探討經(jīng)濟適用房工程的造價控制管理

■錢 海 ■南京龍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 南京 210015

所謂經(jīng)濟適用房的造價控制管理，具體指的是在經(jīng)濟適用房工程建設(shè)當中，相關(guān)部門通過對房屋工程建設(shè)的各個方面進行價格控制，從而達到降低房屋工程開支的目的［1］。經(jīng)濟適用房不僅在質(zhì)量上對房屋工程提出了很高的要求，同時也要求房屋工程必須具有很低的價格，這就需要相關(guān)部門在房屋工程建設(shè)過程中對工程進行造價控制管理，提高經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟效益。

1 對房屋工程的地塊選址費用進行科學(xué)控制(這是地塊選址內(nèi)容)

房屋建筑的地塊選址費用是一筆比較巨大的開支，如果能夠降低地塊選址費用的開支，那么就可以降低房屋工程的費用［2］。首先，在工程土地的選址方面，經(jīng)濟適用房工程一般會選擇那些交通比較便利的地區(qū)，除此之外，經(jīng)濟適用房工程的選址還必須符合城市規(guī)劃，在符合上述兩點要求的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟適用房的工程地址最好選在那些荒地，通過這種方法就可以為工程節(jié)約大量的拆遷費用，從而降低工程開支。值得注意的是，城市房屋建筑在建造過程中，還應(yīng)該盡可能地避免選擇耕地，這是由于我國耕地十分有限。最后，經(jīng)濟適用房在建設(shè)過程中還應(yīng)該盡可能地選擇那些與城市供暖、供電、煤氣等居民日常生活必需品比較近的地方，在這種情況下，就可以減少工程在此方面的開支。

2 規(guī)范合同管理，科學(xué)審計

房屋工程建設(shè)是一項巨大的工程項目，會涉及到各種各樣的合同，例如，施工合同、監(jiān)理合同、設(shè)計合同等等，在合同的簽訂過程中，一定要對工程建設(shè)過程中的各項問題進行明確規(guī)定，避免以后會引起分歧，從而給工程造成不必要的損失。值得注意的是，所有合同必須經(jīng)過法律進行審核，才能生效。除此之外，審計工作也會影響到工程的造價問題，審計可以對對房屋工程的建設(shè)開支進行監(jiān)督，避免工程的不合理開支。

3 對前期的花費進行有效管理以及科學(xué)控制

3．1 充分發(fā)揮政府的職能

經(jīng)濟適用房是政府倡導(dǎo)的一種社會保障性政策，國家從多個方面制定了一系列優(yōu)惠政策來鼓勵經(jīng)濟適用房的建設(shè)。因此，在對經(jīng)濟適用房進行建設(shè)之前，首先就需要對政府的一系列優(yōu)惠政策進行分析，以政府的優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)，對經(jīng)濟適用房進行設(shè)計。例如，政府在稅收方面的優(yōu)惠政策。

3．2 采用招標的方法降低工程服務(wù)費(這是招標的內(nèi)容)

市場經(jīng)濟的最大特征就是競爭性，競爭也可以形成一種價格的競爭，在競爭中導(dǎo)致價格的降低［3］。近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，建筑行業(yè)進入了空前繁榮的發(fā)展階段，建筑市場也形成了激烈競爭的局面。經(jīng)濟適用房建設(shè)者在選擇承建單位時，可以充分發(fā)揮市場經(jīng)濟這一有利特點，采用招標方法，通過對各個承建單位進行比較，從而選擇出能夠提供“物美價廉”服務(wù)的承建單位，在保證房屋建設(shè)工程質(zhì)量的同時，還能夠確保建設(shè)費用的低廉性。

4 對工程建設(shè)費用進行控制

4．1 在設(shè)計方面進行控制

對于工程建設(shè)來說，設(shè)計是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接會影響到經(jīng)濟適用房的后續(xù)建設(shè)。此外，房屋工程的設(shè)計直接與房屋的檔次有關(guān)，房屋建設(shè)檔次也會影響經(jīng)濟適用房的價格。(這是房屋檔次問題)因此，在對房屋進行設(shè)計的時候，就需要設(shè)計師從整體層面出發(fā)，對房屋建筑進行科學(xué)規(guī)劃，從而實現(xiàn)對各種建筑資源進行有效整合的目的，并最終使房屋建設(shè)開支得到減少。除此之外，設(shè)計師還需要結(jié)合周圍環(huán)境的特點，借助于周圍環(huán)境條件為房屋建設(shè)進行服務(wù)，從而降低房屋建筑開支。

4．2 在平面布置方面減少房屋建設(shè)開支

在現(xiàn)代小區(qū)規(guī)劃設(shè)計當中，城市當中的很多小區(qū)都是采用封閉式的建設(shè)風(fēng)格，這種房屋建設(shè)模式通常需要建設(shè)大量的外墻，而外墻建設(shè)也需要花費投入大量開支，如果經(jīng)濟適用房工程在規(guī)劃過程中能夠?qū)⑦@些外墻省略掉，那么就可以為工程建設(shè)節(jié)約一些費用，從而降低經(jīng)濟適用房的造價。值得注意的是，這種省略是一種適當?shù)氖÷裕仨毥?jīng)過科學(xué)設(shè)計，不能夠?qū)Ψ课莸馁|(zhì)量造成不利影響。

4．3 對房屋結(jié)構(gòu)形式以及房屋建設(shè)材料進行節(jié)省

與其他小區(qū)建設(shè)不同的是，經(jīng)濟適用房是一種講求實用性的房屋建設(shè)，不需要在建設(shè)中采用奢華的建筑材料以及設(shè)計構(gòu)造?；谶@種原因，在房屋建筑材料的選取過程中，就需要選擇那些經(jīng)濟適用的建筑材料，使房屋質(zhì)量得到保障的同時，也能夠降低建筑材料開支。此外，對于房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計來說，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計也要力求簡單實用，避免復(fù)雜多變，這樣就可以省去大量的建筑材料開支以及建設(shè)費用。在當前的房屋建筑建造過程中，使用比較多的是磚和混凝土材料。最后，對于建筑材料的購買來說，采購單位應(yīng)該對市場進行詳細考察，購買一些物美價廉的建筑材料，為工程建設(shè)節(jié)省開支。

5 對基礎(chǔ)設(shè)施以及物業(yè)管理費用進行控制

除了房屋建筑之外，小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也是比較重要的一個方面，如果能夠?qū)π^(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行科學(xué)規(guī)劃，也可以降低房屋建筑開支。在健身器材的選擇上，施工單位也應(yīng)該選擇那些比較常用的訓(xùn)練設(shè)備。此外，小區(qū)的整體風(fēng)格也應(yīng)該盡量以自然為主，采取淡雅、自然、和諧的設(shè)計風(fēng)格。此外，對于綠化樹木的選擇來說，施工單位應(yīng)該購買那些價格比較低廉的樹種。最后，小區(qū)的照明設(shè)備也需要采用那些節(jié)能環(huán)保的設(shè)備，通過這種方法可以降低小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)備的購買成本。

對于小區(qū)的物業(yè)管理費用來說，如果能實現(xiàn)對小區(qū)物業(yè)管理費用的科學(xué)管理，也能夠為房屋建設(shè)節(jié)約一定的開支。例如，如果采用一家物業(yè)管理機構(gòu)，可以使管理標準以及管理費用得到統(tǒng)一，這樣可以方便對管理費用進行控制。(這是物業(yè)管理)

6 對稅金以及貸款利息進行科學(xué)管理

6．1 對稅金進行科學(xué)管理

經(jīng)濟適用房的建設(shè)也會涉及到各種各樣的稅務(wù)種類，這些稅務(wù)種類可以分為以下幾種基本情況，下面本文將從四個方面對經(jīng)濟適用房在建設(shè)過程中涉及到的稅務(wù)進行分析。第一，政府設(shè)立的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;第二，占用耕地時需要繳納的耕地占用費;第三，涉及比較廣泛的營業(yè)稅，這些費用主要包括教育費、對城市建設(shè)進行的維護費用等等;最后一種是涉及到的企業(yè)所得稅。我國政府為了鼓勵經(jīng)濟適用房的建設(shè)，對經(jīng)濟適用房建設(shè)采取了多種優(yōu)惠政策，例如，對于經(jīng)濟適用房，我國政府對其在投資調(diào)節(jié)稅方面進行免稅處理，而耕地稅也獲得了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

6．2 對貸款利息進行科學(xué)管理

經(jīng)濟適用房在建設(shè)過程中需要從銀行獲取大量建設(shè)費用，這就會涉及到貸款利息問題。而貸款利息主要分為三方面內(nèi)容，這三個方面的內(nèi)容分別為貸款總額、貸款利率、貸款期限。通常情況下，如果貸款總額比較多的話，那么需要繳納的利率將會相應(yīng)地增加，這就會增加開支，因此，在經(jīng)濟適用房建設(shè)過程中，需要盡可能地減少貸款數(shù)額。此外，貸款期限的長短也會影響貸款利息，貸款期限越長，所繳納的利息就會越多，這就需要盡可能地減少貸款期限。通過對貸款總額和貸款期限進行科學(xué)管理，可以為工程節(jié)約大量的利息開支。

7 結(jié)束語

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，高房價已經(jīng)成為了我國社會發(fā)展中的一個重要問題，面對人們?nèi)罕姟百I房難”的問題，政府及時推出了建設(shè)經(jīng)濟適用房政策，并制定了一些優(yōu)惠政策對經(jīng)濟適用房建設(shè)提供支持，為了降低經(jīng)濟適用房建設(shè)費用，就需要采取多種措施對經(jīng)濟適用房工程的造價進行科學(xué)管理。

［1］樓競波．殊途同歸——從美國加州的兩個工程實踐談舊城更新與經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)模式及設(shè)計要素［J］．建筑學(xué)報，2010(3)：42-45．

［2］任華．基于價格指標的經(jīng)濟適用房問題分析及對策研究［J］．經(jīng)濟師，2013(8)：278-280．

［3］毛麗英，樊香蘭．經(jīng)濟適用房工程的造價控制管理［J］．科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2012(1)：208-208．