“接盤俠”的機(jī)遇和冒險

袁一泓

雖然融創(chuàng)收購佳兆業(yè)的傳言終于被2月6日晚間的公告坐實(shí)，但仍然有不少業(yè)內(nèi)人士疑惑不解。入主佳兆業(yè)的，居然不是央企華僑城，而是民企融創(chuàng)。它有什么背景，居然敢拿下這家麻煩纏身的企業(yè)？

其實(shí)融創(chuàng)真沒有什么背景，只是它有一個膽識過人的老板，孫宏斌。

2014年，地產(chǎn)界的耳朵都要被融創(chuàng)、綠城以及它們的合資公司融綠投資磨出老繭了，以至于到了后來，微信上有朋友說：求求你們，不要再發(fā)融綠的文字了，快吐了。孫宏斌收購宋衛(wèi)平的綠城股份，由于后者的反悔而提前終止，雙方到年底又為融綠投資打起了口水仗。許多人都以為老孫要陷到里面好長時間出不來，沒想到，他挺身一躍，看上了佳兆業(yè)。

綠城和佳兆業(yè)都是遭遇了重大危機(jī)，其老板才被迫出讓股權(quán)。不同的是，宋衛(wèi)平及其一致行動人，是因?yàn)槠髽I(yè)遇到了自身難以紓解的資金危機(jī)，才不得不將控股權(quán)出售他人；佳兆業(yè)并沒有出現(xiàn)公司運(yùn)營危機(jī)，而是創(chuàng)始人過去的政商關(guān)系鏈爆發(fā)了致命的病毒。

表面來看，孫宏斌都可算是綠城和佳兆業(yè)的“白衣騎士”。只不過，他在綠城最終的收獲是，被宋衛(wèi)平大罵是一匹狼；而在佳兆業(yè)，一切才剛剛開始。

但實(shí)際上，融創(chuàng)的這兩次收購，說到底只是一門生意，孫宏斌作為宋衛(wèi)平和郭氏家族的拯救者形象，全都是媒體為之披上的虛幻外衣。既然是生意，就得講商業(yè)規(guī)則，按照契約來辦。在合同落筆之前，它們的外在形式都是一種機(jī)遇。

你看成是機(jī)遇，別人可能視為負(fù)擔(dān)。商業(yè)交易從來是各取所需。綠城看中的是融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)高效率的營銷，解決現(xiàn)金流幾近枯竭的危險；融創(chuàng)看中的是綠城的產(chǎn)品營造能力，并借以完善自身的城市布局。這筆交易失敗，更多是雙方創(chuàng)始人和企業(yè)文化的不相容所致。

我們尚難以斷定，去年5月的綠城是否到了山窮水盡的地步（但凡有辦法，任何一個老板應(yīng)該都不會賣掉自己一手創(chuàng)建的企業(yè)），但幾乎可以斷言，如果無人接盤，佳兆業(yè)想必難逃破產(chǎn)的命運(yùn)——2014年11月以來的發(fā)展態(tài)勢看上去正是朝這個方向演化。

佳兆業(yè)的項(xiàng)目并不都是優(yōu)質(zhì)的，至少在我看來，它在環(huán)渤海地區(qū)拿的不少地塊，質(zhì)量就不怎么樣。比如東戴河和營口項(xiàng)目。華東有些項(xiàng)目的地價也過高。但華南尤其是深圳的項(xiàng)目確實(shí)含金量很高。這也是佳兆業(yè)在2012年、2013年連續(xù)奪得深圳銷售冠軍的原因。

據(jù)我所知，融創(chuàng)并非第一時間與佳兆業(yè)管理層談判的企業(yè)。此前有多家民企包括人們非常熟悉的地產(chǎn)商，被引薦或被鼓動去接盤，但他們都望而卻步，甚至都不愿意去試探性接觸一下?！八盍?。”

佳兆業(yè)令外界畏懼的兩大明知風(fēng)險，一是深圳上千套房源被鎖定，何時解鎖未知；二是大量債券和借款已經(jīng)或即將到期。根據(jù)佳兆業(yè)2月9日公告，它收到了債權(quán)人共約280億元的即時償債要求，另有60份來自法院的資產(chǎn)保全申請，其中8份涉及金額26.78億元已下達(dá)裁定書。未知風(fēng)險是，政府部門至今未告知為何鎖定佳兆業(yè)房源，郭英成緣何失聯(lián)。

如此可怕的風(fēng)險足以嚇跑所有民營地產(chǎn)商，除了膽大如牛的孫宏斌。有媒體甚至稱他是火中取栗。

從融創(chuàng)與佳兆業(yè)談判的消息傳出，到1月30日雙方簽訂收購協(xié)議，為期不足一個月。佳兆業(yè)現(xiàn)有的土地儲備與融創(chuàng)同期的2298萬平方米基本持平，達(dá)2360萬平方米（截至2014年6月底），在30個城市開發(fā)運(yùn)營的項(xiàng)目達(dá)92個，如此龐大的資產(chǎn)項(xiàng)目，這么短的時間內(nèi)，即使是做最基本的財務(wù)調(diào)查也未必夠，但孫宏斌就敢把合同簽了。

這源于孫宏斌異于常人的戰(zhàn)略眼光和融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)超越他人的執(zhí)行能力。孫宏斌從來是算大賬。佳兆業(yè)的城市布局與融創(chuàng)是不是契合或互補(bǔ)，整體來看項(xiàng)目資產(chǎn)是不是優(yōu)質(zhì)，價錢是不是合適等等。顯然，這幾個問題的回答都是OK的。而融創(chuàng)的執(zhí)行力，從來讓同行敬畏。只要老板決策了，戰(zhàn)略投資、營銷、財務(wù)、審計、法律部門，哪怕是每天只睡兩三個小時也要把活搶出來。這就是效率。

這筆收購的風(fēng)險是什么呢？無論是收購佳兆業(yè)上海的四個項(xiàng)目，還是收購郭氏家族持有佳兆業(yè)49.25%的股權(quán)，融創(chuàng)都設(shè)定了免責(zé)和前置條款。融創(chuàng)假如收購失敗，損失也不過是融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)付出的精力和時間成本，預(yù)付款退回還有10%的利息呢。

收購佳兆業(yè)，僅僅是數(shù)百億的債務(wù)重組，就需要漫長的時間。但這都是技術(shù)問題。最關(guān)鍵的還是深圳房源何時解封。在中國，企業(yè)出現(xiàn)了非經(jīng)濟(jì)、非運(yùn)營方面的問題，總是令人不安。因此，有人形容孫宏斌此舉是冒險甚至是賭博。我愿意重申自己的觀點(diǎn)，企業(yè)家的商業(yè)精神里，必然包含一定的冒險基因，任何商業(yè)決策都天然地具有不確定性。你想要100%有把握，就別做生意了。即使是“賭博”，這樣的賭博也值得一試，因?yàn)榭偸召徑痤~不到100億元，即使收購失敗融創(chuàng)的損失也不大，而一旦成功，就土地儲備而言，就相當(dāng)于增加了一家新的融創(chuàng)。