房地產(chǎn)去庫存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)

葛豐

中央高層領(lǐng)導(dǎo)近期多次就房地產(chǎn)去庫存問題作出指示。未來一段時期房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向適度定向?qū)捤梢殉蔀榭深A(yù)期的大概率事件。

房地產(chǎn)去庫存是目前復(fù)雜宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下穩(wěn)增長的勝負(fù)手。這項任務(wù)的重要性與迫切性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷前所未有的拐點(diǎn)變化，去庫存面臨的形勢較為嚴(yán)峻。統(tǒng)計結(jié)果顯示，截至10月末，我國商品房待售面積已增至創(chuàng)紀(jì)錄的68632萬平方米，而且最近兩年以來，該指標(biāo)增幅已高達(dá)54%;此外，前述數(shù)據(jù)還是在近期一線以及部分重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)銷售強(qiáng)勁反彈情況下錄得的結(jié)果，這也就是說，構(gòu)成全國房地產(chǎn)市場主干部分的三線以下城市庫存問題，已存在觸發(fā)區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性。

這還不僅僅是單一市場或行業(yè)的問題。在庫存無法順利消化制約下，房地產(chǎn)投資趨向低迷，而由于房地產(chǎn)開發(fā)投資歷來占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20%左右，并且還會深度影響到上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資與相關(guān)產(chǎn)品消費(fèi)（如鋼鐵、水泥、家電等），因此，這就使得歷來堪稱經(jīng)濟(jì)增長支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，反而成為了當(dāng)下穩(wěn)增長大局中“拖后腿”的一環(huán)。

由于此前長期處于供不應(yīng)求市場格局，房地產(chǎn)去庫存無論對政府、銀行、開發(fā)商、購房者，還是相關(guān)廠商而言，都是一個近乎全新的課題。這個課題的基本面分析結(jié)果，可以大致概括為機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，且總體上機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。

目前對房地產(chǎn)去庫存比較不利的基本面因素是中國的人口總量與結(jié)構(gòu)變動趨勢可能引致需求萎縮，同時，此前長期價格飛漲對未來有效需求的透支程度也需要再做觀察與判斷;比較有利的基本面因素則在于中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在進(jìn)行，城鎮(zhèn)人均住房面積雖然提升較快，但與發(fā)達(dá)國家相比仍有距離，由此再加之平均數(shù)背后隱藏的分配不均等狀況，中國的住房改善型需求仍很旺盛。

當(dāng)然，與上述兩方面因素相比，房地產(chǎn)去庫存最重要、最基本的利好因素仍在于中國經(jīng)濟(jì)的潛在增長率依然很高，而此前中國的房地產(chǎn)市場之所以持續(xù)呈現(xiàn)量、價齊升，所有原因中最不能被忽視（但又經(jīng)常被忽視）的就是中國經(jīng)濟(jì)，以及與之相伴的居民收入快速增長（如過去10年間中國的住房價格年均上漲9%，同期城鎮(zhèn)居民名義收入則年均增長12%）。

在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的情況下，房地產(chǎn)去庫存的任務(wù)完成得好壞，其實(shí)就是一個能否充分利用有利因素、有效應(yīng)對不利因素的策略安排問題。這類安排短期內(nèi)可通過金融、財政等政策調(diào)整，支持、激發(fā)合理需求;長期則還是要在供給端改變以往排浪式供給方式，其中尤其是開發(fā)商要盡快轉(zhuǎn)向迎合市場個性化、多樣化消費(fèi)需求，同時地方政府，尤其是庫存最嚴(yán)重的三線以下城市政府，更是要盡快從一味追求發(fā)展經(jīng)濟(jì)中解脫出來，及早補(bǔ)上本地教育、醫(yī)療、文化等非經(jīng)濟(jì)性公共品供給匱乏這一短板。