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    淺談基于前景理論的商業(yè)地產(chǎn)投資決策

    2015-08-18 18:10:48孫婧
    商場(chǎng)現(xiàn)代化 2015年16期
    關(guān)鍵詞:投資決策

    摘 要:商業(yè)地產(chǎn)是資金密集、技術(shù)密集的產(chǎn)業(yè),一般土地成本較高,投資規(guī)模較大,針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資決策僅考慮決策的不理性而并未區(qū)分決策者的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度這一特點(diǎn),本文提出了基于前景理論的價(jià)值函數(shù)和主觀概率的權(quán)重函數(shù)分析,同時(shí),結(jié)合“義聯(lián)集團(tuán)”決策投資“義大世界”的實(shí)例,為投資者的決策行為提供借鑒。

    關(guān)鍵詞:前景理論;投資決策;價(jià)值函數(shù)

    一、引言

    過去采用單一技術(shù)手段建立的計(jì)算機(jī)輔助商業(yè)地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)大都失敗了,現(xiàn)有的投資決策模型是在考慮競(jìng)爭(zhēng)者能力、項(xiàng)目條件和外部環(huán)境等客觀風(fēng)險(xiǎn)因素的前提下,運(yùn)用線性規(guī)劃、概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)、模糊評(píng)價(jià)等許多方法來量化分析以及決策。這些方法的決策基礎(chǔ)是期望效用理論,并且假設(shè)前提是投資人完全理性,即每個(gè)投資人都會(huì)選擇期望效用最高的決策方案。然而由于投資人會(huì)面臨較多復(fù)雜的外部風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致認(rèn)識(shí)局限,經(jīng)常會(huì)不理性投資。如面對(duì)收益時(shí)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,面對(duì)損失時(shí)風(fēng)險(xiǎn)偏愛等。由卡尼曼(Kahneman)和特沃斯基(Tversky)提出的展望理論是解決這個(gè)問題的最佳選擇。

    二、展望理論

    展望理論是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的重大研究成果之一。此理論是描述性范式的一個(gè)決策模型,它假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)決策過程分為編輯和評(píng)價(jià)兩個(gè)過程。在編輯階段,個(gè)體憑借框架(frame)、參照點(diǎn)(reference point)等采集和處理信息,在評(píng)價(jià)階段依賴價(jià)值函數(shù)(value function)和主觀概率的權(quán)重函數(shù)(weighting function)對(duì)信息予以判斷。

    1.價(jià)值函數(shù)。價(jià)值函數(shù)是經(jīng)驗(yàn)型的,它有三個(gè)特征,一是大多數(shù)人在面臨獲得時(shí)是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的;二是大多數(shù)人在面臨損失時(shí)是風(fēng)險(xiǎn)偏愛的;三是人們對(duì)損失比對(duì)獲得更敏感。因此,人們?cè)诿媾R獲得時(shí)小心翼翼,不愿冒風(fēng)險(xiǎn);而在面對(duì)失去時(shí)很不甘心,容易冒險(xiǎn)。人們對(duì)損失和獲得的敏感程度是不同的,損失時(shí)的痛苦感要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過獲得時(shí)的快樂感。如圖1所示:

    圖1 價(jià)值函數(shù)

    價(jià)值函數(shù)公式,有:

    其中,為風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度系數(shù),越大表示決策者越傾向于冒險(xiǎn),當(dāng)?shù)扔?時(shí)為風(fēng)險(xiǎn)中立;θ為損失規(guī)避系數(shù),代表風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度,若θ>1,則決策者對(duì)損失更加敏感。由卡尼曼和特沃斯基的研究,。

    2.權(quán)重函數(shù)。根據(jù)卡尼曼和特沃斯基于1992年提出的概率權(quán)重函數(shù)形式,概率權(quán)重公式為:

    其中小于1,即小概率時(shí)權(quán)重大于概率,中、大概率時(shí)權(quán)重小于概率。依據(jù)卡尼曼和特沃斯基的試驗(yàn)測(cè)定,取,取此參數(shù)設(shè)置時(shí)概率權(quán)重函數(shù)曲線呈倒S形,如圖2所示:

    圖2 概率權(quán)重函數(shù)曲線

    由此可知,展望理論將決策者決策時(shí)的不理性行為引入到?jīng)Q策過程中,而且將此種不理性行為轉(zhuǎn)化為價(jià)值函數(shù)和概率權(quán)重函數(shù),同時(shí)通過調(diào)整函數(shù)參數(shù)來擬合不同決策者的特點(diǎn)。從實(shí)際意義上來說,備選方案的前景值是由價(jià)值函數(shù)和決策權(quán)重函數(shù)加權(quán)構(gòu)成,人們的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度由二者的曲率共同決定,呈現(xiàn)以下的情況:在小概率的收益和大概率的損失時(shí)風(fēng)險(xiǎn)追求,在小概率的損失和大概率的收益時(shí)表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)厭惡。

    三、前景理論在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用

    商業(yè)地產(chǎn)投資是一項(xiàng)占用大量資金、投資后難逆轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此,必須在財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上,做好投資的可行性研究。在商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)中,投資者會(huì)認(rèn)為通過充分的數(shù)據(jù)研究后所做的決策是理性的。然而前景理論不同,它的總體觀點(diǎn)是:人在風(fēng)險(xiǎn)決策時(shí)并不總是理性的,而是系統(tǒng)性地受到偏好和主觀價(jià)值判斷的影響。人們決策時(shí)往往更加重視財(cái)富的變化量而不是最終量,即從輸贏的角度考慮,關(guān)心收益和損失的多少。

    1.“義聯(lián)集團(tuán)”及“義大世界”簡(jiǎn)介。義聯(lián)集團(tuán)是臺(tái)灣一個(gè)企業(yè)集團(tuán),由林義守創(chuàng)辦。旗下有燁聯(lián)鋼鐵、聯(lián)眾不銹鋼廠、義守大學(xué)、義大醫(yī)院、義大世界、義大職業(yè)棒球事業(yè)股份有限公司等。義大世界是臺(tái)灣唯一結(jié)合了娛樂、休閑、教育和醫(yī)療的綜合開發(fā)特區(qū)。全臺(tái)首創(chuàng)“品牌直營(yíng)”O(jiān)utlet Mall為概念的義大世界購物廣場(chǎng)。購物廣場(chǎng)另設(shè)有“國(guó)賓影城”、“冰刀式冰宮”與摩天輪等休閑設(shè)施。臺(tái)灣第三大購物中心,在奧特萊斯購物中心業(yè)態(tài)排名中獨(dú)占鰲頭。

    2.前景理論對(duì)“義聯(lián)集團(tuán)”投資“義大世界”的完美詮釋。在考慮前景理論對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資決策過程時(shí),首先要恰當(dāng)?shù)倪x擇參考點(diǎn),只有綜合分析獲得理想的參考點(diǎn)才能進(jìn)行前景值的計(jì)算與評(píng)價(jià)。在做多方案選擇時(shí),參考點(diǎn)要保持不變。就商業(yè)地產(chǎn)投資方向的選擇問題,參考點(diǎn)應(yīng)以其他投資者曾經(jīng)的投資經(jīng)驗(yàn)為依據(jù),同時(shí)參照已有經(jīng)驗(yàn),通過盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等工具分析獲得具體指標(biāo)。在前景理論框架下,商業(yè)地產(chǎn)投資決策模型如圖3所示:

    圖3 商業(yè)地產(chǎn)投資決策模型

    本模型中,投資決策者首先基于投資成本進(jìn)行預(yù)算,對(duì)投資地點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估,為投資決策方案選擇確定一個(gè)期望中的參考點(diǎn),以此作為將要進(jìn)行方案比選的依據(jù)。在確定了可行性的方案以后,將展望理論應(yīng)用于最優(yōu)方案的選擇問題。在編輯階段,投資決策者可以根據(jù)搜集的有關(guān)信息、實(shí)地考擦情況及前人投資的經(jīng)驗(yàn)對(duì)各個(gè)投資方案作出預(yù)測(cè),得到各方案投資回報(bào)概率分布,并進(jìn)行相應(yīng)的綜合分析。在評(píng)估階段,投資決策者根據(jù)自身情況擬定一個(gè)心理預(yù)期投資回報(bào)率作為參考點(diǎn),將編輯后的結(jié)果利用價(jià)值函數(shù)和概率權(quán)重函數(shù)加以分析,求出此投資方案前景效用值,通過計(jì)算比較不同方案的前景效用值,得到投資決策的最優(yōu)方案策略。

    “義聯(lián)集團(tuán)”做出決策投資“義大世界”方案,首先需要考慮影響投資成本的相關(guān)要素。選取以下要素(Ki)指標(biāo)作為依據(jù):招商引資投入(K1)、主體建筑投入(K2)、附屬設(shè)施投入(K3)、裝飾裝修費(fèi)用投入(K4),其中大部分投入都是集團(tuán)自有資金。假設(shè)可選方案有4個(gè),分別為傳統(tǒng)百貨業(yè)(b1)、百貨業(yè)+酒店(b2)、購物中心+酒店(b3)、購物中心+酒店+主體樂園(b4),“義聯(lián)集團(tuán)”需要選擇一個(gè)最優(yōu)的方案作為投資方案。同時(shí)根據(jù)前人投資商業(yè)地產(chǎn)成功的模式以及自身在商業(yè)地產(chǎn)投資中的成功經(jīng)驗(yàn),選擇一個(gè)曾經(jīng)投資獲得收益的方案(b0)作為參照標(biāo)準(zhǔn),即在前景理論中的參考點(diǎn)。

    根據(jù)要素重要程度,選擇合適的計(jì)算工具,計(jì)算要素Ki的權(quán)重為Wi,在運(yùn)用前景理論時(shí),將所得的權(quán)重?fù)Q為Pi,根據(jù)要選擇的方案和參照方案的比較獲得的差值作為計(jì)算前景值所需的Xi,最終依據(jù)前景值計(jì)算公式:,獲得各個(gè)備選方案的前景值Vi,然后按照前景值大小進(jìn)行排序,做出投資方案決策。

    “義聯(lián)集團(tuán)”選擇在高雄偏遠(yuǎn)又人煙稀少的觀音山投資興建“義大世界”,一度不被外界看好。但由于創(chuàng)辦人從小家境貧寒、讀書少、年輕時(shí)就與肝癌搏斗等特殊經(jīng)歷造就了他在主營(yíng)的鋼鐵事業(yè)成功后投資創(chuàng)辦義守大學(xué)、建造了并運(yùn)營(yíng)著五星級(jí)飯店似的義大醫(yī)院。這個(gè)真實(shí)的例子也展現(xiàn)了人們?cè)陲L(fēng)險(xiǎn)決策時(shí)的選擇并不總是理性的(僅以數(shù)據(jù)為依據(jù)),而是會(huì)系統(tǒng)性地受到自身偏好以及主觀價(jià)值判斷的影響。

    四、總結(jié)

    商業(yè)地產(chǎn)的投資決策正確對(duì)一個(gè)集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要,前景理論對(duì)于投資者預(yù)測(cè)決策者的行為必不可少。目前,盡管基于前景理論的研究很流行,但前景理論也存在著缺陷:一是作為一個(gè)描述性的模型,和具有嚴(yán)格數(shù)學(xué)推導(dǎo)的規(guī)范性模型相比,它只能對(duì)人們的行為進(jìn)行描述;二是展望理論的應(yīng)用研究還不足。作為風(fēng)險(xiǎn)下決策的描述性模型,它的應(yīng)用價(jià)值大、應(yīng)用范圍廣,然而目前的應(yīng)用研究主要集中在金融市場(chǎng)上,因此應(yīng)用范圍方面還有待延伸。并且如何準(zhǔn)確捕捉?jīng)Q策者的心理和行為因素,需要選擇對(duì)象長(zhǎng)期個(gè)性化的跟蹤調(diào)查研究。

    參考文獻(xiàn):

    [1]Gaylon.e.Greer.Investment Analysis For Real Estate Decisions.Prentice Hall.1999.1-145.

    [2]王堅(jiān)強(qiáng),孫騰,陳曉紅.基于前景理論的信息不完全的模糊多準(zhǔn)則決策方法[J].控制與決策,2009,24(8):1198-1202.

    [3]陽軍,孟衛(wèi)東,熊維勤.不確定條件下最優(yōu)投資時(shí)機(jī)和最優(yōu)投資規(guī)模決策[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2012.0:752-759.

    作者簡(jiǎn)介:孫婧(1989- ),女,漢族,江西人,學(xué)生,碩士研究生在讀,單位:貴州大學(xué)管理學(xué)院,研究方向:管理科學(xué)與工程

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