綠地瞄準“大基建”、“大金融”、“大消費”三大重點領域

劉德炳

張玉良 CFP

4月23日，金豐投資（600606.SH）公告，綠地借殼上市正式獲得證監(jiān)會批復。從銷售額來看，綠地是目前國內最大的住宅房地產企業(yè)，其上市勢必改變當前的市場格局。不過，當前地產業(yè)正面臨行業(yè)收縮、庫存上升的局面，綠地上市，又將如何應變？

全球住宅銷售冠軍的“混血”計劃

根據金豐投資的公告，公司重大資產置換及發(fā)行股份購買資產暨關聯(lián)交易之重大資產重組事項，獲中國證監(jiān)會審核通過。

這一資產置換即指綠地集團通過金豐投資借殼整體上市。去年3月17日，金豐投資就在公告中指出，公司擬通過資產置換和發(fā)行股份購買資產方式進行重組，擬注入綠地集團100%股權，預估值達655億。此次獲得證監(jiān)會通過，意味著綠地整體上市取得關鍵性進展。

綠地集團是中國房地產界的航母級企業(yè)，2014年綠地房地產預銷售面積2115萬平方米、預銷售金額2408億元，其銷售額首次超過萬科（000002.SZ），成為國內乃至全球的住宅房地產銷售冠軍。除此之外，綠地在能源、消費、金融也多有涉獵，2014年整個綠地集團實現(xiàn)業(yè)務經營收入超過4021億元，年末總資產4784億元。

綠地集團董事長張玉良此前在接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，整體上市后，綠地集團可借助資本市場平臺，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供更為強勁的推動力?！耙旄玫刈龃笞鰪?，尤其是走好國際化之路，依托資本市場是必由之路?！?/p>

根據金豐投資的公告，重組后上市公司的股權結構為：上海格林蘭投資企業(yè)的持股比例28.79%;由上海市國資委100%控股的上海地產集團和上海城投總公司，分別直接持有重組后上市公司18.20%以及20.55%的股權;上海地產集團還將透過子公司中星集團持有上市公司7.62%的股權。

交易完成后，上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭這三家公司持股比例較為接近、且均不超過30%。上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對上市公司形成控制關系。公司將成為沒有任何單獨控制人的、上海市國資系統(tǒng)中的多元化混合所有制企業(yè)。

資料顯示，上海格林蘭是為吸收合并綠地集團職工持股會而設立的有限合伙企業(yè)，早在1997年，綠地就設立了職工持股會，后來經過多次增資擴股，職工持股會最高持有綠地集團58.77%的股份。2014年引入平安和鼎暉等戰(zhàn)略投資者之后，職工持股會的持股比例才降至29.09%。

張玉良曾對記者表示，要努力成為上海及全國國資改革的先行者、排頭兵，而集國有與民營優(yōu)勢于一體的“混血”機制，激發(fā)了綠地集團區(qū)別于傳統(tǒng)國企的發(fā)展活力。

不過，自去年3月金豐投資公告綠地將借殼上市起，綠地的整體上市進程已經歷了一年時間。據媒體報道，今年1月，張玉良曾對媒體表示，綠地集團整體上市僅僅省一級的地方政府審查就蓋了6000多個公章，由于審查繁雜，原本預計2014年6月底能夠完成的各種審查，結果延遲了幾個月。

根據金豐投資去年3月公告的重組協(xié)議的生效條件，目前重組已經先后經過董事會、股東大會、上海國資委等批準或核準，此次獲得中國證監(jiān)會并購重組委審核通過，其整體上市將指日可待。

地產業(yè)遇冷，綠地能破解萬科魔咒？

內地A股上市地產公司素有“萬（科）保（利）招（商）金（地）”四大龍頭之說，綠地集團整體上市，將直接改變這一格局。

從與地產界穩(wěn)坐第一把交椅近10年之久的萬科對比來看，綠地的發(fā)展速度堪稱驚人。2012年，萬科銷售額達1412億元，2013年為1709億元，2014年為2151億元，同期的綠地，2012年銷售額僅為800億元，幾乎只有萬科的一半，但僅僅兩年之后，2014年綠地的銷售額已經為2408億元，比萬科的2151億元超出250億元。如果對比金地來看，則差別更大，金地2014年銷售額490億元，只有綠地集團房地產業(yè)務的一個零頭。

不過在業(yè)界看來，超越萬科似乎成為了地產界的一個魔咒。近年以來，多家著名房企如順馳、綠城都想完成對萬科的超越，為此不惜大舉擴張，但都以失敗告終。

綠地集團是否能擺脫這一陰影呢？尤其是在地產行業(yè)面臨全線調整之際，領先優(yōu)勢是否會變成領先的包袱呢？目前房地產企業(yè)庫存上升，比如萬科就在2014年年報中披露，2014年末，在北京、上海等14個城市的新房庫存已高達1.52億平方米，2013年底這一數(shù)字為1.22億平方米。

根據綠地集團官網的介紹，目前綠地集團建成和在建超高層城市地標建筑23幢，房地產開發(fā)項目遍及全國29個省份80余個城市，在建施工面積8233萬平方米。如果這些項目的銷售遇到困難，那么綠地集團的去庫存壓力也將增大。

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據顯示，今年1—3月份，全國商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%;商品房銷售額12023億元，下降9.3%。

相比之下，萬科一季度的數(shù)據更出乎意料。4月27日，萬科公布2015年第一季度的業(yè)績報告，1—3月，萬科同比營收下降6 .4%，凈利潤下降57.5%。這是萬科近年來少有的關鍵指標上出現(xiàn)了“雙降”。

張玉良此前對記者表示，“中國經濟正處在一個從高速到中速的發(fā)展階段，而且我們處在一個新型城鎮(zhèn)化、人口跟產業(yè)轉型的階段。未來，無論是經濟結構調整的需要，還是新型城鎮(zhèn)化的需要，都需要城鎮(zhèn)化。房地產開發(fā)企業(yè)仍是城市建設開發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量?！?/p>

對此次綠地集團整體上市，張玉良明確指出，要在做強房地產主業(yè)的基礎上，加快“大基建”（即地鐵等基礎設施建設）、“大金融”、“大消費”三個重點領域的發(fā)展，并通過參股優(yōu)質企業(yè)和嫁接互聯(lián)網培育新商業(yè)模式，打造“綠地系”企業(yè)群。

這似乎不只是說說而已。今年4月27日，綠地集團與濟南市政府就軌道交通及城市綜合開發(fā)項目簽署了合作框架協(xié)議。據了解，此次簽約的濟南軌道交通項目全長20公里，總投資預計達120億元。

至于“大金融”方面，綠地集團旗下的綠地金融投資控股集團于2014年增資至30 億元，目前已持有上海農村商業(yè)銀行4%股權、錦州銀行3.98%股權、東方證券2.46%股權。

“大消費”方面，綠地在上海、南京等地開設全球商品直銷中心門店，并已建立四個海外直采中心、快速布局線下實體店及線上電商平臺，海外貨源基地也在快速搭建。

根據綠地的規(guī)劃，到2020 年業(yè)務經營收入超過8000 億元，利潤超過300 億元，躋身世界企業(yè)100 強行列。