆芸酚浾卟稍L時，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容說。

“在以往的新農(nóng)村建設過程中，侵犯農(nóng)民權(quán)利的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，《條例》的實施將有利于這些問題的解決?！背虈[談道，比如，以讓農(nóng)民集中居住為由，沒收農(nóng)民的宅基地，而農(nóng)民卻沒有被侵權(quán)的法律依據(jù)。

此外，由于產(chǎn)權(quán)不清，以往農(nóng)村征地中，明明是國有的土地但是卻被劃到集體，造成國有資產(chǎn)流失。如果將來允許宅基地交易，乃至更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的話，做登記就是一個前提。權(quán)利清晰是交易的前提，先弄清楚權(quán)利歸屬，再考慮交換。

3月1日前出細則

“四川瀘州是國土部認定的試點市?！币晃恢槿耸肯颉睹裆芸吠嘎?。

這個說法，在當?shù)孛襟w報道中得到驗證。據(jù)公開資料顯示，國土資源部地籍司司長、不動產(chǎn)登記局局長王廣華到瀘州調(diào)研不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作時表示，國土資源部不動產(chǎn)登記局將把瀘州市作為全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點市。“瀘州市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記各項準備工作，尤其是出臺文件明確部門職能和整合部門職責的做法，走在了全國前列?！蓖鯊V華說。

江蘇也是較早成立這一機構(gòu)的省份，在去年5月就設立了不動產(chǎn)登記局。該省已建立不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度，完成了省級資質(zhì)的整合，最近正開展全省登記不動產(chǎn)信息化調(diào)查。

自2014年以來，不動產(chǎn)登記制度推進明顯提速。據(jù)國土部數(shù)據(jù)，全國106個重點城市中，已經(jīng)有約50%城市啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作。

不過，不動產(chǎn)登記體系的建立不可能一蹴而就。在2014年4月，國土部曾給出過時間表：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行。

《條例》目前僅僅是確立了大的原則和方向，難以落地實施?！霸?月1日前，還將有個細則出臺，目前正在制定中。例如，登記期限、提交材料、發(fā)證等具體細節(jié)要有章可循，這些都需要細則來明確?！背虈[透露說。

關(guān)于細則，黃韜有著自己的擔憂和期待?！皬哪壳皝砜矗瑮l例沒有談到違法的懲處措施，這意味著沒有強制力，實施過程可能會打折扣。此外，細則細化要有操作的可能性，地域差距要考慮到，希望細則制定能在細節(jié)上因地制宜?！彼f。

“《條例》的作用和意義一時半會兒難以顯現(xiàn)出來，需要時間慢慢地去檢視，任何一部法律、法規(guī)都是如此。”程嘯說。