樓市新政：讓房地產(chǎn)“飛”多久？

張襦心

“如果手上有100萬，是買房好，還是買股好？”有人這么問任志強(qiáng)。此前甚囂塵上的聲音是“賣房買股”。

投資者的心理發(fā)生了微妙的變化，不是因為樓市基本面有什么改善，而是等來了“解房軍”，尤以3月30日的房地產(chǎn)新政為甚。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，這是繼1998年、2008年之后，新中國第三次政府明確救市，也是2008年之后最大力度、最密集的救市行動，必將寫入中國房地產(chǎn)史冊。

現(xiàn)在可以明確的是：政府對房地產(chǎn)是真愛。要片樹葉，它敢給你整個春天！

業(yè)內(nèi)分歧巨大的是：這種“愛”到底是不是飲鴆止渴？

最煎熬的還是正在或者準(zhǔn)備買房的消費者。他們最擔(dān)心的是：房價會不會快速上漲，重演2009年那一幕——當(dāng)時4萬億財政刺激和10萬億貨幣刺激duang地砸下去，一二線城市房價坐上了火箭炮。

底部已現(xiàn)？

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)讓樓市沉寂了一年多。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.2%。

商品房銷售額76292億元，比上年下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.6%。

成交低迷，進(jìn)而嚴(yán)重動搖了房地產(chǎn)開發(fā)的投資熱情。從2013年到2014年，雖然房地產(chǎn)投資總額同比增長了10.49%，但投資增長速度卻大幅回落。

但就在樓市低迷之時，已經(jīng)有抄底者出手。

中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平透露：“長期關(guān)注樓市的投資客，早在去年四季度就開始入市了，有人已經(jīng)趁著最近這市場出貨，大賺或小賺了一筆。”楊紅旭亦表示：“去年四季度以來，深圳市場尤其強(qiáng)勢，春節(jié)過后很多二手房已漲價一成左右?！?/p>

河南省焦作市，購房者正在一家樓盤的預(yù)售現(xiàn)場“搶”房。

“我們這個項目，去年11月底小幅漲過一次，春節(jié)后第一個星期又漲了一次，兩次漲的幅度都是每平方米300-400元。每一次都是銷售量上來才漲的價。我們組從去年11月份開始，7個人一個月成交3套左右，逐步增加到兩個星期3套，成交量增加了2-3倍?！毙±洌ɑ└嬖V記者。他是北京某房產(chǎn)中介一手房銷售小組的組長。目前北京五環(huán)內(nèi)已經(jīng)沒有多少樓盤可以拿，他們代理的聯(lián)排別墅，位于六環(huán)外的順義，每平方米1.5萬-2萬。一期面向當(dāng)?shù)鼗剡w戶，二期后半段和三期，更多為購買二套房的客戶。

真愛有多愛

樓市庫存積壓還在進(jìn)一步惡化，投資者的預(yù)期卻悄然發(fā)生了改變。其實同樣的背離，早一步已經(jīng)在股市上演。記者在寫這篇文章的時候，正看到歷史學(xué)者張鳴在微博上不解地發(fā)問：“經(jīng)濟(jì)上行，股市慘跌;經(jīng)濟(jì)下行，股市暴漲。這樣的股市，看不懂?！?/p>

從本質(zhì)上說，這一輪樓市與股市的重啟邏輯，有著驚人的相似：在中國，所謂投資，更多是投政策。有經(jīng)驗的投資者，看中的正是左右市場背后的那只翻云覆雨手再次發(fā)力，政策面和高層頻繁表態(tài)支持發(fā)展，揣測“國家戰(zhàn)略市”由此起航。

從去年年初到目前，房地產(chǎn)的“利好”政策走過了了一個自下而上的“救市”試探到自上而下密集呵護(hù)的“心路歷程”：

去年全國兩會期間，國務(wù)院總理李克強(qiáng)已經(jīng)對分類調(diào)控定下基調(diào)，多個限購城市開始蠢蠢欲動，但沒有人愿意做第一個吃螃蟹者。

去年二季度，經(jīng)過杭州、溫州、寧波等數(shù)個城市的反復(fù)試探，多地密集加入限購松綁大軍。到目前為止，全國46個城實行限購的城市，除了北上廣深和三亞等5個城市之外，其余已經(jīng)紛紛放松和取消限購。

2014年9月，“930限貸放松”出臺，中央政府的態(tài)度轉(zhuǎn)變，預(yù)示著樓市迎來了轉(zhuǎn)折點，四季度的環(huán)比改善非常顯著。

從去年10月份開始，二手房營業(yè)稅征免時限由5年減為2年的后傳聞，開始在業(yè)內(nèi)瘋狂，數(shù)度發(fā)酵。

2014年11月21日，央行意外地宣布降息。

雖然2014年的刺激政策帶來了成交量的短期上升，但都是讓樓市短暫反彈之后再度回落。

“樓市短暫好轉(zhuǎn)得益于《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（930新政），但一線城市銷售去年四季度短暫好轉(zhuǎn)后再次掉頭急下，主要是因為經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，全國樓市陷入低迷，在不計算保障住房數(shù)據(jù)的情況下，70個大中城市新建商品住宅均出現(xiàn)量價齊跌現(xiàn)象?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家、中國50人獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副主席宋清輝告訴記者。

今年兩會，李克強(qiáng)總理在政府工作報告中給出了更明確的信號：支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2015年政策主旋律一錘定音，政策也開始以更“任性”的姿勢出爐。

3月1日，央行再次降息。

從3月下旬至今，六部委聯(lián)合出臺了四大利好：

1、允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，相當(dāng)于委婉取消了2006年的“90/70”政策（90平方米中小戶型占建設(shè)量的70%）;加大住房保障貨幣化力度，可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公租房。

2、房產(chǎn)營業(yè)稅免征年限從5年降到2年。

3、一套房使用公積金貸款，最低首付20%

4、一套房貸未結(jié)清買二套房，最低首付40%，一套房貸已結(jié)清買二套房，最低首付30%。在此之前北京二套房首付比例為60%，上海、廣州為70%。

多位專家向記者表示，政策支持力度遠(yuǎn)超預(yù)期，購房寬松度一夜回到了2010“國十條”之前。

3·30樓市新政出臺，還經(jīng)歷了一個有趣的插曲。

第一波：當(dāng)日《上海證券報》率先曝料：央行中午通知媒體，下午3點半召開新聞發(fā)布會，有重要事項發(fā)布。

第二波：3月26、27兩日，地產(chǎn)股已經(jīng)開始反彈。3月30日午盤，地產(chǎn)股更是集體“旱地拔蔥”式暴漲。

第三波：央行“辟謠”。彭博社報道，央行新聞辦公室稱，不清楚召開會議的事情。

第四波：當(dāng)日下午5點，央行、財政部同時發(fā)布新政，再次強(qiáng)化“中國式政策傳言”往往都很靠譜，以及總有“先知先覺者”捷足先登的刻板印象。

截至當(dāng)日收盤，房地產(chǎn)板塊以3.85%的漲幅領(lǐng)漲A股，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、天房發(fā)展等10只個股封死漲停板，華夏幸福、首開股份漲幅超過8%，金地集團(tuán)、萬科A漲幅均超過6%。

保7壓力

3·30新政，意味著中國房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴(yán)厲的政策，正在漸行漸遠(yuǎn)。政府為何重拾“舊愛”？專家們齊指經(jīng)濟(jì)壓力，但評價不盡一致。

宋清輝從去年就曾預(yù)言，救市政策的出臺的力度會越來越大，底線也越來越低。他認(rèn)為：“作為GDP重要的組成部分，在經(jīng)濟(jì)整體下滑明顯的背景下，料今年房地產(chǎn)的作用將會比2014年更加重要。樓市降溫對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有激烈的負(fù)面效應(yīng)，隨著庫存壓力繼續(xù)增大，會強(qiáng)力促使房地產(chǎn)權(quán)重較大的城市和地區(qū)加快、加碼救市的力度和步伐。新政出臺，意味著中國經(jīng)濟(jì)依然未走出高度依賴房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長的老模式，這是我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)最為不合理的地方。過熱了踩剎車，過冷了踩油門，房價也受到直接或間接的受到忽冷忽熱的影響。實際上，目前中國樓市的首要矛盾不是老百姓買不起房，而是已經(jīng)對買房絕望了。”

中投聯(lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長楊少鋒曾準(zhǔn)確預(yù)言2009年樓市拐點，他認(rèn)為這次政策出臺就是為了保7。

“一定要看清楚，這次政策本身，是在消化存量，而不是加大投資。為的就是促進(jìn)房產(chǎn)的消費，拉動內(nèi)需。假設(shè)現(xiàn)在GDP增速還在8、9，政府不會出臺這個政策。到目前為止，沒有任何一個行業(yè)，能比房地產(chǎn)更有效。主要拉動兩大塊。一塊是工業(yè)。房地產(chǎn)涉及鋼鐵、水泥、玻璃等等行業(yè)。第二是消費。買完一套房子，接下來會需要裝修、買電器、家具等等這是所有消費里面最大的一塊。

新政為什么會產(chǎn)生這么大爭議，主要在于大家把房地產(chǎn)過度妖魔化了。其實我們要看到，之前我們出臺調(diào)控政策的目的是遏制房價的過快上漲，所以不斷把首付調(diào)高，如今不過是把壓在房地產(chǎn)上面的磚頭去掉幾塊?，F(xiàn)在才是房地產(chǎn)調(diào)控政策的正?；??！?/p>

“漲聲”玄機(jī)

樓市新政，對一年多來不溫不火的樓市而言，是一劑強(qiáng)心針。政策剛落，已是“漲”聲一片。

美聯(lián)物業(yè)研究顯示，3月30日當(dāng)晚，雖然政策還未在深圳落地，大部分深圳的二手房賣家都對放盤價進(jìn)行上調(diào)，普通住宅上調(diào)5%-10%，豪宅上調(diào)10%-15%。

一位家在蘇州的人士表示：“周五（記者注：4月3日），開中介公司的朋友說，一套60平方米的兩居室二手房，昨晚‘三對頭六對面’看房時仍然按掛牌價73萬商定的，因為太遲了沒付定金，今早房東反悔要求75萬否則免談。照此心態(tài)，再過一周，或喊76萬難免?！?/p>

日前有媒體報道，融創(chuàng)中國主席孫宏斌有意全面提高上海項目的價格，宣布七天不漲價，暗示一周后，融創(chuàng)可能漲價。

房地產(chǎn)中介則忙于向客戶喊話：“房價上漲的可能性非常大，我們肯定是會漲價的?！薄胺績r即將大幅上漲，還在等什么？”“地產(chǎn)春天來了！漲價風(fēng)波開始了！”

如今無論是購房者，還是投資者，都希望知道，房價究竟會不會大漲，會否再迎來一個類似2009年的大牛市？

深圳市龍華新盤星河傳奇開盤 ， 首推735套，吸引了近3000人到場搶房。

“房價總體平穩(wěn)小幅上漲將是今年主題。短期來看，房市新政影響有限，仍舊難以改變房地產(chǎn)投資下滑的格局。部分三四線城市，去庫存仍是樓市調(diào)控的主題，一線城房價將迎來小幅度上漲。”宋清輝認(rèn)為。

楊少鋒則認(rèn)為：“老百姓通常會在房價上漲的預(yù)期下買房子，所以房產(chǎn)商和中介一定會制造這種預(yù)期。另外需要房地產(chǎn)廣告的都市類媒體最喜歡炒這類話題。在這種情況之下，老百姓不要被這些聲音所誤導(dǎo)?，F(xiàn)在和2008年不一樣。2008年的房價下跌是外部因素、金融危機(jī)造成，市場的需求還是很強(qiáng)勁。而這一輪的房價下跌則是內(nèi)部因素造成，除了政策之外，很多地方確實是供過于求了。不少開發(fā)商因為房子賣不動，不敢拿預(yù)售許可證，如果把這些施工面積和在售面積加在一起，真正的供應(yīng)量要比2008年多了太多，而需求卻在縮水?！?/p>

他認(rèn)為一線城市的房價肯定會反彈，因為需求還是很強(qiáng)勁。二線城市則要區(qū)別對待：“都說貴陽的房子賣不動，但老城區(qū)的房子賣得好著呢，新城區(qū)則不行，所以二線城市存在結(jié)構(gòu)的不平衡。大部分二線城市，房價不會上漲，核心城區(qū)或者少部分供求相對平衡的區(qū)域會上漲。這些地方的開發(fā)商再喊漲價也沒用。開發(fā)商嗷嗷待哺，就像干涸的田地。如果一家樓盤漲價，購房者可以去買別的樓盤，房子賣不掉的開發(fā)商還是要繼續(xù)打折。所以這個政策對二線城市的開發(fā)商只能說是改善它們的生存狀態(tài)，讓市場交易活躍。三、四線城市的供應(yīng)量已經(jīng)嚴(yán)重過剩了，政策再刺激，老百姓也不會買，泡沫只能破掉?！?/p>

“從目前來看，新政對二手房的影響比較大，對一手樓盤的影響比較小?！毙±涓嬖V記者。他個人認(rèn)為自家的項目應(yīng)該會迎來第三次漲價?！霸诒本┢攮h(huán)以內(nèi)，開發(fā)商開發(fā)量相對剛需來講，應(yīng)該還是需大于供的。另外地價早就漲起來了。從2013年到目前一年半的時間，我們這個項目的地價漲了至少60%。不過現(xiàn)在大家還在觀望期。無論是開發(fā)商還是客戶，都處于一種相互我等你、你等我的狀態(tài)。