房地產(chǎn)成本控制新思路的研究

■俞平鋒 ■中大建設(shè)股份有限公司，江西 南昌 330000

1 房地產(chǎn)成本的構(gòu)成

1.1 土地成本、建設(shè)及配套設(shè)施造價(jià)土地成本和建設(shè)及配套設(shè)施造價(jià)

土地成本往往決定著一個(gè)樓盤的基本售價(jià)和樓盤市場(chǎng)歡迎程度。土地成本涉及土地取得費(fèi)用及開發(fā)成本。不同地區(qū)，不同城市，土地成本往往不同。特別是2008 年之后房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，土地成本價(jià)格也隨之迅猛發(fā)展。無論是東部發(fā)達(dá)城市，還是西部一般的小城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)價(jià)格都抬升到一個(gè)相當(dāng)高的價(jià)格。土地成本往往受距離市中心遠(yuǎn)近和周圍交通通達(dá)度影響。一般而言，現(xiàn)在較為發(fā)達(dá)的城市市區(qū)土地成本業(yè)已達(dá)到了每畝500 萬元左右，較為小的城鎮(zhèn)每畝土地成本也能達(dá)到120 萬元以上。通常而言，一般可以估算樓面價(jià)格的公式可為每畝地價(jià)除以666.7 除以容積率。常見的容積率是指建筑面積除以占地面積，又稱建筑密面積毛密度。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一種數(shù)據(jù)。容積率通常而言均指的是多層容積率，最大值不應(yīng)超過2，否則建筑的品質(zhì)將會(huì)很差。建設(shè)造價(jià)也是房地產(chǎn)成本的重要部分之一，在我國(guó)，建設(shè)成本占總成本的百分之四十。在人力成本和材料購(gòu)置費(fèi)用上，中小型城鎮(zhèn)要比一線城市有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，鋼筋總量與磚面材質(zhì)同時(shí)影響總成本。常規(guī)的配套設(shè)施包括取暖，供水，供電，天然氣，園林綠化，交通等。以內(nèi)地中小型城市為模板，除卻園林景觀，配套設(shè)施每平方約為200 元左右。園林景觀設(shè)計(jì)因工程水準(zhǔn)，設(shè)計(jì)單位不同而成本不同。由具有業(yè)內(nèi)權(quán)威涉及，其成本包括設(shè)計(jì)費(fèi)用和施工費(fèi)用大致可為每平方300 元以上。由中小型景觀設(shè)計(jì)公司承擔(dān)，項(xiàng)目費(fèi)用可以下浮，但品質(zhì)難有保證。

1.2 設(shè)計(jì)勘察監(jiān)理等

涉及勘察監(jiān)理可以由自己下設(shè)的部門承擔(dān)，也可以邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專業(yè)公司承做。以內(nèi)地中小型城市為例，其設(shè)計(jì)勘察監(jiān)理成本常規(guī)不超過每平方100 元，沿海城市會(huì)有少許上浮，但常規(guī)不應(yīng)超過其成本的百分之二十，同時(shí)也應(yīng)將相關(guān)公關(guān)費(fèi)用考慮在內(nèi)。

1.3 財(cái)務(wù)管理營(yíng)銷費(fèi)用

房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)營(yíng)銷時(shí)間長(zhǎng)，必須借助銀行業(yè)貸款，銀行貸款是絕大數(shù)房地產(chǎn)開放商的主要資金來源，支持了房地產(chǎn)的開發(fā)，建設(shè)和營(yíng)銷費(fèi)用，為房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金支持。借款數(shù)額與利率，項(xiàng)目大小，開發(fā)與銷售時(shí)間直接影響了項(xiàng)目的成敗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的常規(guī)算法可為總成本乘以百分之五十乘以銀行年貸款利率的兩倍，所以借款所占的成本占據(jù)總成本的比例并不穩(wěn)定。營(yíng)銷可分為營(yíng)銷代理和廣告投入兩類。中小型城市營(yíng)銷成本占據(jù)總成本的百分之五，大型城市因?yàn)檩^多的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力和銀行借款壓力，一般而言，營(yíng)銷費(fèi)用可高達(dá)總成本的百分之十。管理成本占據(jù)總成本的比例通常比較小，其比例通常為總成本的百分之二，主要負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員的工資，津貼(差旅費(fèi)，交通補(bǔ)貼，餐費(fèi)補(bǔ)貼等)，獎(jiǎng)金(營(yíng)銷業(yè)績(jī)，管理業(yè)績(jī)，績(jī)效工資，年終獎(jiǎng)等)，保險(xiǎn)(失業(yè)保險(xiǎn)，生育保險(xiǎn)，醫(yī)療保險(xiǎn)，工傷保險(xiǎn)，養(yǎng)老保險(xiǎn))，公積金等。

1.4 相關(guān)行政收費(fèi)及稅費(fèi)

根據(jù)房地產(chǎn)公司資質(zhì)和開發(fā)的項(xiàng)目不同，以及房地產(chǎn)所在地(大型城市與中小型城鎮(zhèn)，東部地區(qū)與中東部地區(qū))，其差距是相當(dāng)大的。主要由各級(jí)地方政府以及各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門向相關(guān)企業(yè)收取。內(nèi)容涉及房地產(chǎn)開發(fā)交易管理費(fèi)，人防工程收費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)等各類行政收費(fèi)。稅費(fèi)主要包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地使用稅，營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅等各類稅種。眾所周知，相關(guān)政府行政收費(fèi)及稅務(wù)繳費(fèi)占據(jù)總房地產(chǎn)開發(fā)成本比例較高且不透明的，雖有統(tǒng)一的全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，但通常涉及各類衍生公關(guān)費(fèi)用，數(shù)額難以具體計(jì)算。但業(yè)內(nèi)專家估算，相關(guān)行政收費(fèi)與收費(fèi)可高達(dá)總房地產(chǎn)開發(fā)成本的百分之十五以上。

2 房地產(chǎn)成本開發(fā)控制存在的問題

2.1 缺乏科學(xué)房地產(chǎn)成本控制的方法

房地產(chǎn)成本控制方法科學(xué)與否直接制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功與否。倘若房地產(chǎn)開發(fā)公司忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的一般規(guī)律，盲目投資，或者投資數(shù)額過大，無視當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商品消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)能力，不顧其實(shí)際需求，必將飽嘗經(jīng)營(yíng)失敗的苦果。全方面成本控制制度是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的核心，它貫穿房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)到實(shí)際施工的整個(gè)過程。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)精細(xì)化和分工的科學(xué)化，只有將房地產(chǎn)生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)要素才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本的最小化和企業(yè)盈利的最大化。

2.2 錯(cuò)誤的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認(rèn)識(shí)

財(cái)務(wù)部門提供的財(cái)務(wù)報(bào)告，是以往房地產(chǎn)企業(yè)決策和監(jiān)督部門制定相關(guān)決策和審計(jì)的重要依據(jù)。但是由于財(cái)務(wù)報(bào)告的相對(duì)滯后，從而導(dǎo)致企業(yè)做出錯(cuò)誤判斷，從而增加投資成本，加大企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因而確立正確的房地產(chǎn)開發(fā)控制認(rèn)識(shí)是科學(xué)進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的前提。有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)考慮市場(chǎng)變化，并制定相關(guān)預(yù)判草案。

2.3 缺乏成熟的成本控制制度的施行

眾所周知，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)很多都是家族企業(yè)，尚未建立實(shí)質(zhì)的現(xiàn)代企業(yè)制度。暴利行業(yè)依靠的是壟斷地位。任人唯親，賞罰不均甚至在一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也并不鮮見。很多企業(yè)的運(yùn)行模式仍然簡(jiǎn)單出放，這嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)應(yīng)有的健康機(jī)體。建立股份與決策，權(quán)利與責(zé)任分離的現(xiàn)代企業(yè)制度是勢(shì)在必行的趨勢(shì)。成熟的成本控制制度應(yīng)是建立正確科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度和涵蓋各要素全面的成本控制制度。

3 房地產(chǎn)成本開發(fā)控制的新思路

3.1 加大土地供應(yīng)總量和利用效率

土地供應(yīng)總量嚴(yán)重制約商品房產(chǎn)出的可能性，而囤積土地，買而不建等投機(jī)行為直接威脅著房?jī)r(jià)。本國(guó)政府一直提倡發(fā)展中西部中小型城市，但是人們的實(shí)際需求確實(shí)是東部基礎(chǔ)設(shè)施完備的發(fā)達(dá)城市群。但是相比較于中西部較為充裕的土地資源，東部土地資源緊張，能用于建設(shè)商品房的土地資源也更加稀少。況且倘若大量移民進(jìn)入東部發(fā)達(dá)城市群，將加劇東部水資源緊缺，電力，教育等資源，不利于國(guó)家的長(zhǎng)治久安。因而發(fā)展我國(guó)中西部小城鎮(zhèn)，吸納農(nóng)轉(zhuǎn)非，是我國(guó)家城市化的必有之路。除此之外，應(yīng)壓力打擊開發(fā)商囤積土地資源，購(gòu)買土地資源但不進(jìn)行相關(guān)建設(shè)或久建不完等實(shí)際投機(jī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常經(jīng)濟(jì)秩序。

3.2 降低稅負(fù)，通過市場(chǎng)化運(yùn)作盤活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

眾所周知，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來相關(guān)行政收費(fèi)和稅務(wù)收入，已成為地方各級(jí)政府財(cái)政收入的主要收入。但是從長(zhǎng)期來看，這是不利于地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，并制造虛擬的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)泡沫。逐步放寬房地產(chǎn)稅負(fù)，嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)，通過市場(chǎng)化運(yùn)作盤活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，用市場(chǎng)調(diào)節(jié)并輔之強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)物價(jià)，實(shí)現(xiàn)讓利于于民的實(shí)際施政目標(biāo)。從英美發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來看，政府過多干涉房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果必然制造實(shí)際的高房?jī)r(jià)。政府通過底成本的城市強(qiáng)拆改建獲得了低成本的土地，并出售給相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并通過事實(shí)上的高稅收政策和繁瑣的各類行政費(fèi)用，謀取暴利。換而言之，市場(chǎng)化就是利用公平交易這個(gè)無形杠桿，將各個(gè)市場(chǎng)個(gè)體放在同一談判桌上，利益均沾。

3.3 提供更為親善的金融政策，為降低房?jī)r(jià)掃清障礙

需要特別指出的一點(diǎn)，我國(guó)銀行業(yè)系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持力度不大，且青睞國(guó)有企業(yè)，從而導(dǎo)致中小型企業(yè)融資難。這一定程度加大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和融資成本。相關(guān)銀行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)立足市場(chǎng)秩序，提供一個(gè)無差別非歧視的融資平臺(tái)，為廣大中小型企業(yè)提供切實(shí)的金融政策，從而推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和諧發(fā)展。目前中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比，與實(shí)際GDP 增速嚴(yán)重不符合世界標(biāo)準(zhǔn)，且中西部地區(qū)房屋閑置率較高。一個(gè)無形的房地產(chǎn)泡沫正在形成。而積極親善的金融政策有利于維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)，通過符合市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)節(jié)，為降低房?jī)r(jià)及其成本掃清障礙。

4 結(jié)束語(yǔ)

改革開放以來特別進(jìn)去新世紀(jì)以來，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。但隨之而來的高房?jī)r(jià)也嚴(yán)重限制我國(guó)居民改善住房的需求，制造商業(yè)泡沫，不利于我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康成長(zhǎng)。本文從分析房地產(chǎn)成本構(gòu)成，現(xiàn)階段存在的問題出發(fā)，提供相關(guān)降低房地產(chǎn)開發(fā)成本新思路。

［1］何丁平，淺談房地產(chǎn)成本控制［J］;成本管理，2011.(10).32 -37.

［2］任志強(qiáng).中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題及對(duì)策措施［J］;科技資訊，2014.(9).12 -13.