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    對(duì)社會(huì)機(jī)制引入上海社會(huì)住房保障體系一體化的思考

    2011-03-07 08:41:36盧漢龍
    上海城市規(guī)劃 2011年3期
    關(guān)鍵詞:舊區(qū)適用房住房

    盧漢龍

    編者按

    2011年4月19日上午,為探討住房保障和住區(qū)規(guī)劃方面的相關(guān)問題,《上海城市規(guī)劃》編輯部采訪了上海社會(huì)科學(xué)院盧漢龍研究員。經(jīng)受訪者本人審核,現(xiàn)將采訪內(nèi)容整理如下,以饗讀者。

    好的住房政策應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“人人都有合適的居所”而并非“人人都有自有的住房”。

    上海住房問題的發(fā)展應(yīng)將其放在全市發(fā)展的大視角下去審視。從社會(huì)學(xué)或都市社會(huì)理論方面來看,上海應(yīng)采取多中心發(fā)展的戰(zhàn)略,多中心中的每個(gè)中心應(yīng)形成一個(gè)相對(duì)完整的體系。而在實(shí)際的發(fā)展過程中,仍然出現(xiàn)了“攤大餅”式的空間趨勢(shì),城市變得越來越臃腫。因此政府希望降低中心城區(qū)的居住人口密度,將部分人口引導(dǎo)出去。而由于經(jīng)濟(jì)機(jī)制在發(fā)揮作用,不可避免地導(dǎo)致了中心城區(qū)昂貴的地價(jià)。如今中心城區(qū)的住宅空殼化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重,中央商務(wù)區(qū)空殼現(xiàn)象就更加明顯。由此可見,不能單純地以經(jīng)濟(jì)機(jī)制去推動(dòng)城市空間的拓展和城市的更新改造。應(yīng)該考慮引入社會(huì)機(jī)制。

    1 上海社會(huì)住房保障體系解析

    上海保障房建設(shè)強(qiáng)調(diào)廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房“四位一體”,這是至關(guān)重要的。但在實(shí)際操作工作中,各個(gè)政府條線分頭管理,還沒有形成合力。

    城市政府首先要考慮的是廉租房建設(shè)。廉租房需要提供實(shí)物,為那些沒地方住或者居住條件特別差的人提供居所?,F(xiàn)狀廉租以提供貨幣補(bǔ)貼為主的方式應(yīng)當(dāng)逐步轉(zhuǎn)變。

    其次是公共租賃。世界各個(gè)城市的公共租賃基本都是政府出資造房,用于租賃。上海出資公共租賃房不僅僅是解決上海本地人口的需求,更是對(duì)上海對(duì)各方面人才保持吸引力有好處,有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。從這個(gè)角度出發(fā),建議對(duì)公共租賃的概念進(jìn)行擴(kuò)展。目前,上海已建的住房數(shù)量很多,私人租賃市場(chǎng)也非?;钴S,但很不規(guī)范。公共租賃,應(yīng)該激活私人租賃市場(chǎng),采取各種形式的介入,如政策介入、收購等。比如,可以探索建立有政府背景的經(jīng)租公司,或者對(duì)私人租賃的稅收所得進(jìn)行嚴(yán)格管理,將部分私人租賃的房源投入到公共租賃中。

    上海應(yīng)該考慮政府貼租的方式。香港在二十世紀(jì)六七十年代,就采取了政府貼租的方式,由政府提供低租金的房子。歐洲現(xiàn)在也基本如此。如德國,根據(jù)受租人的收入提供補(bǔ)償,而且租賃是與其工資單、銀行信用卡等捆綁在一起的,成為一種民事行為。假如受租人經(jīng)濟(jì)條件改變后,仍享受政府貼租而不肯搬出公租房,他的信用就會(huì)受到影響。公共租賃房應(yīng)遵行市場(chǎng)租賃價(jià)格,否則很容易出現(xiàn)尋租空間。

    全國公共租賃房有1000萬套的計(jì)劃,而且已經(jīng)納入政府考核體系中。從大方向上有利于壓低虛高的房價(jià)。然而,在上海、深圳、北京這樣房屋空置現(xiàn)象很嚴(yán)重的大城市,卻容易造成新的房屋空置。所以私人租賃一定要跟公共租賃相結(jié)合。政府要采取收購或退租的方式,政府財(cái)政拿出錢來,或者用土地、住房公積金、債券等方式去募集一些錢來建立這個(gè)制度。

    所以在社會(huì)居住保障體系一體化中,公共租賃房的建設(shè)一定要經(jīng)過慎重考慮,引入社會(huì)機(jī)制。對(duì)那些多余的、已經(jīng)售后控制的、并在私人租賃市場(chǎng)的房子,要有公共政策介入,將之規(guī)范化并搞活。這樣,房屋產(chǎn)權(quán)仍為私有,政府只需補(bǔ)貼低收入者租金。另外,上海還有很多多層住宅,以前是政府建的公房,出售后,現(xiàn)在很多用于出租,如果有條件的話,政府可以整棟或者整排地回購,也可以與舊區(qū)改造相結(jié)合。

    第三是經(jīng)濟(jì)適用房。應(yīng)該謹(jǐn)慎提倡建經(jīng)濟(jì)適用房。通常情況下,沒有哪個(gè)國家的政府能把幫人買房置業(yè)作為一種社會(huì)政策。好的住房政策應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“人人都有合適的居所”而并非“人人都有自有的住房”?,F(xiàn)在住房政策研究經(jīng)常借鑒香港和新加坡采取居者有其屋的計(jì)劃,事實(shí)上從世界范圍來看,香港和新加坡解決住房問題的做法并不具有代表性,它們的政策都是在特定的政治環(huán)境下出臺(tái)的。我們的政策借鑒需要有歷史感。比如新加坡脫離馬來西亞而獨(dú)立時(shí)有五大民族,國內(nèi)政局動(dòng)蕩,所以李光耀用儒家的理念,實(shí)行居者有其屋政策(有恒產(chǎn)才有恒心),把五大民族整合了起來,即提供組屋的方式?,F(xiàn)在新加坡的組屋政策做得很成功,建筑標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高。而且我們要考慮到新加坡是高福利制度的國家,人口也不到500萬,她能夠使提供組屋的政策維持下去。香港是在1980年代才開始實(shí)行居者有其屋的政策,在這之前已有20多年的公共租賃的歷史。1980年代,香港成為亞洲四小龍,經(jīng)濟(jì)已很成熟,生活也比較富裕,加之中國人置業(yè)的傳統(tǒng),政府就逐步將公租房拿來出售。這就類似于我們計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代把原來公家租賃的房子出售給居住者。

    對(duì)比香港和新加坡,中國這么大的國家,這么多的人口,且經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)富水平都還很虛弱的情況下,如果也把置業(yè)作為政府的社會(huì)保障,客觀上是脫離了發(fā)展階段。在推行過程中,就形成政府幫一部分人群置業(yè)購房的現(xiàn)象,這就很容易跟腐敗捆綁在一起。

    現(xiàn)在,經(jīng)濟(jì)適用房在行政機(jī)制推動(dòng)下,其數(shù)量在快速增長。不妨將部分經(jīng)濟(jì)適用房通過政策手段轉(zhuǎn)化為租賃房。否則將來會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房退租的現(xiàn)象。有些人會(huì)不想買經(jīng)濟(jì)適用房,因?yàn)橛X得產(chǎn)權(quán)有諸多控制,繼承也是有限制的?,F(xiàn)在買房不僅僅是解決居住問題,也是投資預(yù)期的價(jià)格。大家看到,對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件的人員,拿出首付款很難,可能需要借貸。假如沒有產(chǎn)權(quán)預(yù)期的話,可能是會(huì)流產(chǎn)的。我建議,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)可采取兩種過渡方式:一是在經(jīng)濟(jì)適用房5年的公有產(chǎn)權(quán)時(shí)間內(nèi),將之變通成一種公共租賃的方式。5年過后,如想出售的話需要先扣除租金;二是將20%-25%的經(jīng)濟(jì)適用房直接作為公共租賃房,這樣也可以減少地方政府對(duì)完成公共租賃的壓力。

    第四是動(dòng)遷安置房,這與舊區(qū)改造密切相關(guān)。上海舊區(qū)改造的對(duì)象設(shè)定為二級(jí)舊里以下,基本上看成是棚戶區(qū)和國有企業(yè)集體宿舍的改造。但是從城市的整體來看,大量的二十世紀(jì)七八十年代的多層建筑,也需要改造。因?yàn)閺某鞘邪踩慕嵌龋?樓以下的預(yù)制板格式的磚木結(jié)構(gòu)的房子存在安全隱患,需要拆除。

    今年市建交委提出,“十二五”期間舊區(qū)改造將會(huì)延伸到城鄉(xiāng)結(jié)合部。這些新劃進(jìn)市區(qū)的國有土地應(yīng)該考慮如何結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行整治。這樣,舊區(qū)改造的涵義一方面跟城市更新結(jié)合在了一起。另一方面,還可以盤活土地,改變土地的使用功能。在舊區(qū)改造中,不能完全依賴經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或地方政府的推力,要更加強(qiáng)調(diào)城市的多元化,要讓不同階層的人能住在一起。

    早期的舊區(qū)改造與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本上是政府自上而下的行政機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制捆綁在一起互動(dòng)的。舊區(qū)改造中應(yīng)引入社會(huì)機(jī)制,社會(huì)機(jī)制在某種意義上是自動(dòng)閥。上海舊區(qū)改造中的動(dòng)拆遷戶,有40%仍選擇居住在市區(qū),用補(bǔ)償?shù)腻X來租房子,他們不愿意離開原來的居住地,需要考慮到這部分人群。

    在研究舊區(qū)改造過程中,還應(yīng)該關(guān)注到舊區(qū)改造如何跟城市更新結(jié)合起來,其中城市弱勢(shì)群體的利益尤其需要注意。目前,舊區(qū)改造中對(duì)動(dòng)遷居民戶的補(bǔ)償基本上是通過市場(chǎng)方式進(jìn)行,主要是跟業(yè)主進(jìn)行交談。但經(jīng)調(diào)查,舊區(qū)中有1/3的房屋是被業(yè)主租賃出去的。在本地舊區(qū)改造過程中,我們聽到的多是政府、開發(fā)商和業(yè)主三方的聲音,他們都有話語權(quán),而實(shí)際居住在舊區(qū)里的居民是最容易被忽略掉的“沉默的第四方”。他們主要是中低收入者、城市打工仔、小白領(lǐng),也有剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、研究生。租住這種房子,對(duì)于他們工作和生活都很方便,但其居住狀況總體上比較差。在整個(gè)市場(chǎng)動(dòng)遷過程中,他們?cè)诜缮鲜菦]有權(quán)利的,但是政府應(yīng)該考慮到這批人。動(dòng)拆遷會(huì)給沉默的第四方帶來兩個(gè)后果:一是在沉默中爆發(fā)。一是繼續(xù)沉默下去,改租舊區(qū)以外的房子。而城市中低收入者多為從事服務(wù)業(yè)的人,比如環(huán)衛(wèi)工人、市政工人等,他們改租房子后,就會(huì)提高整個(gè)城市的成本。

    聯(lián)合國提出的住房發(fā)展目標(biāo)是“人人都有合適的居所”,其中居所的英文為dewell,指的是不同層次、不同經(jīng)濟(jì)能力的人的棲身之所,可以是租賃的或購買的房子,而不是住房(house)的意思。

    政府在公共政策制定方面需要有公共邏輯,但是在可行性論證方面一定要有市場(chǎng)的概念。完全靠政府財(cái)政無原則地補(bǔ)貼,很難長期維系。對(duì)公共租賃房,應(yīng)該鼓勵(lì)用市場(chǎng)租金來規(guī)劃整個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)的模型,即一定要有盈利模式,但是至于錢怎么貼下去,這可能是要有公共邏輯。不能完全隨市場(chǎng)走,也不單單是完成行政命令。

    2 社會(huì)學(xué)視角下的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

    虹橋綜合交通樞紐,是集中了航運(yùn)、鐵路、公路等多種交通運(yùn)輸方式的交通樞紐。假如將航運(yùn)與鐵路功能整合在一起,需要考慮到其周邊地區(qū)的功能布局,避免功能間的相互沖突以及環(huán)境污染等方面的問題(空氣、噪音等因素)。從這個(gè)角度來看,在綜合交通樞紐地區(qū)過多地布局商業(yè)住宅可能就并不合適了。同時(shí),交通樞紐以過客居多,不能把所有設(shè)施都配置進(jìn)去,做成小而全的結(jié)構(gòu)。同樣的發(fā)展案例在迪士尼樂園也可以看到,其實(shí)迪士尼樂園周邊不一定要規(guī)劃大面積的商業(yè)居住,可以更多布置社會(huì)性的公共服務(wù)設(shè)施,如搞一些跟旅游有關(guān)的服務(wù)。

    目前城市發(fā)展中聚焦重點(diǎn)工程項(xiàng)目,放大效應(yīng)的內(nèi)在原因,可能是市場(chǎng)機(jī)制的作用,更可能是建設(shè)財(cái)政的要求。政府建設(shè)財(cái)政的思路或機(jī)制如果沒有改變,對(duì)基本建設(shè)投資的依賴性就會(huì)很強(qiáng)。這種發(fā)展的饑渴會(huì)驅(qū)使政府有持續(xù)的投資沖動(dòng),從而不斷去尋找新的熱點(diǎn)。

    政府機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制交錯(cuò)推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的另一個(gè)案例是軌道交通建設(shè)。因?yàn)槭啦?huì)的舉辦,上海快速建設(shè)軌道交通線網(wǎng),滿足了7000萬人次的便捷出行,對(duì)于城市發(fā)展具有顯著的推動(dòng)作用。但是應(yīng)該看到,目前全市軌道交通建設(shè)并沒有考慮到客流的非線性因素,其中很重要的一個(gè)原因則是開發(fā)商的利益太強(qiáng)。軌道交通沿線的房地產(chǎn)開發(fā)商或者區(qū)政府愿意出錢,地鐵站點(diǎn)就修到那里,而缺乏從系統(tǒng)角度去綜合考慮問題。國外很多規(guī)劃得很好的地鐵,舊區(qū)可能從“線跟人”這方面來考慮,因?yàn)榕f區(qū)人口密度大。新區(qū)則一定要從“人跟線”的方面去研究。

    比如,迪士尼樂園未來的客流量很大。軌道交通線規(guī)劃的時(shí)候一定要考慮到這一因素。不能一條條軌道交通線過去,一定要到旁邊中轉(zhuǎn)。國際城市很多重點(diǎn)地區(qū)的軌道交通建設(shè)都是通過外部中轉(zhuǎn)進(jìn)來,規(guī)劃上就要避免直線抵達(dá)。例如香港,它就設(shè)計(jì)了一條彩虹線,由專線進(jìn)入迪士尼,因?yàn)檫@段客流量密度大。迪士尼樂園的運(yùn)營,外國公司會(huì)進(jìn)入,他們考慮得更多的估計(jì)是樂園的門票收入。所以地方政府一定要有前瞻性,規(guī)劃的時(shí)候要考慮利用專線或中轉(zhuǎn)線來疏解游客,爭(zhēng)取做到“人跟線”,還要考慮到游樂園的高峰和低峰時(shí)段。尤其是平時(shí)客流很少,且客流密度小的情況下,考慮軌道交通線路的合理規(guī)劃布局。

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