新常態(tài)下的擴(kuò)張邏輯

陳晟

鏈家地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐始終沒有停止。2001年，鏈家從一個(gè)27人的小團(tuán)隊(duì)起步，十年磨一劍，不斷創(chuàng)新使鏈家終成行業(yè)翹楚，業(yè)務(wù)范圍橫跨華北、東北、華東、西南等經(jīng)濟(jì)區(qū)，并仍不斷擴(kuò)大服務(wù)區(qū)域。截至2014年，鏈家在全國擁有1500間門店，鏈家用13年時(shí)間發(fā)展到了10個(gè)城市，擁有3萬名經(jīng)紀(jì)人，其目前最大的根據(jù)地仍在北京，占有55%左右的市場份額，2014年的年交易額近2000億元。

首先，門店在現(xiàn)階段是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的生命線。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場而言，廣泛的門店布局，能夠證明企業(yè)的綜合實(shí)力，是企業(yè)品牌的重要內(nèi)容，在給消費(fèi)者帶來信譽(yù)保障的同時(shí)，能夠提高消費(fèi)者的信任感。出于對未來存量房市場廣闊空間的判斷和信心以及金融業(yè)務(wù)的拓展需求，鏈家堅(jiān)持經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的主線并不斷擴(kuò)張。

隨著二三線城市的城市化和房地產(chǎn)開發(fā)的快速推進(jìn)，存量房的數(shù)量在未來幾年內(nèi)將會(huì)達(dá)到現(xiàn)在一線城市的規(guī)模，因此提前布局這些未來市場非常重要。多城市布局也是基于平衡單個(gè)城市過大風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也就是人們常說的不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里面。我們知道鏈家在北京的市場份額超過50%，如果北京市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的話，對于鏈家的影響將是巨大的。

這一輪全國擴(kuò)張的新計(jì)劃中，鏈家地產(chǎn)修改了之前5年進(jìn)入 15個(gè)城市的計(jì)劃，替換成以所服務(wù)的城市人口為目標(biāo)。以人口來衡量的目標(biāo)是，2016年時(shí)能夠服務(wù) 1億以上的城市人口，這可能會(huì)需要進(jìn)入之前計(jì)劃的 15個(gè)城市或者更多，但也有可能是 10個(gè)城市。在與伊誠地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、北京易家地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)合作或合并之后，完成上述的目標(biāo)將不再是夢。2014年，鏈家擁有了3萬名經(jīng)紀(jì)人，交易額近2000億元。2017年的目標(biāo)是10萬名經(jīng)紀(jì)人，并實(shí)現(xiàn)1萬億元的交易額目標(biāo)。

鏈家業(yè)務(wù)種類除了二手房經(jīng)紀(jì)外，目前被寄予厚望的是近兩年開展的自如租賃業(yè)務(wù)。鏈家地產(chǎn)在買賣和租賃業(yè)務(wù)的占比方面，并沒有刻意去調(diào)整，但自如租賃業(yè)務(wù)發(fā)展得非?？焖?，也將是未來鏈家的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。鏈家地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)占整個(gè)公司業(yè)務(wù)比例大概為兩三成，但自如業(yè)務(wù)開展后，這一數(shù)字已開始提升。

鏈家地產(chǎn)還在建設(shè)自己的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將城市的所有樓盤數(shù)據(jù)化，即把大數(shù)據(jù)底層給搭好。大家都有戶型圖，但不規(guī)范，有的是按比例繪制的，有的不是。傳統(tǒng)的做法是只把這個(gè)戶型圖畫出來，但從產(chǎn)品經(jīng)理角度來說，以前他就會(huì)想，有些女性特別喜歡廚房大的，能不能貼上廚房大的標(biāo)簽，但現(xiàn)在是完全要把它產(chǎn)品化，即讓用戶可以通過工具自己找。除了逐步建立真實(shí)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之外，大數(shù)據(jù)挖掘最關(guān)鍵的是可以幫助鏈家提升整體公司的成交效率。

在信息技術(shù)建設(shè)方面，德佑地產(chǎn)和中聯(lián)地產(chǎn)也布局較早，并且取得一些成就，如今他們與鏈家地產(chǎn)成熟的互聯(lián)網(wǎng)模式融合后打造萬億級(jí)地產(chǎn)O2O大平臺(tái)可能就在不遠(yuǎn)的將來。

所以對于鏈家地產(chǎn)來講，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)作為成熟業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，未來的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：第一，是經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，這也是不可控的風(fēng)險(xiǎn)；第二，是過度擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，作為線下和線上雙軌操作，過度擴(kuò)張直接導(dǎo)致成本的劇增，盈利能力的下降，擴(kuò)張區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致流動(dòng)性趨緊；第三，是多元化投資的風(fēng)險(xiǎn)，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)投資以外的領(lǐng)域，比如金融領(lǐng)域的投資，對于產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及投資產(chǎn)品特點(diǎn)一定要很好地把控，避免鋼運(yùn)置業(yè)的前車之鑒。

當(dāng)然，鏈家地產(chǎn)作為已經(jīng)在行業(yè)經(jīng)營十幾年的企業(yè)，作為區(qū)域龍頭的企業(yè)，在企業(yè)管控和風(fēng)險(xiǎn)控制方面也有獨(dú)到的地方，尤其是“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”之后，在“1+1>2”的效應(yīng)下，整體的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大幅度下降。

從遠(yuǎn)景來講，打造萬億級(jí)地產(chǎn)“O2O”大平臺(tái)也不會(huì)僅僅是口號(hào)，但是能否在2017年實(shí)現(xiàn)，我們將拭目以待。如果在設(shè)計(jì)好的模式下良好運(yùn)作，企業(yè)上市是自然而然的事情，應(yīng)該說上市只是一個(gè)結(jié)果而不是目的。