通州樓市神話

羅東

在北京通州區(qū)梨園地鐵附近云景東路的一家陜西面館，張偉邊吃面，邊對前來打聽通州房市的記者大聲抱怨：“都是你們這群記者瞎炒作，把這邊的房價都炒起來了?！?/p>

云景東路上幾乎看不到高大的商業(yè)地產，卻是兩邊居民最?；顒拥牡胤?，穿過那些底商，挨著密密麻麻的住宅區(qū)：園景東區(qū)、云景豪庭、金僑時代家園、時尚街區(qū)、泉薔佳苑……擠著近10個住宅區(qū)。2010年，張偉在這里的一個小區(qū)買了一套一居室，“這破地方的房子居然都賣1.7萬一平米。我估計我買的算是高點了，只希望別回調得太厲害了”。

從2012年底開始，新一輪房價漲幅開始了。張偉的房子價格也在幾年間緩慢增長，2015年終于漲到了每平米2.5萬元。

雖然根據(jù)2013年北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，通州區(qū)人均GDP在北京所有區(qū)縣中位列倒數(shù)第三，但是關于北京行政副中心落戶通州的消息，使得人們對這里的未來充滿了希冀。張偉琢磨著，是不是應該在通州再買一套好點的住宅？他決定乘坐北京地鐵六號線，去通州的潞城鎮(zhèn)看看。

潞城鎮(zhèn)是地鐵六號線的終點站。六號線一期在2012年12月30日開通，二期于2014年12月28日，西至海淀五路居，東到傳說中的北京市政府新址所在地，幾乎和北京最老、沿著長安街的一號線平行，稱得上橫貫東西的兩條大動脈之一。

6月初的一個周一上午，張偉登上潞城的尋訪之旅。潞城地鐵口一片平靜，甚至讓習慣了城里生活的張偉覺得荒涼——放眼放去，在大片綠地中環(huán)繞著的，唯一稱得上現(xiàn)代化的建筑大概就是地鐵站了。舉目遠眺，看不到任何“破土動工”的跡象，只看得到幾棟像是剛蓋好的高樓。地鐵口零星站著幾個白襯衣黑褲子的中介，有的手里舉著“看房班車”的大牌子守株待兔，有的堵在地鐵出口，見到人出來就湊過去：“哥，買房嗎？我?guī)闳?。你往東看，那條河對面就是我們的房子?！?/p>

旁邊，一位中介正給一家人做公積金貸款知識講解，一對上年紀的夫婦帶著還是學生模樣的兒子看房。

張偉努力向東看，除了幾個擋視線的土坡再無他物，不過他知道往東確實有一條潮白河，河那邊就是北京人民熟知的“睡城”燕郊。中介說，“新開了個盤1.6萬還在哄搶?！睆垈ジ嬖V中介：“我不看燕郊，這附近沒樓盤嗎？遠處不是有一些高樓，我看挺新的?！敝薪楦嬖V他：那是回遷房，不賣。

離地鐵口不遠，一些村民模樣的人在太陽傘下下棋，村民們討論的核心話題大都是拆遷款和戶口，還有些村民在一旁開著車，說可以送張偉去看房子。對于在城里看慣了鋼筋水泥的張偉來說，這個看房子的旅程算是一個享受，因為道路兩邊都是大片大片的綠地，除了地鐵站之外，難以看到現(xiàn)代化工業(yè)的痕跡。至于村里，雖然人不多，但多少能感覺得到一點兒“山雨欲來”的痕跡，比如那些三三兩兩在村里試圖吸引村民投資的理財公司，其中一家的業(yè)務員告訴張偉，村子要拆遷了，村民都有錢了，這是個機會。

從通州梨園地鐵出來時，張偉接了一個小青年在馬路上派發(fā)的房地產廣告，宣傳單左邊是碩大醒目的導語“房價暴漲前，最后一次盛宴”，傍邊有一行小字標注“新城僅此一次盛宴”。宣傳單右邊則進一步細化了該樓盤的核心賣點：實驗二小、積分落戶、運河商務區(qū)、政府東遷、首都新中心、環(huán)球影城、城鐵首站……基本上，已落實的或是捕風捉影的賣點應有盡有。不過不論賣點真假，張偉也都提不起太大興趣，因為這是個別墅項目。

此前，張偉就在網上關注到一個看上去不錯的項目：“富力運河十號”，該項目的介紹是：“位于通州運河核心區(qū)，M6號線地鐵上蓋（北運河西站），濱臨京杭大運河及運河奧體公園，運河岸上精工宅邸，比肩世界灣價值。該項目預計2015年7月公寓一期開盤，預計3000每平米起，主力戶型為115-151平米三居，全精裝不限購，項目預計2016年內交房?！?/p>

價格勉強可以接受，張偉興沖沖地打電話過去，電話那頭告訴張偉：“開盤日期要推遲到7月底了，另外到時候的價格也不會是3萬起，至少3.5萬?！睆垈嵟貟炝穗娫?。在今年6月之后，通州地區(qū)一手房樓盤大部分進入了封盤狀態(tài)，待價而沽。

張偉決定去通州新城轉轉。通州新城，也就是所謂的“運河新CBD”，在張偉梨園的家以北，所屬地鐵范圍是六號線通州北關站。由于北京行政副中心的建設重點是通州的運河核心區(qū)，2010年以來，通州區(qū)政府共出讓了41宗多功能用地，保利、綠地、富華、富力等10多家房地產開發(fā)商也扎堆于此?，F(xiàn)在，多個項目的公開報價都在每平米3萬元到3.5萬元之間。

運河新CBD和梨園之間算是通州老城區(qū)，住宅要古老得多，張偉的一位同事早在那些“老破舊”之間挑了一套房子，希望被納入“拆遷”之列，這并不完全是癡人說夢，因為的確看得到有些小區(qū)正在拆遷。

而在新CBD區(qū)，寬大通暢的新華北路讓舊城區(qū)那些羊腸小道黯然失色。集寫字樓、公寓、住宅、購物為一體的綜合性項目——京杭府幾乎建成，這個以大戶型為主的項目在張偉打電話過去詢問時也早已售罄，銷售人員態(tài)度非常冷淡。而傳說中的運河CBD區(qū)還被各種施工圍欄擋住，外面壓根看不到全貌，但光是看到那種熱火朝天的施工景象，就足以讓張偉熱血沸騰了。

張偉被蹲守在一邊的小伙子圍住，對方指著被圍起來的工地說：“這就是我們的項目，已經開始蓋了，旁邊是大運河，特別漂亮。而且我們是綠城集團的，大房地產商，有保證，往北走有我們樣板間能看，特別近?！?/p>

不過這段銷售嘴里特別近的售樓處，走了接近20分鐘。售樓處的人不少，樣板間還要排隊才能進去。銷售告訴張偉，其公寓項目都是50平米左右的loft戶型，3萬元左右一平米，特別適合投資，而且全部精裝修。

看過樣板間之后，張偉反而有點掃興：“這種loft看著挺好，但是太壓抑了，而且又沒燃氣，不是居家過日子的感覺?！倍易稍兞艘晃欢械呐笥押螅瑥垈グl(fā)現(xiàn)了更嚴重的問題，新CBD的“住宅”供應基本都是商業(yè)地產立項，產權50年，水電（沒有煤）貸款（不能公積金貸款）成本高不說，還沒學區(qū)，轉賣稅費高，出手有風險，“怪不得京杭府那么牛氣，因為是那一片唯一70年產權住宅啊”。

走出售樓處，張偉又被另外一個銷售人員拉住：“來看看我們的樓盤吧，就在對面，我們的樓盤是中國女首富陳麗華蓋的，位置比綠城的要好?！?/p>

張偉正在琢磨如何禮貌拒絕時，綠城的幾個銷售走過來，大聲質問那小伙子為啥在別人的地盤拉客人，眼看他們越吵越激烈，張偉趁機脫身了。

張偉覺得，新盤還是算了，去看看通州的二手房吧。

張偉覺得，在通州買二手房是個不得已而為之的下策。雖然他雖然已經在通州安了家，但是一直不太看好通州的樓市，因為通州其實不太“通”。六號線開通前，北京市里到通州最有效的公共交通就是地鐵八通線，“通州”其實就是一片依據(jù)地鐵而建的生活區(qū)，因為缺乏其他配套，被稱作“睡城”。

通州聚集的大量人口需要乘坐交通工具去北京市內工作和娛樂，必然導致交通擁擠。正是這個原因，通州過去的房價在北京地區(qū)而言算是偏低，而且隨著政策起伏搖擺很大，讓很多人缺乏信心。

張偉清楚記得，2008年他有機會在通州購置一套房產，其時通州房價正在調整下行期，張偉看上了一套55平米，總價50多萬元的二手一居室，但是在和業(yè)主談判時，明顯感覺到業(yè)主對通州房價非常悲觀，所以張偉決定放一放。其后到2010年，通州因為“行政副中心”的傳言，房價迎接過一段暴漲和回落，最終穩(wěn)定在均價每平米1.5萬左右，有所緩步上升，但比較穩(wěn)定。

真正的刺激在2013年，先是“國五條”的發(fā)布讓通州投資樓市回暖。好消息一天接一個，這讓通州的房市幾乎也是一天一個價，張偉當初看上的那套房子，今年6月份的掛牌價是155萬元。

張偉的新目標里，第一個是加州小鎮(zhèn)的一套二手房，距離傳說中要興建的環(huán)球影城很近，房子大約120平米，裝修不錯，賣家報價285萬元。中介告訴張偉，趕緊準備定金吧。然而當張偉約房主面談時，房主又各種推托。幾次下來，張偉終于明白，房主沒有誠意賣房子。后來，張偉又看上另外一個樓盤的房子，房主直接告訴張偉，“如果半年后房價大漲心里會不舒服，你若誠心要買就加20萬元，我要賣到半年后的價格”。張偉拂袖而去。

7月11日，北京政府正式宣布將“聚焦通州，深化方案論證，加快市行政副中心的規(guī)劃建設，2017年取得明顯成效”。此次是在京津翼協(xié)同發(fā)展、疏解北京非首都功能背景下，對通州所謂“副中心”定位的真正落實。雖然具體到哪個部門哪家企業(yè)的搬遷規(guī)劃尚未出臺，但從中可以解讀：通州的公共服務、基礎建設水平都會大幅提升，而且北京五中、景山學校、人大附中、人大附小、中國人民大學等名校都計劃在通州開設分校區(qū)。

張偉注意到，北京政府明確表示，拒絕以房地產帶動通州發(fā)展。不過，根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，通州今年7月的二手房均價為每平米23514元，環(huán)比上漲了 2.31% ，同比上漲了 0.41%。

張偉還在四處奔波看房，他在網上搜索了一下加州小鎮(zhèn)的那套房子，發(fā)現(xiàn)房主已經提價到320萬元了。