樓市半年“喊漲”

王軍

過去的半年，利好政策可謂一波未平一波又起。市場轉(zhuǎn)好，發(fā)展前景較好的城市，房價上漲的概率不小。

剛剛過去的端午小長假，在股市上演“綠色行動”的同時，多地樓市則上演成交上漲的劇情。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市端午期間日均成交面積同比增長最快的為深圳，同比暴漲530%；其次是北京，同比上漲224%；廣州也有119.6%的增長。青島樓市成交雖不及一線城市搶眼，但同樣也迎來了小高峰，新房成交495套，同比去年端午假期的281套狂增76%。

而這其中，新婚置業(yè)與改善置業(yè)等剛性需求的貢獻更是毋庸贅言。事實上，在國家經(jīng)濟穩(wěn)增長的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展不容有失，穩(wěn)步增長已然成為樓市“新常態(tài)”。

回首過去的半年，惠及房地產(chǎn)市場的利好政策可謂一波未平一波又起。一系列的托市政策刺激了2015年上半年剛需類購房需求的持續(xù)釋放，樓市也隨之漸漸回暖。

那么，在過年的半年中，又發(fā)生了哪些影響樓市的大事件呢？下半年市場又將何去何從？

事件一：“3·30新政”來襲

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會出臺樓市新政：二套房貸最低首付比例降至四成。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金貸款購房，最低首付30%。

不難發(fā)現(xiàn)，從“3·30新政”以后，不管是購房者還是開發(fā)商，大家都重燃希望，新政為整個樓市市場的回暖助力明顯。以青島為例，鏈家地產(chǎn)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，二手房市場，清明小長假期間客戶看房量較單日看房量水平上漲34.75%，客源新增量較之前單日平均水平上漲42.13%，而成交量更是較之前平均水平翻了一番。

新房市場同樣一片熱鬧景象。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，繼3月成交冒高之后4月青島樓市成交量再漲，回暖趨勢越來越明朗。4月青島商品房（不含保障房）成交8524套，環(huán)比微漲3.85%，同比上漲17.65%；商品房成交面積895360.64平方米，環(huán)比微漲4.86%，同比大漲19.53%。

其中，商品住宅成交表現(xiàn)更加搶眼。數(shù)據(jù)顯示，4月青島商品住宅共計成交7644套，成交總面積達802742.8平方米，環(huán)比分別上漲9.32%、10.24%，同比分別大漲30.78%、33.22%。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，首先三四月份是全國樓市的“政策月”，首付比例、公積金新政、二手房營業(yè)稅等利好政策頻頻出臺，所表現(xiàn)出來的則更多的是“支持”、“促進”樓市的態(tài)度，這對于提振市場信心具有重要作用；其次，4月是樓市傳統(tǒng)的首個銷售旺季，成交回升在情理之中。

如今看來，“3·30新政”的救市力度遠遠超過預(yù)期。其中不管是對于二套房首付比例的調(diào)整，還是兩年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅，對改善型購房者來說都是一個重大利好。公積金政策的調(diào)整，降低購房門檻，都在一定程度上增加了購房者出手的可能性。而市場成交量上漲顯然也印證了這一判斷?！?·30新政”的出臺拉開了樓市回暖的大幕。

事件二：“央媽”發(fā)力

回望上半年政策風暴，央行降準降息一直被業(yè)內(nèi)人士視為“救市”最有成效的一招。

2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點；3月1日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%；4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點；5月11日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%；6月28日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.85%，一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2%?？梢钥吹?，自今年2月份開始，每個月中國人民銀行都會有所動作。

“‘央媽就是‘任性?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，連續(xù)的降息降準不僅讓股市坐上了過山車，樓市也深受其影響。降息降準“雙管齊下”，既釋放流動性，又降低市場利率。降息降準將從降低房企融資成本和降低個人按揭貸款成本兩方面利好樓市。其中，對于購房者的心理預(yù)期影響則更為顯著。

讓購房者“省錢”，也讓大家“寬心”的降息降準，讓廣大購房者漸漸放棄觀望，選擇入市。市場回暖趨勢也愈加濃重。尤其是北上廣深等一線城市，從年初各大中介及售樓處的門可羅雀，到如今銷售火爆，個別樓盤甚至出現(xiàn)一房難求，給銷售人員送紅包的現(xiàn)象，其作用便可窺一斑。

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，房價一改此前頹勢加速上揚，終結(jié)了此前12個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。與4月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市有20個，其中，一線城市上漲明顯，深圳環(huán)比漲幅高達6.7%。

那么，在一線城市全面領(lǐng)漲的狀態(tài)下，二線城市的表現(xiàn)如何呢？

以青島為例，房價點評網(wǎng)青島機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，青島5月份新房（普通住宅、別墅、公寓）成交量10462套，成交面積109.27萬平方米，環(huán)比同比數(shù)據(jù)均大漲，成交均價8738元/平方米，環(huán)比同比數(shù)據(jù)小幅上漲。房價點評網(wǎng)青島機構(gòu)高級分析師崔振艷分析說：“5月商品住宅成交量價均超過去年各月，政策作用已經(jīng)顯現(xiàn)，各樓盤來電來訪以及交易中心辦手續(xù)現(xiàn)場人數(shù)均大大增加，市場如火如荼。”

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，市場整體出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇狀態(tài)，出現(xiàn)價格上漲的城市越來越多，而且漲幅處于加速狀態(tài)。而造成現(xiàn)階段集中性上漲的主要原因是信貸寬松。全國35個城市中，提供9折以下利率的銀行共24家，相比4月增長兩家，但僅分布在北京、上海等幾個熱點城市，北京有12家，上海有5家，其中浙商銀行針對合作樓盤推出的7折利率優(yōu)惠刷新了全國首套房利率的下限，一線城市利率水平已接近2009年以來最低位。

在“央媽”持續(xù)發(fā)力的背景下，樓市似乎正在上演著逆轉(zhuǎn)的好戲?？梢灶A(yù)計，下半年降息、降準貨幣政策還會繼續(xù)寬松，使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕，同時提振購房者信心。

事件三：庫存首降

高企的庫存一直被業(yè)內(nèi)人士定義為本輪樓市行情不景氣的關(guān)鍵誘因。這并不難理解，稍有常識的人都知道，在商品市場的任何領(lǐng)域，價格都是供求關(guān)系決定的。短時間內(nèi)供應(yīng)量大于需求，結(jié)果自然是競爭激烈，價格也必將隨著下調(diào)，同時庫存高企也將給開發(fā)企業(yè)帶來巨大的資金壓力。

事實上，庫存量已經(jīng)成為反映房地產(chǎn)市場活力與風險的重要指標。庫存量的一舉一動牽動著購房者與開發(fā)商的敏感神經(jīng)。

近日，CREIS中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的14個主要代表城市庫存總量環(huán)比上周下降0.51%。庫存下降的城市中，杭州庫存下降最明顯為4.88%，北京和廣州也有超過1%的降幅。

6月24日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站刊文表示，自2012年4月以來持續(xù)長達3年之久的商品房庫存持續(xù)上升態(tài)勢首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，5月末商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少。

上海易居房地產(chǎn)研究院6月中旬發(fā)布的商品住宅庫存報告也顯示，今年5月份，易居方面監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存已出現(xiàn)連續(xù)3個月的環(huán)比下跌；同時，存銷比也繼續(xù)下滑，大城市庫存壓力警報可以解除，預(yù)計房價將迎來拐點。

克而瑞研究機構(gòu)的分析人士認為，3年來樓市庫存的首次減少，主要還是政策對于供需兩端明顯的刺激收到成效；另外，竣工量下跌也導(dǎo)致庫存量有所減少。易居研究員王曉燕分析認為，庫存規(guī)模已連續(xù)3個月出現(xiàn)環(huán)比下跌，釋放積極信號。相比全國庫存走勢，35個城市多屬于經(jīng)濟發(fā)達的城市。所以總體上看，35個城市去庫存的效果更為明顯，去庫存節(jié)奏更快，因此當前全國主要大城市的庫存壓力警報可以解除。

反觀青島，房價點評網(wǎng)青島機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，市場連續(xù)8個月供不應(yīng)求，6月供求大幅提高為1：0.78，是延續(xù)旺季供不應(yīng)求市場局面，庫存壓力出現(xiàn)微幅下降。但是，青島房價點評網(wǎng)的研究人士表示，青島市場庫存量高企的根本局面并沒有明顯改變。6月底，青島庫存維持在1891萬平方米，去化周期為24個月。

可見，青島市場的庫存壓力仍不可小窺，后期開發(fā)企業(yè)將仍以去化庫存為第一要務(wù)，相信市場競爭激烈的同時也將會為購房者帶來更多優(yōu)惠。

（本刊記者綜合整理）endprint