住房將從“賣方市場(chǎng)”進(jìn)入“買方市場(chǎng)”

倪鵬飛

2014年大中城市樓市房?jī)r(jià)由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房?jī)r(jià)下跌城市迅速增加。本次住房市場(chǎng)調(diào)整與此前相比具有以下特點(diǎn)：第一，調(diào)整（衰退與復(fù)蘇）時(shí)間更長(zhǎng)、速度更慢、程度更深;第二，未來住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。本次調(diào)整是住房市場(chǎng)三期調(diào)整的重合，也決定了中國(guó)住房市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”進(jìn)入“買方市場(chǎng)”時(shí)代。2015年的住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化走勢(shì)，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、住房需求仍然是長(zhǎng)期內(nèi)客觀存在的背景下，住房市場(chǎng)需要調(diào)整，但是應(yīng)將調(diào)整的時(shí)間延長(zhǎng)、幅度減小。應(yīng)采取必要刺激措施，穩(wěn)定住房消費(fèi)，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的刺激作用。

我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入全面調(diào)整時(shí)代

2013年中國(guó)住房市場(chǎng)在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調(diào)整跡象。從2014年第一季度開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，2014年第三季度進(jìn)入全面調(diào)整。

2014年大中城市樓市房?jī)r(jià)由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)迅速增加。2013年12月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有65個(gè)，持平的有3個(gè)，環(huán)比下降的僅2個(gè);到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個(gè)。

自2014年下半年開始，房?jī)r(jià)跌幅增大，多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)開始跌破2013年同期價(jià)格。2013年12月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)同比下降的城市僅1個(gè);到2014年9月，房?jī)r(jià)同比下降的城市增加至58個(gè)，但尚有10個(gè)城市房?jī)r(jià)仍高于上年同期價(jià)格。

這是在新的宏觀背景下，在住房市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵階段，各方主體通過市場(chǎng)相互博弈而進(jìn)行的一次自發(fā)調(diào)整。本次調(diào)整是住房市場(chǎng)三期調(diào)整的重合，也決定了中國(guó)住房市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”進(jìn)入“買方市場(chǎng)”時(shí)代。

需求最終決定于人口結(jié)構(gòu)。第一，勞動(dòng)適齡人口。2010年，15～64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值，到2013年這個(gè)比例下降到72.8%，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。第二，婚齡人口。20世紀(jì)70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來了1985～2010年房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國(guó)20～39歲年齡的人數(shù)將在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬對(duì)，逐年下滑至2020年的800萬對(duì)，年均增速為-7%。第三，城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達(dá)到2500萬的峰值后，也開始明顯下降。第四，住房存量。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達(dá)到33平方米，戶均達(dá)到1∶1，盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致住房需求將繼續(xù)增長(zhǎng)，但告別短缺時(shí)代的住房需求收入彈性將明顯下降。

2010～2015年，勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)。住房市場(chǎng)發(fā)展：將由高速增長(zhǎng)到中速增長(zhǎng)，加速增長(zhǎng)向減速增長(zhǎng)，從“賣方市場(chǎng)”到“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。

此次調(diào)整最主要的原因有三個(gè)方面：

第一，供給過度。2013年中國(guó)房地產(chǎn)幾乎達(dá)到瘋狂的程度。需求得到過度釋放：2013年，中國(guó)商品住房銷售面積為115723萬平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，其中，期房銷售面積99549.24萬平方米，同比增長(zhǎng)17.8%;商品房銷售額為67695億元，同比增長(zhǎng)26.6%。供給在最近幾年也獲得了過度的增加：2013年，中國(guó)商品住宅開發(fā)投資額為58951億元，同比增長(zhǎng)19.4%。由此帶來了供大于求，2013年12月底，中國(guó)新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長(zhǎng)37.2%;到2014年9月底，中國(guó)新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長(zhǎng)28.5%。

第二，預(yù)期改變。宏觀背景的變化以及三期調(diào)整的重合，尤其在2014年年初，受傳言影響，市場(chǎng)預(yù)期迅速發(fā)生重大變化。2014年年初開始，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變。在住房市場(chǎng)上，就購(gòu)房者整體而言，受預(yù)期影響，購(gòu)房意愿急劇下降，同時(shí)剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開發(fā)商投資信心下降，住房新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2014年1～9月，中國(guó)商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%。與此同時(shí)，至2014年9月，租金指數(shù)同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個(gè)百分點(diǎn);在土地市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地?zé)崆橄陆?，地方政府面?duì)收入銳減的壓力，增加優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例。導(dǎo)致土地市場(chǎng)價(jià)升量跌。2014年1～9月，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積為24014萬平方米，同比下降4.6%。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)土地成交價(jià)款為6781億元，同比增長(zhǎng)11.5%。

第三，資金緊縮。住房金融同時(shí)連著房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場(chǎng)上，金融機(jī)構(gòu)預(yù)期的改變，一方面，導(dǎo)致了開發(fā)商的資金來源緊張，影響住房投資;另一方面，導(dǎo)致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開發(fā)投資。2013年1～12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)26.5%，個(gè)人按揭同比增長(zhǎng)33.3%，而2014年1～9月，則為2.3%和-4.9%。

面對(duì)逐步轉(zhuǎn)向深度和全面的調(diào)整，地方政府陸續(xù)采取了一些應(yīng)對(duì)政策，中央政府一方面，不再采取行政或經(jīng)濟(jì)調(diào)控救市措施，另一方面，借助市場(chǎng)發(fā)生變化的機(jī)遇，允許地方政府和支持金融機(jī)構(gòu)解除行政性的限購(gòu)和限貸政策，穩(wěn)定住房消費(fèi)。盡管如此，金融機(jī)構(gòu)住房資金供給增速依然在逐步下滑。

住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問題突出 ?局部風(fēng)險(xiǎn)加大

住房市場(chǎng)：潛在性供給過剩嚴(yán)重，結(jié)構(gòu)性失衡突出

過去幾年，竣工面積快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米，人均住房面積迅速提升，住房短缺時(shí)代提前結(jié)束。

同時(shí)，一、二線大城市行政級(jí)別高，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)好，人口聚集勢(shì)頭猛，住房需求旺，但是這些城市土地供應(yīng)量相對(duì)緊張，住房供給相對(duì)滯后;而三、四線城市，行政級(jí)別低，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)差，人口聚集速度相對(duì)較慢，住房需求小，但這些城市土地供應(yīng)大，住房供給相對(duì)過剩。

根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)以及本文估算：2010年，4.4億城市非流動(dòng)人口中有2.2億基本解決了住房問題;其中19.1%的人口有兩套以上，3.5%的人有三套以上。2.2億流動(dòng)人口中只有0.88億基本解決了住房問題。

總體上，住房結(jié)構(gòu)市場(chǎng)問題具有必然性也是總體可控的，這些問題主要是因?yàn)槭袌?chǎng)作用發(fā)揮不夠和政府保障不足造成的。

住房金融：結(jié)構(gòu)失衡加劇，風(fēng)險(xiǎn)概率增大

第一，房地產(chǎn)融資在全社會(huì)融資中的比重不降反升。第二，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的集中度過高。中國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的20%左右，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右。第三，個(gè)人按揭貸款余額規(guī)模巨大（接近10萬億元），面臨期限錯(cuò)配、利率和房?jī)r(jià)下跌惡意斷供風(fēng)險(xiǎn)。

住房用地：供大于求，價(jià)升量跌

過去10年，地價(jià)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)上漲。2003～2013年，全國(guó)商品住房成交價(jià)漲幅為145%，但全國(guó)主要城市的居住地價(jià)漲幅達(dá)到了332%。2014年前三季度在土地成交面積減少24%的情況下，樓面地價(jià)上漲達(dá)5%，一線城市成交面積減少31%，地價(jià)增長(zhǎng)57%。全國(guó)土地市場(chǎng)總體供大于求。2014年1～9月，全國(guó)300個(gè)城市共推出住宅類用地面積34594萬平方米，同比減少20%;共成交面積26605萬平方米，同比減少28%。

宏觀政策：宏觀政策面臨兩難，政策引導(dǎo)預(yù)期遭遇挑戰(zhàn)

第一，貨幣供應(yīng)難以有效傳到實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是中小企業(yè)。當(dāng)前，貨幣供給余額超過百萬億，利率和法定準(zhǔn)備金率偏高，貨幣供給增長(zhǎng)率偏低：2014年9月底，廣義貨幣（M2）余額120.21萬億元，同比增長(zhǎng)12.9%，比去年年末低0.7個(gè)百分點(diǎn);社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)較慢，2014年前三季度社會(huì)融資規(guī)模為12.84萬億元，比上年同期少1.12萬億元，中小企業(yè)融資難、融資貴問題十分嚴(yán)峻。房地產(chǎn)抵押貸款和開發(fā)融資也面臨這樣的問題。

第二，經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)下行導(dǎo)致政府收入減少，但支出要增加。經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致財(cái)政收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，尤其是地方政府的房地產(chǎn)稅和土地出讓金大幅增加，但是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加住房等社會(huì)保障支出，政府一般性支出面臨挑戰(zhàn)，長(zhǎng)期實(shí)施擴(kuò)張性的財(cái)政政策更是壓力巨大。

第三，政府宏觀政策對(duì)社會(huì)預(yù)期的有效引導(dǎo)面臨挑戰(zhàn)。過去十年，中央在住房市場(chǎng)的調(diào)控中擁有相當(dāng)?shù)闹鲃?dòng)性，即市場(chǎng)主體對(duì)中央的調(diào)控政策具有敏感性，也即政府政策能夠很有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。未來隨著買方市場(chǎng)時(shí)代的到來，以及此前調(diào)控政策效應(yīng)在市場(chǎng)主體中反復(fù)體驗(yàn)，中央政策有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期面臨一定挑戰(zhàn)，政策不僅難以得到市場(chǎng)主體的積極回應(yīng)，甚至還可能產(chǎn)生逆向選擇。

2015年：住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化趨勢(shì)

四大宏觀背景、三期調(diào)整重合以及“買方市場(chǎng)”的到來，決定本次住房市場(chǎng)調(diào)整與此前相比：第一，調(diào)整（衰退與復(fù)蘇）時(shí)間更長(zhǎng)、速度更慢、程度更深;第二，未來住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”;第三，不同層級(jí)的城市調(diào)整的時(shí)間、速度和程度將發(fā)生分化。一、二線城市需求旺、消化快、時(shí)間短、程度深。三、四線城市需求弱、消化慢、時(shí)間長(zhǎng)、程度淺。綜合而言，2015年的住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化走勢(shì)，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。

2014年第四季度，住房市場(chǎng)受到宏觀政策放開行政措施的影響，以及穩(wěn)定消費(fèi)政策正向影響，住房抵押貸款和開發(fā)融資有所改善。但受到整體預(yù)期的影響，金融機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)會(huì)持續(xù)謹(jǐn)慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。

2015年，住房銷售量?jī)r(jià)回升幅度不會(huì)太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫(kù)存規(guī)模大，市場(chǎng)預(yù)期難以有較大改觀。第二，世界經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇、美國(guó)等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導(dǎo)致資本外流，海外置業(yè)增加。第三，產(chǎn)能過剩嚴(yán)重局面沒有根本改變，社會(huì)總需求總體不足，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩。第四，居民收入增長(zhǎng)仍然較快，城鎮(zhèn)化積極推進(jìn)，剛性需求繼續(xù)釋放。第五，房地產(chǎn)投資過快下滑威脅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)底線，中央政府將繼續(xù)采取正向調(diào)控政策。一、二季度市場(chǎng)需求不振，開發(fā)商以價(jià)換量，市場(chǎng)將繼續(xù)走弱。三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整，整個(gè)調(diào)整在2015年將難以走向復(fù)蘇。但是，住房租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)溫和增長(zhǎng)。

引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期 ?穩(wěn)定住房消費(fèi)

完善政府調(diào)控住房市場(chǎng)的政策與方法

第一，采取區(qū)間調(diào)控政策。通過研究，選擇關(guān)鍵指標(biāo)，利用科學(xué)方法，制定標(biāo)準(zhǔn)界定住房市場(chǎng)的預(yù)警區(qū)間，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)提示、政策調(diào)控或行政管制。在合理的景氣區(qū)間，采取中性經(jīng)濟(jì)政策;超出合理區(qū)間，在比較熱或冷的景氣區(qū)間，采取逆向調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策;在過熱或過冷的景氣區(qū)間，可采取行政性管制措施。第二，分類或定向調(diào)控的政策。按照區(qū)間調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)不同城市，實(shí)行中央指導(dǎo)，各城市差別調(diào)控的辦法。

取消若干行政性管制措施，讓市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用

住房周期性波動(dòng)是住房市場(chǎng)的自然現(xiàn)象，也有利于住房市場(chǎng)健康發(fā)展。過去十年由于住房短缺和制度不完善，導(dǎo)致住房市場(chǎng)投機(jī)盛行和房?jī)r(jià)暴漲，對(duì)住房市場(chǎng)實(shí)施必要行政管制是正確的，但是也給市場(chǎng)帶來了許多問題。本次調(diào)整具有必然性，也是第一次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，調(diào)整的幅度比較溫和，多數(shù)城市的各項(xiàng)指標(biāo)均在可控的范圍之內(nèi)。因此，第一，政府應(yīng)抓住供需環(huán)境寬松的良機(jī)，解除或減少政府行政管制，退出對(duì)市場(chǎng)的直接干預(yù)，讓市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。通過住房市場(chǎng)機(jī)制，吸收住房?jī)r(jià)格泡沫，消化新增住房庫(kù)存，降低住房存量空置，實(shí)現(xiàn)住房總量和結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)均衡。第二，目前不應(yīng)再出臺(tái)新的行政性管制措施。

采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費(fèi)

在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、住房需求仍然是長(zhǎng)期內(nèi)客觀存在的背景下，住房市場(chǎng)需要調(diào)整，但是要將調(diào)整的時(shí)間延長(zhǎng)、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長(zhǎng)，有利于居民住房需求的滿足，也有利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。為此，第一，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。通過信息發(fā)布、風(fēng)險(xiǎn)提示等措施，引導(dǎo)形成住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)和買方市場(chǎng)時(shí)代的穩(wěn)定、謹(jǐn)慎、樂觀的市場(chǎng)預(yù)期。第二，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大和物價(jià)增幅較低、融資成本過高的背景下，適當(dāng)降低利率，增加流動(dòng)性，有利于穩(wěn)定住房消費(fèi)，減少庫(kù)存，穩(wěn)定價(jià)格。第三，在住房市場(chǎng)處在衰退期，一方面，政府減低房地產(chǎn)交易稅等提升購(gòu)房者的支付能力，另一方面，大力清理不合理的行政性收費(fèi)，減少住房開發(fā)與經(jīng)營(yíng)成本。

加快改革，為市場(chǎng)發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境

沒有完善的制度體系，市場(chǎng)不僅無法完成自發(fā)調(diào)節(jié)的任務(wù)，還很有可能使問題更加尖銳，尤其在住房短缺時(shí)代，這是當(dāng)時(shí)行政管制的原因，現(xiàn)在告別住房短缺時(shí)代，改革并完善住房市場(chǎng)制度，既有必要也具備了條件。2015年應(yīng)在住房及相關(guān)制度改革上取得實(shí)質(zhì)性重大進(jìn)展。第一，完善住房保障制度體系，推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度。第二，完善房產(chǎn)稅收制度，建立直接面向個(gè)人的房產(chǎn)稅征管制度，擴(kuò)大物業(yè)稅開征試點(diǎn)。第三，改革集體土地轉(zhuǎn)換國(guó)有的制度，改革完善土地的儲(chǔ)備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財(cái)政制度，增加中央政府對(duì)住房公共服務(wù)的分擔(dān)份額，擴(kuò)大地方政府稅費(fèi)收入的分成比重。第五，完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國(guó)家開發(fā)銀行，建立國(guó)家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國(guó)住房公積金儲(chǔ)蓄銀行集團(tuán)，建構(gòu)統(tǒng)一的全國(guó)性的住房公積金管理和運(yùn)作平臺(tái)。最后，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護(hù)，承租者市民待遇”的制度。

培育新增長(zhǎng)點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用

必須認(rèn)識(shí)住房對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響將逐步減弱，因?yàn)镚DP的規(guī)模越來越大，住房需求未來將是減速的增長(zhǎng)，所以它有一個(gè)逐步減速的過程。發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用應(yīng)挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)。第一，加快保障房建設(shè)。住房保障具有改善民生和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重作用，棚戶區(qū)改造投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)正面影響也是很積極的。第二，促進(jìn)旅游、文化、養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著人民收入水平的提高，旅游、文化、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育等消費(fèi)及服務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展期，相關(guān)的地產(chǎn)也面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，政府應(yīng)適應(yīng)居民需求結(jié)構(gòu)的變化，采取政策措施，促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一方面，發(fā)揮政府在公共基礎(chǔ)設(shè)施供給方面的優(yōu)勢(shì)，另一方面，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)與民間資金參與這些產(chǎn)業(yè)的投資、融資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。第三，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)融合。用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè)，并通過互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)融資、開發(fā)、消費(fèi)和服務(wù)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心）