加油站租賃合同主要風險點分析與防范

王 生

（中國石化銷售有限公司江蘇石油分公司，江蘇 南京 210003）

網(wǎng)絡(luò)發(fā)展一直是銷售企業(yè)的重中之重。隨著客觀環(huán)境的變化和投資政策的調(diào)整，大規(guī)模投資建站的形勢一去不復(fù)返。租賃加油站在網(wǎng)絡(luò)發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用，但有些租賃合同簽訂不完善，面臨著一定的法律風險，不利于銷售企業(yè)加油站網(wǎng)絡(luò)的穩(wěn)定。

1 加油站租賃市場的特點

石油是一種特殊的資源，經(jīng)營成品油有安全、環(huán)保等要求；成品油的價格、資源供應(yīng)、加油站的地理位置、服務(wù)都和民眾生活息息相關(guān)；因此加油站租賃非常復(fù)雜。

1.1 加油站租賃市場競爭激烈

對于成品油銷售企業(yè)來說，加油站是寶貴的網(wǎng)絡(luò)資源，發(fā)展租賃站點對于完成網(wǎng)絡(luò)發(fā)展目標和經(jīng)營指標有著重要的意義。近幾年成品油市場批發(fā)和零售價差拉大，社會經(jīng)銷商也加大了網(wǎng)絡(luò)布局力度。譬如處于某較好地段的加油站，江蘇省石油分公司以35萬/年的價格租賃10年，期滿后愿以90萬元/年續(xù)租，而其他競爭者的報價達到了230萬元，江蘇省石油分公司只能放棄續(xù)租。

1.2 加油站租賃具有規(guī)模性

租賃站點數(shù)量多，占到江蘇分公司全省加油站總數(shù)的近1/3。承租方只有一個，出租方卻為數(shù)眾多。如果某一出租方采取各種手段意圖終止租賃合同，承租方迫于形勢不得已答應(yīng)出租方的惡意漲租要求，對于其他租賃站會起到不良的示范效應(yīng)。

1.3 加油站租賃合同期限長，糾紛頻發(fā)

石油公司出于網(wǎng)絡(luò)發(fā)展布局考慮，往往與出租方簽訂較長時間的租賃合同，一般都在10年以上，有的甚至超過了20年。由于期限較長，而客觀形勢變化較快，原先雙方達成的租金數(shù)額無法滿足出租方的需求，因此堵站鬧事、訴諸法院現(xiàn)象屢見不鮮。

除以上幾種特征外，加油站租賃合同的特殊性還表現(xiàn)在表面上看雙方權(quán)利義務(wù)對等的條款，其實對出租方更有利，因為加油站具有稀缺性，一般情況下承租方履行合同的愿望要強于出租方。

2 加油站租賃合同法律風險表現(xiàn)形式

通過對江蘇省石油公司幾百份加油站租賃合同的梳理，結(jié)合發(fā)生的實際案例，筆者把租賃合同的主要法律風險歸納為以下10種。

2.1 租金支付條款風險

承租方一次性支付五年、十年甚至是全部租金，造成風險不可控制，且如遇拆遷，將給追索剩余租金帶來難度；或者合同約定在租賃期限內(nèi)租金標準可作調(diào)整，給出租方漲租金提供了借口，不利于網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定。

2.2 違約金條款風險

主要表現(xiàn)為沒有約定出租方違約金、違約金過低、沒有對出租方干擾營業(yè)如何處理作出約定，以及違約條款過于概括、造成損失不易舉證等問題。此外，有的租賃站在雙方協(xié)商增加租金后，往往忽視違約金條款，違約金沒有隨著租金的增長而增長。

2.3 合同解除條款風險

合同約定了協(xié)議解除條款，不當賦予對方隨時解除權(quán)，如“因一方原因解除合同的，需支付對方違約金5萬元”，致使承租方除了主張違約金之外，無法要求出租方繼續(xù)履行合同。此外，相對于租金來說，解除合同違約金約定過低。比如某加油站租期15年，平均年租金24萬元，而合同約定“由于甲方原因終止合同，甲方支付乙方違約金10萬元。由于乙方原因終止合同，乙方支付甲方違約金10萬元。”正如前文所述，加油站租賃市場是出租方市場，這種條款看似公平，其實對出租方更有利，終止合同只需支付10萬元違約金。

2.4 爭議解決條款風險

有些合同約定通過仲裁方式解決糾紛，或者同時約定了仲裁與訴訟。鑒于仲裁“一裁終局”的特點以及仲裁機構(gòu)目前的工作機制，選擇仲裁對于承租方權(quán)利的保護并非最佳途徑。而同時約定仲裁與訴訟的條款無效，屬于不當約定。

2.5 重要商務(wù)條款風險

這主要表現(xiàn)在，整體租賃站未約定租賃期滿投入地面資產(chǎn)分配、同等條件下優(yōu)先續(xù)租權(quán)、維修責任以及因道路改造等外部原因停業(yè)的處理方式等。

2.6 土地、房產(chǎn)手續(xù)風險

部分租賃站土地是集體地或劃撥地，合同效力存在瑕疵，導(dǎo)致承租方部分自建房產(chǎn)無法辦理房產(chǎn)證。

2.7 合同期限條款風險

一是未約定合同期限；二是合同期限超過法律規(guī)定最長期限（20年）；三是合同條款對租期的描述前后矛盾，如“租賃期限為10年，自2009年1月1日至2019年12月31日”，導(dǎo)致合同真實有效期限不明。

2.8 證照變更條款風險

實務(wù)中許多合同都約定“租賃期滿后由我方負責將證照變更至出租方名下”、“因客觀原因不能將證照變更回對方名下要給予補償”等，這類規(guī)定的風險在于租賃期滿后可能因加油站不符合新規(guī)，或客觀條件發(fā)生變化等原因?qū)е伦C照被注銷、無法再轉(zhuǎn)回給出租方，存在爭議和風險。

2.9 勞務(wù)用工條款風險

有些合同約定承租方需繼續(xù)使用出租方加油工，或同等條件下優(yōu)先錄用等。另一方面加油工仍與出租方保留勞動合同關(guān)系，且全部用工責任由出租方承擔。根據(jù)《勞動合同法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，如果出租方未履行用人單位義務(wù)，承租方可能面臨承擔連帶責任的風險。

2.10 其它風險

除此之外，還存在其他各種風險。一是個別合同名為租賃合同實為地役權(quán)合同；二是簽約主體不適格，如以村民小組、某部門、租賃標的物名義簽訂；三是管轄約定不明確，如“向**市人民法院起訴”，違反民事訴訟法關(guān)于級別管轄的規(guī)定，管轄條款約定無效；四是形式瑕疵，如沒有簽字或蓋章、無騎縫章、無簽署日期、條款修改處未加蓋印章、合同有大面積未填空白等；五是文字表述錯誤，如“因甲方責任不能按期將經(jīng)營證照辦到甲方名下的（除因國家成品油經(jīng)營政策發(fā)生變化和不可抗力因素除外），視為乙方違約”，“中止”與“終止”混淆等等。

3 法律風險防控建議

3.1 做好前期準備

一是要查看所有材料的原件，留存的復(fù)印件必須與原件核對一致并加蓋對方印章。二是要調(diào)查土地性質(zhì)，加油站用地應(yīng)為國有商業(yè)出讓用地。三是手續(xù)要齊全，加油站是轉(zhuǎn)租的，要有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明；加油站為共有財產(chǎn)的，要取得全體共有人同意出租的書面證明，或?qū)⑷w共有人列為出租人簽訂合同；委托或代理出租的，要出具所有權(quán)人的授權(quán)書。四是地役權(quán)合同要審核供役地的權(quán)利是否合法屬于對方，期限不得超過地役人所享有的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余期限等。五是地市公司法律人員應(yīng)參與網(wǎng)絡(luò)發(fā)展項目全過程，在租賃合同履行及終結(jié)過程中也要時刻關(guān)注，謹防損害公司利益的事件發(fā)生。六是要建立租賃合同兩級審查機制，地市公司、省公司業(yè)務(wù)部門和法律部門都要參與合同審查。

3.2 規(guī)范合同條款

3.2.1 約定違約條款

一是違約金不能太低，應(yīng)隨著租金的增長而增長，且足以對對方形成震懾力。二是約定出租方干擾停業(yè)的違約金，如“因出租方阻撓或干擾加油站營業(yè)的，每影響一天補償承租方****元，且扣除停業(yè)期間租金”。三是盡量約定租賃期內(nèi)不得調(diào)整租金，否則視為違約。四是明確約定違約方單方面解除合同除承擔違約責任外應(yīng)繼續(xù)履行合同。五是約定出租方不得隱瞞加油站拆遷情況。

3.2.2 明確合同期限

根據(jù)合同法規(guī)定，無期限和超過20年的租賃合同都面臨著轉(zhuǎn)為不定期租賃的法律風險，出租方隨時可以解除合同。無期限的合同需盡快簽訂固定期限合同，超過20年的需在20年有效期到來之前達成續(xù)簽協(xié)議。對于租期條款前后描述矛盾的合同，盡可能在兩個爭議期限中較短的那個期限到來之前簽訂續(xù)租合同。

3.2.3 不遺漏重要條款

對于整體租賃站，要約定租賃期滿后承包方投入的資產(chǎn)分配以及同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)；明確因外部原因停業(yè)的處理方式，比如因道路改造導(dǎo)致油站停業(yè)應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租期；還要約定維修條款及拆遷補償條款等。

3.3 嚴格履行合同

3.3.1 合理支付租金

一是避免一次性支付租金，盡量提高租金支付的頻率，最好是一年一付。二是防止因拒絕支付或延遲支付租金給出租方以可乘之機。交付土地是出租方的主義務(wù)，相比之下開具發(fā)票只是其附隨義務(wù)，不按時開具發(fā)票也只是輕微違約。而承租方按時支付租金是根本性義務(wù)，一旦違反則可能構(gòu)成根本性違約。實踐中法院多會據(jù)此支持出租方解除租賃合同的訴求。因此承租方要按時支付租金，對方不開具發(fā)票的，可發(fā)函向?qū)Ψ酱吒?，敦促其按約按期開具發(fā)票。如果對方拒絕收取，可以提存方式支付租金。

3.3.2 規(guī)范油站用地

盡可能要求出租方對集體地、劃撥地等不規(guī)范用地予以規(guī)范，并在政策允許條件下抓緊辦理承租方自建房產(chǎn)權(quán)屬證書。對于此類租賃合同產(chǎn)生的糾紛盡量通過協(xié)商解決，不建議選擇訴訟，因為集體地和劃撥地的租賃合同可能會面臨違反法律的強制性規(guī)定而無效的法律風險。

3.3.3 謹防地役權(quán)風險

一是要登記，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。二是盡量避免一次性支付全部補償金，因為如遇拆遷將難以追回，最好是一年一付或幾年一付。三是合同名稱不是租賃合同，應(yīng)是地役權(quán)合同。地役權(quán)與租賃權(quán)是不同性質(zhì)的權(quán)利，二者有著明顯的區(qū)別。

3.3.4 關(guān)注用工風險

承租方如使用出租方的加油工，需有效監(jiān)督出租方積極履行用人單位的各項法定義務(wù)，同時密切關(guān)注出租方的經(jīng)營狀況，以免一旦產(chǎn)生損失無法從出租方獲得足額賠償。

3.4 租賃合同終止

仲裁與訴訟是解決糾紛的兩種方式，新簽合同建議約定通過訴訟方式處理。對于已約定仲裁的合同應(yīng)在續(xù)簽或簽補充協(xié)議時修改相應(yīng)條款。對于同時約定了仲裁與訴訟的合同，應(yīng)最遲在仲裁首次開庭前提出異議，使仲裁約定無效。此外，盡量不要約定由承租方“負責”合同期滿后的證照變更責任，最好約定承租方“配合、協(xié)助”出租方辦理。