試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃

杜娟

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)事業(yè)也處于日益變化之中。相應(yīng)地，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)土地增值稅在其中扮演著重要的角色，是不可或缺的稅種之一。因此，本文作者對試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃這個主題給與了分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；分析

隨著時代不斷發(fā)展，我國稅收也發(fā)生了一系列的變化。土地增值稅是其中的一種。在房地產(chǎn)腳步飛速前進(jìn)的影響之下，它在我國經(jīng)濟(jì)中的地位逐漸突顯。隨之，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅稅收成為了關(guān)鍵的內(nèi)容。很顯然，這已成為了新時代下社會談?wù)摰慕裹c(diǎn)。因此，本文作者站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對其土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的探討。

一、土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復(fù)雜而具技術(shù)性的工程。相應(yīng)地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進(jìn)行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權(quán)予以有償轉(zhuǎn)讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產(chǎn)權(quán)這些方面。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)和土地增值稅之間有著不可割舍的聯(lián)系。根據(jù)房地產(chǎn)的不同種類，土地增值稅將會對它進(jìn)行差別稅收策略。同時，對于企業(yè)來說，稅收籌劃是它財務(wù)管理活動中至關(guān)重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風(fēng)險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營環(huán)境，使企業(yè)在競爭激烈的市場中更具優(yōu)勢，立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身來說，對應(yīng)的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠(yuǎn)的意義。換句話說，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅收籌劃是開發(fā)企業(yè)前行路上一塊重要的基石。相應(yīng)地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發(fā)揮，就需要采用有效的措施對它進(jìn)行完善。顯而易見，這也是當(dāng)下迫在眉睫的事情。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，土地增值稅稅收有著自己科學(xué)的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個方面。比如，對收入進(jìn)行分散籌劃的方法；以利息為基礎(chǔ)的支出籌劃方法；“臨界點(diǎn)”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發(fā)，對其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，以土地增值稅的“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)給與籌劃

在土地增值稅優(yōu)惠政策方面，主要指的是“起征點(diǎn)”政策。為了使優(yōu)惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關(guān)的條例。它就是針對相關(guān)納稅人對那些一般而具有標(biāo)準(zhǔn)性的住房予以建設(shè)，并對它進(jìn)行出售。在這個過程中，如果增值額在對應(yīng)扣除項目費(fèi)用20%之下，企業(yè)可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅在建設(shè)一般標(biāo)準(zhǔn)的住房，還在對其它房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，需要對其中的增值額予以恰當(dāng)?shù)胤珠_計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準(zhǔn)確進(jìn)行區(qū)分的增值額，建設(shè)的一般標(biāo)準(zhǔn)住房時沒有權(quán)利對這個優(yōu)惠政策進(jìn)行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應(yīng)的經(jīng)營收入進(jìn)行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產(chǎn)中，把那些能夠分開予以獨(dú)立解決的方面從中分割出來。比如，關(guān)于住房內(nèi)部的裝修。對于這方面，可以把它作為其中獨(dú)立的部分，對它進(jìn)行恰當(dāng)?shù)暮怂?，就可以以兩次出售房地產(chǎn)為媒介，對它進(jìn)行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅收負(fù)擔(dān)。

3、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以借助利息費(fèi)用來進(jìn)行科學(xué)的籌劃

在土地增值稅制度方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對這兩種利息支出的方法進(jìn)行充分的利用。第一，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，那些可以在房地產(chǎn)建設(shè)項目的基礎(chǔ)上，進(jìn)行一定的計算分?jǐn)?，還有金融機(jī)構(gòu)對應(yīng)的證明部分，可以根據(jù)實際情況來扣除。但是，扣除的金額并不是隨意的，它是有一定限度的，不能高于商業(yè)銀行相關(guān)方面計算之下的金額，即同類并且同期貸款利率計算的金額。第二，對于房地產(chǎn)某些方面的土地增值稅，相關(guān)的開發(fā)資金需要在上述合計金額10%以內(nèi)正確計算予以扣除。在這方面，主要包括了兩個方面：一是那些沒法根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目對分?jǐn)偫⒅С鼋o與對應(yīng)的計算；二是沒有相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的有力證據(jù)。所以，針對這個情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要預(yù)先進(jìn)行有效的籌劃，避免多交稅情況的出現(xiàn)。

總之，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅稅收籌劃有著不容忽視的重要作用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)一定要充分利用它的優(yōu)勢，減少企業(yè)稅收，增加經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]焦風(fēng)霞. 淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]. 中國集體經(jīng)濟(jì)，2013，36：45-46.

[2]陳坤. 試論房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J]. 中國總會計師，2009，12：116-117.

[3]侯佳. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J]. 中國集體經(jīng)濟(jì)，2013，24：62-63.endprint