“互聯(lián)網(wǎng)+”救不了開發(fā)商

在剛公布半年報(bào)的A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，綠地控股、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)這四家品牌開發(fā)商報(bào)表顯示的庫(kù)存超過千億平方米，總金額超過1.8萬(wàn)億元，在130多家上市開發(fā)商共2.81萬(wàn)億元庫(kù)存中，占比超過一半。房地產(chǎn)集中程度提高的同時(shí)，更為嚴(yán)峻的問題是：這些房子什么時(shí)候能賣完？綠地上半年銷售827億元，只完成全年2800億元銷售任務(wù)的3成不到！

再看另一個(gè)數(shù)據(jù)。今年9月，是搜易貸（絕非廣告）上線大概一年。得益于垂直市場(chǎng)領(lǐng)域的成長(zhǎng)，累計(jì)成交金額超過30億元，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)開發(fā)商及房地產(chǎn)中介的發(fā)展速度?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”的概念給房地產(chǎn)銷售帶來(lái)了一個(gè)似乎不錯(cuò)的預(yù)期。而這個(gè)行業(yè)的先行者房多多、搜房、樂居的數(shù)據(jù)更是表現(xiàn)搶眼，甚至出現(xiàn)了年初與傳統(tǒng)線下房地產(chǎn)中介針對(duì)中介費(fèi)的“撕逼大戰(zhàn)”。

“互聯(lián)網(wǎng)+”以房多多為典型代表，是想創(chuàng)建一個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的大腦中樞，將圍繞房產(chǎn)的一系列線下資源進(jìn)行高度整合，核心是以輕資產(chǎn)的模式玩轉(zhuǎn)重資產(chǎn)的項(xiàng)目。其需要整合的直接資源類別有兩類。第一類是產(chǎn)品，即樓盤，或者新樓盤，或者舊樓盤；第二類是渠道，即中介，或者小中介，或者大中介。

于開發(fā)商而言，最想快點(diǎn)把房子賣掉，資金回籠；同時(shí)，保證資金快速回籠的前提下，要有利潤(rùn)。因此，“互聯(lián)網(wǎng)+”與傳統(tǒng)中介沒區(qū)別，就是銷售代理，拼的就是客戶群，誰(shuí)能帶來(lái)客戶，誰(shuí)的議價(jià)能力就強(qiáng)，就可以多收取傭金。

“互聯(lián)網(wǎng)+”不僅要把買房的人聚在一個(gè)平臺(tái)上，同時(shí)也要把房源聚在一個(gè)平臺(tái)上，繼而把業(yè)務(wù)整合在一個(gè)平臺(tái)上。圖便宜是買主的共性，因此可以把買房的人聚在一個(gè)平臺(tái)上；開發(fā)商需要銷售渠道，因此理論上也可以把開發(fā)商聚在一個(gè)平臺(tái)上。但“互聯(lián)網(wǎng)+”平臺(tái)公司，沒有資歷，資本不多，不能像“滴滴打車”、“Uber”一樣燒錢去補(bǔ)貼買方，培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣，從而形成龐大的（多次）消費(fèi)群體。另外房地產(chǎn)不同于一般消費(fèi)品，具有“金融屬性”。買房人要兼顧投資、生活便利、人文環(huán)境等因素，從而不惜花時(shí)間去實(shí)地“體驗(yàn)”再?zèng)Q定消費(fèi)（畢竟不是每個(gè)家庭都要買多套房）。

想象一下，具市場(chǎng)實(shí)力的壟斷開發(fā)商坐下來(lái)合作，將資源、資本、渠道聯(lián)合起來(lái)，再融合大型房地產(chǎn)中介，大家一起當(dāng)股東，共同合作完成自身“互聯(lián)網(wǎng)+”的升級(jí)，將會(huì)對(duì)現(xiàn)有的平臺(tái)產(chǎn)生何種影響？“競(jìng)爭(zhēng)+合作”其實(shí)本身也是一種趨勢(shì)，萬(wàn)達(dá)與阿里、騰訊的合作，便是現(xiàn)實(shí)例子?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”在房地產(chǎn)領(lǐng)域的前途仍然離不開整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)（供求關(guān)系），因此“互聯(lián)網(wǎng)+”作為中介本質(zhì)上并沒有改變房地產(chǎn)的趨勢(shì)本身，只是在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上分食一杯羹。成功與否，取決于市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)策略。該類企業(yè)如何準(zhǔn)確定位市場(chǎng)，形成清晰、可持續(xù)的盈利模式，尚需進(jìn)一步探討。 （作者/李向民，資深地產(chǎn)金融人士）