楊彪：城開19 周年“城市夢想+”

金姬

19年前，徐匯區(qū)住宅建設辦公室和徐匯區(qū)城市建設開發(fā)總公司改制成立了上海城開（ 集團） 有限公司。19 年后的今天，躋身中國房企50強的上海城開已從專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商，成功轉(zhuǎn)型為城市核心區(qū)域運營商。

在城開成立19 周年前夕，上海城開（集團）有限公司黨委書記、副董事長、總裁楊彪在位于徐家匯的公司總部會議室接受媒體專訪時表示：隨著住宅用地愈來愈難取得，今后公司會加大對一線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，增加經(jīng)營性物業(yè)的收入占比。讓城開不僅在住宅產(chǎn)品上精益求精，也在商業(yè)綜合體上升級創(chuàng)新?；貧w上海 深耕徐匯 記者：上海城開2015 年有什么集團戰(zhàn)略和發(fā)展理念嗎？會有哪些新項目，其中有什么亮點？

楊彪：2015 年集團提出了雙核戰(zhàn)略：“聚焦核心城市、著眼核心項目”。2015 年，上海城開會回歸上海。

未來上海城開在上海會加強在徐匯區(qū)的深耕，利用標志性的地標項目，像徐匯濱江城開中心，來推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。上海城開亦會深耕閔行區(qū)，做好住宅項目，并推動閔行梅隴“城中村”項目的開發(fā)建設，尋求開發(fā)更多商業(yè)項目。我們會把每一個項目都打造成精品，并起到標桿示范作用。徐匯新地標：濱江城開中心 記者：徐匯濱江城開中心的工程進度如何？預計竣工時間和業(yè)態(tài)構成如何？

楊彪：徐匯濱江城開中心項目預計今年下半年動工，2017 年項目出地面。規(guī)劃地上總建筑面積達28.5 萬平方米，地下?lián)碛? 萬平方米帶產(chǎn)權商業(yè)面積。項目包含4 棟超5A 甲級寫字樓、低密度獨棟總部辦公集群、特色集中式購物中心、會議中心、文化主題商業(yè)、公寓式酒店等豐富產(chǎn)品類型，將打造成一座總體量約50 萬平方米的大型城市綜合體。

記者：作為上海“十二五”規(guī)劃六大重點發(fā)展的區(qū)域之一，徐匯濱江板塊將打造成獨具魅力的文化傳媒區(qū)、國際商務商貿(mào)區(qū)，以及充滿活力的濱水新城區(qū)。濱江城開中心在板塊內(nèi)會發(fā)揮怎樣的作用？徐匯濱江的發(fā)展將對整個徐匯區(qū)和黃浦江沿岸帶來哪些變化？

楊彪：徐匯濱江城開中心項目所在地塊，是在與政府進行地塊置換后獲得的。項目體量大、投資大、區(qū)域好，未來將成為徐匯區(qū)的新地標。項目充分凸顯板塊文化底蘊，繼上海中心之后，成功引入“觀復”品牌，形成具有強大吸引力和驅(qū)動力的文化藝術空間，形成與消費體驗空間的互通互融。同時發(fā)揮項目自身優(yōu)勢，形成業(yè)態(tài)豐富，并強調(diào)“互動、文化、融合、體驗”的特色商業(yè)。其整體將打造成為濱江沿岸獨一無二的國際級文化商務品位地標，并將帶動整個區(qū)域的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

記者：據(jù)說徐匯區(qū)政府給予上海城開許多支持，是這樣嗎？

楊彪：上海城開起步于徐匯，但一直以來都有一個堅持，那就是絕不會向政府要稅收優(yōu)惠，不會向政府提出政策規(guī)范之外的要求。再者，我相信支持是雙向的。我們在徐匯區(qū)開發(fā)了很多代表性的精品住宅項目，憑借自身在徐匯區(qū)的優(yōu)勢和實力、品牌價值，以及對徐匯區(qū)所做的貢獻，才使得徐匯區(qū)看中上海城開，信任上海城開，進而給予企業(yè)更好的土地資源，讓企業(yè)嘗試更多好項目的建設與開發(fā)。

記者：“城開中心”是上海城開的商業(yè)系列，徐匯濱江城開中心是否將延續(xù)此商業(yè)地產(chǎn)品牌？

楊彪：“城開中心”是我們設想在商業(yè)綜合體項目上形成的一條品牌產(chǎn)品線。目前，我們有無錫上海中心·城開國際、閔行城開中心、濱江城開中心。當然這個品牌的打造是需要時間，也需要相對的規(guī)模體量的。我們希望今后“城開中心”能成為我們商業(yè)綜合體項目的一個品牌，但這需要一個結累的過程。

記者：在您看來，徐匯濱江城開中心未來的競爭力在哪些方面？

楊彪：首先，我們會引進國際化的管理理念，深度挖掘項目價值與用戶的真正需求，實現(xiàn)贏利益、贏用戶的雙重價值。其次，我們會與國際一流商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行合作，比如新鴻基，學習和借鑒他們豐富的商業(yè)中心運營及管理的經(jīng)驗。城開華麗轉(zhuǎn)型 記者：當下各房地產(chǎn)開發(fā)商都在謀求轉(zhuǎn)型，上海城開會如何轉(zhuǎn)型？

楊彪：就目前來看，三四線城市住房供應過剩。一二線城市土地供應量少，“面粉比面包貴”，拿地成本高，利潤少。正是由于這樣的“市場倒逼”現(xiàn)狀，上海城開今后的主要發(fā)展方向，是加大經(jīng)營性物業(yè)的持有，并與資本市場連接起來，為上海城開未來的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎。上海城開會利用自身的優(yōu)勢：國企，有政府背景。我們會更多的參與到政府導向的項目中，并把商辦項目做好。

記者：除經(jīng)營性物業(yè)之外，上海城開2015年在住宅方面會有動作嗎？

楊彪：那要看機會，現(xiàn)在住宅開發(fā)拿地難、獲利難度高、盈利少。像當年萬源城那樣的地塊，現(xiàn)在基本沒有了。

記者：以后是否會有新項目的亮相？

楊彪：當然，會和政府進行商談。

我們的期望是在未來聯(lián)合其他國企共同開發(fā)徐匯、閔行等區(qū)。

記者：上海城開的資本市場運作有什么特點？

楊彪：集團一直在拓展更多的融資渠道。比如在上海自由貿(mào)易區(qū)成立了上海國宸股權投資管理有限公司、上海錫隆資產(chǎn)管理有限公司。

為集團的項目募集資金，更靈活調(diào)動財務資源，提升項目的盈利能力，以求達到產(chǎn)融結合，將各種融資平臺的效益最大化。

記者：上海城開手握多個重磅綜合體項目，為何熱衷于此？做綜合體的優(yōu)勢何在？

楊彪：就城開的發(fā)展趨勢，以及房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢而言，我們覺得一線城市綜合體有較好的發(fā)展空間。我們的每一個項目都是大體量、大投資，并且有上佳的區(qū)域優(yōu)勢。城開老將“新上任” 記者：您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場？

楊彪：三四線城市現(xiàn)狀殘酷，現(xiàn)有存量需要花費幾年時間才能消耗掉。所以城開選擇退出三四線城市，回歸上海、回歸長三角。對于上海的房地產(chǎn)市場，我還是頗有信心。在城市化進程的推進下，一二線城市人口密度不斷上升，人口大量導入，使首次置業(yè)需求和改善型需求都日與俱增。同時，上海有序的房地產(chǎn)市場規(guī)則和土地招拍掛制度，保證了上海的房地產(chǎn)在相當長的時間內(nèi)，會保持良好的平穩(wěn)增長。

記者：您是最近才走馬上任的上海城開總裁，上任時什么心情？

楊彪：心情很復雜，壓力大。畢竟“黨委”工作和“行政”工作有很大的不同。

記者：這樣的心情持續(xù)了多長時間？

楊彪：沒多長時間，我心里有底，能做好，因為我有一個強大的團隊支持。我們上海城開的團隊已經(jīng)在市場上打拼了19 年，有一大批忠誠、高效、優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。早年，我們企業(yè)品牌估值是11 個億，現(xiàn)在已經(jīng)達到42 個億。

記者：您加入上海城開以來有印象深刻的事件嗎？或者是一個印象深刻的項目？

楊彪：如果說項目的話，上海城開每年都會推出在全國范圍內(nèi)有影響力的項目。我感觸最深的是集團的10 周年慶，那是集團的轉(zhuǎn)折，當時我們進行了股權多樣化的改革。

還有2011 年，上實城開和上海城開“強強聯(lián)合”，這是集團在平穩(wěn)運行中遇到的好的機遇。又因為集團本身的優(yōu)秀團隊和一系列好的項目，集團實現(xiàn)了長遠的發(fā)展。