二三線(xiàn)城市住房劃分三類(lèi)

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2014年，全國(guó)樓市筑底回暖趨勢(shì)逐漸明朗，尤其是政策環(huán)境更為寬松的二、三線(xiàn)城市，樓市成交量逐月大幅上漲，庫(kù)存壓力大為緩解。

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)先冷后熱的走勢(shì)，上半年全國(guó)樓市快速降溫，各線(xiàn)城市成交量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度下滑，樓市一度跌入冰點(diǎn)。而下半年在限購(gòu)限貸松綁、公積金調(diào)整、降息等等中央及地方接連發(fā)出利好政策后，樓市筑底回穩(wěn)的趨勢(shì)明顯，成交逐步上漲，特別是二、三線(xiàn)城市，樓市升溫的跡象更為明顯。另一方面，上半年市場(chǎng)新增供應(yīng)量卻并未隨樓市降溫而下滑，整體市場(chǎng)供過(guò)于求的局面已經(jīng)形成。

供求角度：絕大多數(shù)二、三線(xiàn)城市供過(guò)于求

2014年，我國(guó)二、三線(xiàn)城市商品住宅供應(yīng)規(guī)模持續(xù)維持在高位，雖然上半年樓市迅速降溫，但項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)滯后，加之部分企業(yè)急于去庫(kù)存，多數(shù)城市供應(yīng)量同、環(huán)比均大幅上漲，僅少數(shù)城市略有下跌。下半年由于庫(kù)存高企，部分城市新增供應(yīng)量逐步下滑，但總體供應(yīng)量已處于相對(duì)高位。CRIC數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)主要的35個(gè)二三線(xiàn)城市中，半數(shù)城市2014年前11月累計(jì)新增供應(yīng)量同比大幅上升，其中寧波增速最快，累計(jì)新增供應(yīng)面積同比漲幅超過(guò)30%，其自2014年1月份開(kāi)始商品住宅供應(yīng)量連續(xù)7個(gè)月以30%以上的環(huán)比漲幅向上攀升，供應(yīng)漲勢(shì)驚人；而無(wú)錫、武漢、中山累計(jì)供應(yīng)同比漲幅也均在20%以上。

新增供應(yīng)量增加的同時(shí)，市場(chǎng)成交量卻不盡人意。2014年上半年由于前期需求過(guò)度消耗、房?jī)r(jià)高漲等市場(chǎng)內(nèi)在因素的影響，在信貸緊張而利率上升的外力引導(dǎo)下，市場(chǎng)迅速降溫。二三線(xiàn)城市商品住宅成交面積相比去年同期幾乎全線(xiàn)下滑，市場(chǎng)幾近冰點(diǎn)。下半年在限購(gòu)限貸松綁、公積金調(diào)整及降息等政策刺激下，市場(chǎng)筑底回穩(wěn)，但復(fù)蘇形勢(shì)仍不甚理想。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2014年前11月35個(gè)二、三線(xiàn)城市累計(jì)成交量同比下滑的城市達(dá)29個(gè)，降幅在10%以上的城市有21個(gè)，其中株洲、廈門(mén)、泉州、福州和西安降幅高達(dá)30%以上，清遠(yuǎn)、貴陽(yáng)、惠州、沈陽(yáng)、東莞、青島、大連、合肥、煙臺(tái)和成都等10個(gè)城市降幅也在20%以上。

正是由于二、三線(xiàn)城市商品住宅市場(chǎng)供求反應(yīng)的不對(duì)稱(chēng)，市場(chǎng)供求矛盾隨著下半年的市場(chǎng)升溫雖略有緩解，但問(wèn)題依然較大。從2014年前11個(gè)月累計(jì)供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)測(cè)算的供求比來(lái)看，除貴陽(yáng)、廈門(mén)、南昌和成都略低于1以外，其他城市均高于1，即2014年前11個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)為供過(guò)于求。

庫(kù)存角度：多數(shù)城市庫(kù)存下降，但部分城市去化壓力仍處高位

“去庫(kù)存”是貫穿于二季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本共識(shí)和主旋律。由于供應(yīng)過(guò)大、有效需求不足，房?jī)r(jià)高位等原因，二三線(xiàn)城市商品住房存量越積越多，去化壓力與日俱增。好在2014年下半年地方政府連續(xù)出臺(tái)救市政策刺激樓市，房企主動(dòng)積極自救，加大促銷(xiāo)力度，將以?xún)r(jià)換量作為基本策略，冷清了大半年的樓市在三季度筑底回穩(wěn)，多數(shù)二三線(xiàn)城市成交量小幅上升，庫(kù)存壓力有所緩解；但亦有少部分城市供應(yīng)驟增，而成交未相應(yīng)跟上，去化壓力進(jìn)一步加大。但總體來(lái)看，二三線(xiàn)城市庫(kù)存壓力依然普遍較大。

從庫(kù)存來(lái)看，18個(gè)二三線(xiàn)城市中，除寧波、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)和重慶庫(kù)存量相比上月微幅上漲以外，其余城市環(huán)比均有所下降；但相比去年同期，僅合肥、大連、武漢同比微幅下滑、常州持平，其余14個(gè)城市庫(kù)存均大幅上漲，且漲幅均在15%以上，濟(jì)南漲幅最高，達(dá)到61%；南昌和濟(jì)南庫(kù)存同比漲幅亦分別達(dá)到75%和61%，漲勢(shì)驚人。

從消化周期來(lái)看，沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)春、無(wú)錫11月底消化周期仍在18個(gè)月警戒線(xiàn)以上，沈陽(yáng)甚至高達(dá)近31個(gè)月，且沈陽(yáng)、青島、無(wú)錫消化周期仍處于上行區(qū)間，同環(huán)比仍有所增長(zhǎng)，沈陽(yáng)和青島同比增幅甚至高達(dá)50%以上；福州、長(zhǎng)沙和常州雖不到18個(gè)月，但也在15個(gè)月以上，短期供過(guò)于求的矛盾也相對(duì)嚴(yán)峻。而南京、杭州、寧波、南昌、廈門(mén)、大連、貴陽(yáng)、武漢及濟(jì)南消化周期相對(duì)理想，短期內(nèi)供求基本平衡。合肥和重慶11月底消化周期則略低于6，初現(xiàn)短期內(nèi)供不應(yīng)求跡象。

庫(kù)存消化速度角度：部分城市如寧波、杭州等庫(kù)存下降速度搶眼

從三季度以來(lái)的庫(kù)存去化速度來(lái)看，18個(gè)二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)表現(xiàn)顯著分化。其中寧波、杭州、無(wú)錫、長(zhǎng)春和青島的較為搶眼，特別是寧波和杭州，在浙江及市級(jí)政府輪番政策調(diào)整的利好刺激，杭州外加阿里效應(yīng)的刺激下，成交快速攀升，消化周期則持續(xù)快速下滑，兩個(gè)城市的消化周期分別由7月的26.9個(gè)月和19.9個(gè)月的消化周期下降為13.8個(gè)月和13.7個(gè)月，短短4個(gè)月時(shí)間消化周期分別下降了13.1個(gè)月和6.2個(gè)月，順利突破風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，供求基本達(dá)到平衡；而無(wú)錫、長(zhǎng)春和青島也由7月的24.1、24.1和26.2下降為11月19.8、20.2和22.3，下降了4.3個(gè)月、3.9個(gè)月和3.9個(gè)月，但短期內(nèi)供求風(fēng)險(xiǎn)依然較高。

而貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)3季度以來(lái)雖然也順勢(shì)回暖，成交大幅上升，但其供應(yīng)量漲勢(shì)更甚，9月企業(yè)表現(xiàn)為信心過(guò)盛，供應(yīng)環(huán)比大幅增長(zhǎng)近一倍，達(dá)到105.68萬(wàn)平方米，從而致使貴陽(yáng)消化周期節(jié)節(jié)攀高，供大于求的矛盾逐步加深。

而沈陽(yáng)和常州一方面持續(xù)保持高速的供應(yīng)增長(zhǎng)，另一方面成交卻增長(zhǎng)較為有限，庫(kù)存居高不下，消化周期持續(xù)穩(wěn)定在30個(gè)月以上，進(jìn)展不大。其他城市消化周期不高，7月以來(lái)的表現(xiàn)也相對(duì)穩(wěn)定。

綜上所述，從近期供求情況來(lái)看，18個(gè)重點(diǎn)二三線(xiàn)城市大致可以分為三類(lèi)：

第一類(lèi)是，當(dāng)前庫(kù)存消化周期相對(duì)較長(zhǎng)，短期內(nèi)供過(guò)于求的矛盾相對(duì)突出，如沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)春、無(wú)錫、常州、福州和長(zhǎng)沙等7城市；

第二類(lèi)是，當(dāng)前短期供求相對(duì)平衡的城市中，近期商品住宅消化周期快速下滑，如寧波和杭州庫(kù)存消化速度的表現(xiàn)格外搶眼，短短4個(gè)月，庫(kù)存消化周期從20個(gè)月以上的高位快速下降至13個(gè)月左右的供求相對(duì)平衡的水平；

第三類(lèi)是，庫(kù)存消化周期則一直保持相對(duì)低位，短期內(nèi)供求表現(xiàn)相對(duì)平衡的城市，如南昌、濟(jì)南、重慶、廈門(mén)、大連、南京、合肥、武漢和貴陽(yáng)等9個(gè)城市。