REITs能否適應中國土壤？

證監(jiān)會網站近日發(fā)布的“行政許可事項”顯示，內地市場首只公募型REITs（房地產投資信托基金，Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）產品申請已經被受理，這意味著停滯多年的公募型REITs引嫁中國進入實質性操作階段。

上世紀60年代問世以來，REITs因其諸多優(yōu)勢發(fā)展迅猛。在境外成熟市場，其已發(fā)展為緊隨現(xiàn)金、債券、股票之后的第四大金融資產品類。那么，REITs能不能適應中國特色的金融生態(tài)乃至經濟形態(tài)呢？

目前來看，比較有利的基礎環(huán)境在于：一方面，中國是全球儲蓄率最高的國家之一，截至2014年末，我國住戶存款余額已經達到50.3萬億元，居民金融資產高企和投資渠道不暢的矛盾已成為中國金融發(fā)展主要矛盾之一。因此，REITs的出現(xiàn)可以為中小投資者提供流動性很強的小額房地產投資機會。另一方面，我國資本市場經多年發(fā)展，不僅制度環(huán)境日新月異，機構投資者隊伍也在逐漸成熟，這其中既包括直接投資于房地產的房地產信托公司和國外產業(yè)投資基金，也包括間接投資于房地產的券商、證券投資基金、人壽保險公司等機構。這些機構在投資策略上偏好具有長期收益結構的品種，而REITs正是一種長期投資工具且其收益穩(wěn)定性較高，因此，同樣易受到機構投資者的追捧。

當然，REITs在中國境內的適用性問題，很大程度上就是一個如何識別和控制可能發(fā)生的系統(tǒng)性風險的問題。畢竟在中國這樣一個金融體系發(fā)育不全、金融監(jiān)管水平還不夠高的國家中，境外成熟市場金融創(chuàng)新的負外部性總是需要格外關注。此外更不用說，2007年起肇端于美國的國際金融危機，確鑿無疑地因為房地產與金融兩部門相互惡化而發(fā)生，而REITs又恰好正是連接兩部門的重要工具之一。

除了一般意義上的金融自由化可能導致資金過度流向REITs市場與房地產市場，從而不斷加劇宏觀失衡，REITs在中國內地可能還需要關注的風險點起碼還包括：

其一，從金融維度來看，內地資本市場內在穩(wěn)定機制較為欠缺，股票市場近年來的大起大落一再反映出，內地投資者很容易脫離投資品基本面判斷，一廂情愿地解讀信息并據(jù)此給予投資品超高/超低定價；而REITs在這一點上的特殊性則在于，它的另一端直接連接房地產市場，而房地產市場，又極為密切地聯(lián)系著起碼幾十個實體經濟部門重要產業(yè)。

其二，從房地產維度來看，境外操作經驗中REITs的收益基礎主要是商業(yè)類地產的租金收益，由此反觀內地的情況是，目前商業(yè)類地產的過剩跡象尤為明顯，很多地方的不動產租售比甚至已經遠低于銀行存款利率。而這一點與前一點相結合，至少有理由令人擔心，REITs會不會成為“博傻”之風的又一犧牲品。

正視REITs的風險點不會阻礙創(chuàng)新的步伐。當此重要時間窗口，希望所有相關者（包括未來市場參與者）正視風險并未雨綢繆預先做好防范措施。中國需要REITs市場，但這個市場，必須是一個安全可控有序的市場。