剩余法在土地估價(jià)中的應(yīng)用

李仲富

剩余法是土地估價(jià)的常用方法之一，又稱假設(shè)開發(fā)法等，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

一、剩余法的適用范圍

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，剩余法的適用范圍為具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：1、待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；2、僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；3、現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。在這里主要介紹第一種情況，即剩余法用于待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)。

二、剩余法評(píng)估的程序及方法

剩余法的基本理論依據(jù)是預(yù)期收益原理。其計(jì)算公式為：V=A-（B+C）

V——待估土地價(jià)格；A——開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；

B——整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；C——開發(fā)商合理利潤。

剩余法的評(píng)估步驟為：

（一）調(diào)查待估宗地的基本情況。通過現(xiàn)場調(diào)查，明確待估宗地的位置、面積、規(guī)劃用途、容積率等規(guī)劃條件及建筑規(guī)模等基本情況。

（二）確定土地最優(yōu)、最佳利用方式。主要包括土地用途、建筑容積率、建筑密度、建筑高度等。相應(yīng)的指標(biāo)和參數(shù)主要通過規(guī)劃部門出具的控制性詳細(xì)規(guī)劃來確定。

（三）開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的測(cè)算。在日常的評(píng)估中，主要是商、住綜合用地出讓底價(jià)的評(píng)估，這種類型的房地產(chǎn)建成后以出售為主。所以，預(yù)測(cè)其總價(jià)時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，采用市場比較法與長期趨勢(shì)法結(jié)合進(jìn)行。對(duì)開發(fā)完成后采取出租或自用方式經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，則可采用收益法和長期趨勢(shì)法結(jié)合預(yù)測(cè)房地總價(jià)。

（四）估算開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括房屋建造成本、專業(yè)費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。（1）建筑成本的估算同樣可采用比較法確定，即通過同類建筑物當(dāng)前的建筑費(fèi)用來推算，如果建筑材料的價(jià)格變化較大，還要考慮建筑材料價(jià)格的變化對(duì)建筑費(fèi)的影響；（2）專業(yè)費(fèi)用一般根據(jù)建筑成本的一定比例估算；（3）利息的計(jì)息基數(shù)為未知的地價(jià)及其稅費(fèi)、建筑成本、專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)用，采用復(fù)利計(jì)算，利率采用當(dāng)期銀行一年期貸款利率。計(jì)算利息時(shí)，預(yù)付地價(jià)款及其稅費(fèi)應(yīng)在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)計(jì)息，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等按開發(fā)期的一半計(jì)息；（4）銷售稅費(fèi)指銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅、契稅等，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。

（五）開發(fā)商合理利潤。開發(fā)商的合理利潤一般以不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。利潤率一般采用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。

將以上各項(xiàng)帶入公式中，求得土地總價(jià)格，并以此求得土地單價(jià)及樓面地價(jià)。

三、采用剩余法評(píng)估時(shí)需注意的事項(xiàng)

在實(shí)踐中，采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面。

（一）在報(bào)告的描述中，需注意最佳開發(fā)利用方式的說明

利用剩余法估算土地價(jià)格，其關(guān)鍵點(diǎn)之一為是否根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的合法原則和最有效利用原則，正確的假設(shè)了土地的最佳開發(fā)利用方式。在日常的評(píng)估中，有估價(jià)人員往往忽視最佳開發(fā)利用方式的描述，而直接進(jìn)入到計(jì)算過程當(dāng)中，即使計(jì)算結(jié)果不發(fā)生變化，但缺少此處的描述，還是影響報(bào)告的整體質(zhì)量。我們應(yīng)該根據(jù)規(guī)劃部門提供的相關(guān)的規(guī)劃文本和規(guī)劃圖紙，對(duì)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式（包括土地用途、使用強(qiáng)度、建筑物式樣等）進(jìn)行相應(yīng)的描述，說明。

（二）要注重預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的總價(jià)的來源依據(jù)

剩余法評(píng)估土地價(jià)格，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的總價(jià)值也是關(guān)鍵點(diǎn)之一，預(yù)測(cè)價(jià)值的高低直接影響到最終的地價(jià)。在有些評(píng)估報(bào)告中，缺少房地產(chǎn)總價(jià)的來源依據(jù)，如有些估價(jià)人員在評(píng)估報(bào)告中描述：“根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況及估價(jià)師的現(xiàn)場調(diào)查，確定待開發(fā)的房地總價(jià)為×××萬元”，這種說法無任何依據(jù)及可信度，使得報(bào)告結(jié)果的權(quán)威性受到使用者的質(zhì)疑。還有的報(bào)告中，在確定房地總價(jià)時(shí)，通過市場比較法計(jì)算出了房地總價(jià)，將此價(jià)格直接用作待估宗地的房地總價(jià)，沒有根據(jù)長期趨勢(shì)法，預(yù)測(cè)未來的防地產(chǎn)市場的走勢(shì)及變化，這種計(jì)算出的價(jià)格也不夠準(zhǔn)確?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確規(guī)定“預(yù)測(cè)房地總價(jià)時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，采用市場比較法與長期趨勢(shì)法結(jié)合進(jìn)行”。在此基礎(chǔ)上，在房地總價(jià)調(diào)查時(shí)，還應(yīng)注意交易時(shí)點(diǎn)。由于房價(jià)漲幅過快，我們?cè)谡{(diào)查房地交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)盡量調(diào)查一年內(nèi)交易甚至是半年內(nèi)發(fā)生交易的房地產(chǎn)價(jià)格，以此來確定并預(yù)測(cè)未來房地總價(jià)值，準(zhǔn)確性則更高。

（三）要注意開發(fā)成本及利潤等取值依據(jù)

在剩余法評(píng)估過程中，要注重確定建安工程費(fèi)的依據(jù)，如果地方政府有相關(guān)的文件規(guī)定，則按文件規(guī)定取值，依據(jù)是充分的。如果無相關(guān)的文件規(guī)定，則需通過市場調(diào)查，并采用市場比較法來確定建安工程費(fèi)，通過這種方法所確定的成本費(fèi)用可信度較高，依據(jù)較充分。

同樣，在確定開發(fā)利潤時(shí)，也需注意利潤率取值依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤在不同的地方市場，差異較大，利潤率在15%—50%的范圍之間浮動(dòng)，這樣，在計(jì)算地價(jià)時(shí)，取不同的利潤率，對(duì)最后的地價(jià)影響較大。所以，在利潤率的取值方面，同樣需要有據(jù)可循。如果地方政府有文件規(guī)定的，依規(guī)定取值；地方政府無文件規(guī)定的，則需調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的平均利潤情況，通過統(tǒng)計(jì)年鑒等相關(guān)的資料來獲取。

（四）利息計(jì)算時(shí)，是否考慮房地產(chǎn)價(jià)值及開發(fā)成本的時(shí)間價(jià)值

在采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，利息的計(jì)算通常有兩種情況。第一種情況是以靜態(tài)方式測(cè)算地價(jià)，這種情況在預(yù)測(cè)房地總價(jià)及建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)時(shí)不考慮其時(shí)間價(jià)值，計(jì)息時(shí)地價(jià)按整個(gè)建筑周期計(jì)算，建筑費(fèi)和轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)按建筑周期的一半計(jì)算；第二種情況是以動(dòng)態(tài)方式測(cè)算地價(jià)，即考慮預(yù)測(cè)房地總價(jià)和建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)的時(shí)間價(jià)值，將其價(jià)格折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，這種情況中，總地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均考慮到了時(shí)間因素，通過折現(xiàn)的計(jì)算，已包含了利息，所以，以動(dòng)態(tài)方式計(jì)算地價(jià)時(shí)不再單獨(dú)計(jì)算利息。這兩種計(jì)算方式的結(jié)果會(huì)有一定的差異。通常情況下，我們采用靜態(tài)的方式來測(cè)算。

四、關(guān)于剩余法的幾點(diǎn)建議

（一）房產(chǎn)部門應(yīng)建立一個(gè)可供公開查詢的房地交易的資料庫，分區(qū)段，分用途的建立檔案，即時(shí)更新。這樣在調(diào)查房地交易價(jià)格時(shí)，獲取信息的途徑更廣，準(zhǔn)確性更高，可信度更強(qiáng)。

（二）土地管理部門應(yīng)盡量出臺(tái)相應(yīng)的文件，規(guī)定剩余法評(píng)估相關(guān)參數(shù)的取值標(biāo)準(zhǔn)，并隨著市場的發(fā)展變化，適時(shí)合理調(diào)整。在采用剩余法進(jìn)行評(píng)估時(shí)可以做到有據(jù)可查。

（三）在采用剩余法評(píng)估地價(jià)的同時(shí)，另外一種方法一般采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。這兩種方法通常差距較大。若基準(zhǔn)地價(jià)公布時(shí)間較長，建議采用剩余法的測(cè)算結(jié)果作為最終的地價(jià)；若基準(zhǔn)地價(jià)為最新公布的，并且土地管理部門對(duì)取值方面無特殊規(guī)定，則可以基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估結(jié)果作為最終的地價(jià)。