淺談農(nóng)村“空心化”趨勢下住宅用地的規(guī)劃

李小洪

（重慶市墊江縣委黨校）

一、農(nóng)村住宅用地相關(guān)概念

農(nóng)村村民住宅，即宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地之一。農(nóng)村集體建設(shè)用地的概念：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅（宅基地）等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)所使用農(nóng)民集體所有土地。

按照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，納入土地利用年度計劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項目用地審批手續(xù)。涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

二、農(nóng)村住宅用地的現(xiàn)狀分析

20世紀(jì)90年代以來，我國農(nóng)村外出務(wù)工的人越來越多，特別是最近10年來，我國農(nóng)村已經(jīng)嚴(yán)重“空心化”，大量人口進(jìn)城，農(nóng)村房屋大量空置。這種情況造成的原因很多，但重要的因素卻只有幾個，下面我們來分析一下。

1.中國城市化發(fā)展在最近30年加快，大量農(nóng)村剩余勞動力到大城市務(wù)工，大量人口向城市轉(zhuǎn)移是最主要的因素。

2.我國戶籍二元化，使進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工無法在城市享受相同的就業(yè)機(jī)會，孩子無法在城市上學(xué)，無養(yǎng)老保險等，讓很大部分人不得不保留農(nóng)村房屋。

3.最近10多年，房價上漲過快，大多數(shù)農(nóng)民工沒有能力在大城市購買房子，一家人只能蝸居在條件十分簡陋的出租屋內(nèi)，一方面是農(nóng)村的房屋長期空置，另一方面在城市出租屋又太寒酸。

三、新形勢下農(nóng)村新建住宅用地規(guī)劃

1.申請新建住宅需退舊宅基地。村民申請新建住宅的，必須簽訂舊宅基地退出合同，承諾在新房建成使用后，退出原使用的住宅用地，未按約定按時騰退將承擔(dān)違約責(zé)任，并暫緩辦理新宅基地的土地使用權(quán)證。

2.各村社應(yīng)當(dāng)建立臺賬，防止農(nóng)村村民以分戶名義多次、多處申請住宅建設(shè)用地。不過，農(nóng)村領(lǐng)取獨(dú)生子女父母光榮證或者生育兩個女孩并已絕育的家庭在劃分宅基地時，可增加一人份額。

3.舊宅基地退出，給予適當(dāng)補(bǔ)償。區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)制定舊宅基地退出補(bǔ)償安置規(guī)定，對村民退出的舊宅基地可按建房成本給予適當(dāng)補(bǔ)償。

因農(nóng)村舊宅基地退出后形成的閑置地、廢棄地、空心村等，鼓勵有實力的企業(yè)和個人開展農(nóng)村土地綜合開發(fā)利用。

總之，新時期下，農(nóng)村“空心化”越來越嚴(yán)重的今天，農(nóng)村房屋空置也越來越多，做好新建住宅的規(guī)劃和清退對我國農(nóng)村土地的利用也越來重要。