中國“以房養(yǎng)老”模式及其建議

（河北大學(xué)管理學(xué)院 河北保定 071002）

一、我國“以房養(yǎng)老”制度推行的現(xiàn)狀

雖然“以房養(yǎng)老”在我國部分地區(qū)已經(jīng)推行，但是效果卻不盡人意，一方面，只有極少數(shù)的金融機構(gòu)開展了“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)；另一方面，人們對這種創(chuàng)新型的養(yǎng)老模式接受程度還不高。南京湯山留園2005年于國內(nèi)首先開展“以房養(yǎng)老”模式，年齡60周歲以上并且擁有60平以上南京市內(nèi)的老人，可以將房子抵押給老年公寓，繼而入住老年公寓，老人去世后房產(chǎn)則屬于老年公寓；上海公積金管理中心于2007年推出“以房養(yǎng)老”， 65歲以上老人可將房屋出售給公積金中心獲得售房款用于養(yǎng)老，再返租，但這兩種模式都以失敗告終；中信銀行于2011年作為國內(nèi)首家推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，最后簽訂的合同數(shù)卻為0。[1]

二、我國“以房養(yǎng)老”制度推行的問題

(一)傳統(tǒng)思想觀念根深蒂固

第一，在老年人的傳統(tǒng)觀念里，家不僅是一個居所，更是一個承載著兒時記憶和一生感情的地方，他們視家為安全感，不愿意失去對房屋的所有權(quán)。第二，我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式不同于西方個人獨立的價值觀，中國人認為親情和血緣關(guān)系血濃于水，老年人由子女來贍養(yǎng)，等到老年人去世后將房子留給子女，已經(jīng)成為了我們的傳統(tǒng)文化，是一種不成文的規(guī)定。

(二)相關(guān)法律法規(guī)政策的不完善

第一，我國土地制度的限制。我國特殊的地產(chǎn)制度在一定程度上限制了“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，城市土地完全歸國家所有，居民對房屋只是擁有70年的使用權(quán)，房屋期滿后，土地使用權(quán)依然回歸國家所有。當(dāng)老年人將房屋抵押給金融機構(gòu)之后，房屋使用期限即將到期的話，金融機構(gòu)則無利可圖，這就造成了金融機構(gòu)停滯不前。在《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條中，規(guī)定居民的住宅用地試用期滿可以自動續(xù)約，但是并沒有明確提出續(xù)約的具體辦法和支付標準 ，這仍然是一個不確定因素。

第二，我國遺產(chǎn)稅的限制。在西方國家，遺產(chǎn)稅的征收通常比較高，比如美國征收高達55%的遺產(chǎn)稅，將房產(chǎn)留給子女很不劃算。而在中國，子女可以無條件繼承父母的房產(chǎn)，這使很多人選擇子女養(yǎng)老而非這種新型模式。

第三，金融機構(gòu)分業(yè)經(jīng)營。在國外，普遍采取的是金融業(yè)混合經(jīng)營的形式，這樣，在推行“以房養(yǎng)老”時，可以自主選擇更加適合自己的形式。而我國現(xiàn)行的《證券法》與《銀行法》均規(guī)定，中國證券行業(yè)、銀行業(yè)、保險業(yè)和信托業(yè)實行分業(yè)經(jīng)營、分別管理，證券公司、保險機構(gòu)和銀行、信托等行業(yè)機構(gòu)分別設(shè)立。這就制約了“以房養(yǎng)老”這類涉及范圍廣的綜合型項目的發(fā)展。

(三)信息的不確定性

一方面，老年人對“以房養(yǎng)老”的具體運作模式和細節(jié)了解欠佳，增加了老年人的抗拒心理。另一方面，金融機構(gòu)要在老人去世前定期向老年人支付費用，但是又難以掌握老年人的身體狀況，無法準確預(yù)測其壽命，支付相應(yīng)的費用。

(四)我國金融市場和房地產(chǎn)發(fā)展不完善

“以房養(yǎng)老”需要依賴金融市場的發(fā)展，而我國目前的金融市場還不完善，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：第一，金融機構(gòu)的內(nèi)部考核制度不完善。幾乎所有的銀行業(yè)和保險業(yè)都是按照季度和年來考核的，而“以房養(yǎng)老”的貸款是隨著老年人的去世才結(jié)束的，需要經(jīng)歷很長的周期才會獲得最終的收益；第二，受房地產(chǎn)市場、利率波動、預(yù)期壽命、逆向選擇等諸多因素的影響，“以房養(yǎng)老”的貸款是一項復(fù)雜的系統(tǒng)，更重要的是它涉及到養(yǎng)老保障問題，所以需要健全的社會信用體系，還需要大量穩(wěn)定的數(shù)據(jù)來源、專業(yè)的金融從業(yè)人員和成熟的金融服務(wù)機構(gòu)，目前我國金融市場仍不具備這些。[2]

我國的房地產(chǎn)并不穩(wěn)定，在未來很有可能會出現(xiàn)較大波動，有可能繼續(xù)上漲升值，也有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象，這對房屋價值的準確估計帶來很大困難。同時，由于我國房地產(chǎn)仍然處于初步發(fā)展階段，權(quán)威評估機構(gòu)還比較少，評估方法和理論還不健全，這會造成“以房養(yǎng)老”需求方和供給方的顧慮。

三、完善我國“以房養(yǎng)老”的建議

(一)穩(wěn)定金融和房地產(chǎn)市場

“以房養(yǎng)老”相關(guān)的貸款問題要通過金融機構(gòu)來評估和計算，這既可以由金融機構(gòu)里比較有經(jīng)驗的保險機構(gòu)來完成，也可以在金融機構(gòu)內(nèi)設(shè)立由政府監(jiān)管的專門的評估機構(gòu)，負責(zé)“以房養(yǎng)老”問題中的評估和計算工作，通過科學(xué)計算老年人的預(yù)期壽命、經(jīng)濟狀況、房屋價值、維修和修繕費用等，使用浮動的利率，準確支付老年人應(yīng)該得到的養(yǎng)老金。后者的評估機構(gòu)由于有政府的監(jiān)管，同時具有公益性和商業(yè)性，這樣會較少的考慮個人利益，最大限度的增加評估的準確性。

可以由房屋管理局建立一個房屋信息平臺，對房屋產(chǎn)權(quán)、房屋面積、房屋具體情況以及今后的升值空間進行備案，并且隨著時間的推移不斷進行信息的更新和拓寬，提高雙方的參與“以房養(yǎng)老”的積極性。同時，信息平臺要對那些已經(jīng)參加“以房養(yǎng)老”的住房，定期進行房屋的修繕和管理，及時在平臺更新房屋的最新情況，降低金融機構(gòu)的風(fēng)險。另外，政府相關(guān)部門要監(jiān)督信息平臺的運行，確保其秉承嚴格、公平、合法的態(tài)度調(diào)查和錄入信息，確保信息的真實性，以便形成更加完善的房地產(chǎn)評估系統(tǒng)。

(二)完善法律法規(guī)

第一，明確《物權(quán)法》中對土地使用權(quán)續(xù)期的的細則，對住宅用地到期自動續(xù)約的方式、需要追加的費用和具體辦法建立明確的法律條文，簡化續(xù)租手續(xù)，為金融機構(gòu)提供有力的物質(zhì)保障。對于屬于國家所有的城市土地和歸集體所有的農(nóng)村宅基地的處理，可以參考新加坡政府對于公有住房的屋契回購計劃，重新設(shè)計我國因土地公有而受限的居民“以房養(yǎng)老”的問題。[3]

第二，我國應(yīng)盡快出臺遺產(chǎn)稅立法，這有利于改變中國人的養(yǎng)老觀念和養(yǎng)老方式，使“以房養(yǎng)老”因為具有依法避稅的功能而增加其對老年人的吸引力。

第三，通過設(shè)立法律法規(guī)，用法律約束住房反向抵押貸款的細則，對貸款的具體發(fā)放方式和還款方式準確規(guī)定，對金融機構(gòu)和老年人的具體權(quán)力和義務(wù)以及反向抵押貸款的具體運作程序作出法律上的詳細規(guī)定，保障雙方的權(quán)益。

(三)加強政府的保障作用

我國市場經(jīng)濟欠發(fā)達，金融市場發(fā)展也比較稚嫩，故而不能采取全面放開的市場政策；若是全面由政府機構(gòu)承擔(dān)，又會給政府帶來很大的負擔(dān)，所以我國“以房養(yǎng)老”要采取政府和市場相結(jié)合的模式，政府給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。

第一，政府可以對金融業(yè)提供優(yōu)惠政策。政府可以對金融機構(gòu)給予運營補貼、稅收優(yōu)惠、貸款貼息等政策，也可以在金融機構(gòu)處理老年人的二手房時，減輕其房地產(chǎn)交易稅、增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等，支持金融機構(gòu)舉辦養(yǎng)老服務(wù)，提高金融機構(gòu)參與的積極性。[4]

第二，對老年人進行政策上的優(yōu)惠，比如，老年人領(lǐng)取的養(yǎng)老金可以部分減免所得稅。對于低收入群體，政府應(yīng)該適當(dāng)對其進行補貼，增加其參加“以房養(yǎng)老”的可能性。

(四)設(shè)立專門的機構(gòu)進行咨詢和輿論宣傳

第一，通過報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等途徑宣傳“以房養(yǎng)老”的優(yōu)點、優(yōu)惠政策、具體操作流程，加深老年人的了解，增加“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的成功率。

第二，要以輿論為導(dǎo)向，逐漸讓老年人意識到，隨著獨生子女的增加，接受這種新型的養(yǎng)老方式，可以讓子女減輕負擔(dān)，雖然老年人參與“以房養(yǎng)老”，但是子女對其的人文關(guān)懷不會減少。

在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品具體設(shè)計時，可以引入“剩余價值可繼承”概念，即在金融機構(gòu)和老年人的合約中規(guī)定，如果老年人早于按揭年限去世，可以由其子女繼承應(yīng)得利益，這樣更加符合我國傳統(tǒng)的繼承觀念，減少老年人的顧慮。

第三，可以設(shè)立一些公益性機構(gòu)，對老年人提出的疑問進行免費咨詢，包括普及“以房養(yǎng)老”相關(guān)知識、具體操作流程、運作方式和運作費用等的介紹，降低信心的不對稱性，提高老年人對“以房養(yǎng)老”的認識程度和接納程度。

[1]馬德功， 李靚. “以房養(yǎng)老”中國模式探析 ——以四川成都為例[J]. 觀察思考，2014;(392): 35-38.

[2] 蔡尚坤.“以房養(yǎng)老”的本質(zhì)及其運行機制研究[D]. 蘇州大學(xué)，2012.

[3] 金曉彤，崔宏靜. 亞洲國家“以房養(yǎng)老”模式的經(jīng)驗與借鑒——以日本和新加坡反向住房抵押貸款為例[J]. 亞太經(jīng)濟，2014;(1):11-15.

[4]崔騰嬌. 我國實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”模式及對策建議[J]. 中國保險， 2013;(12):30-32.