35城樓市風險測評

楊紅旭+++朱光+++嚴躍進

在本輪房地產(chǎn)復蘇周期中，一線城市風險最小。未來一年房地產(chǎn)風險最小的五個城市為北京、上海、廣州、深圳、杭州，此類城市的共同點在于市場需求旺盛，供應規(guī)模和壓力相對較小

2014年，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪降溫和調(diào)整。2015年，全國市場出現(xiàn)了復蘇跡象，但區(qū)域分化依然明顯。在深圳房價暴漲、一線城市房價強勢向上的同時，很多三四線城市和二線中的偏弱城市，其房價仍在盤整或小跌。在一線城市土地市場火爆，高價地頻出的同時，廣大中小城市的依然存在土地流標的現(xiàn)象，多數(shù)大型房企仍在逃離。

而區(qū)域市場的分化，又與區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應、供求關(guān)系等有著錯綜復雜的關(guān)系。對于各類房地產(chǎn)投資者和開發(fā)企業(yè)來說，判斷和甄別不同地區(qū)投資前景、機遇和風險，具有重大價值。據(jù)此，我們針對大中型房企重點布局的35個重點城市進行系統(tǒng)性研究，以期預判2015年度不同城市的投資風險度。

我們研究的出發(fā)點獨特之處在于：雖然也關(guān)注一個城市的中長期發(fā)展前景和機遇，但將研判的重點放在未來一年不同城市的市場風險。即從房地產(chǎn)短周期的角度，研究不同城市房地產(chǎn)市場波動的風險程度。比如，絕大部分此類報告，都會把四個一線城市列為投資前景最好、風險最低的城市，從中長期來看確實如此。但從房地產(chǎn)短周期的角度分析，我們并不這么認為。

為了去蕪存精，提高指標的精準性，我們精選了影響未來一年市場的核心指標，包括市場需求、市場供應、市場供求、房價偏離度等4個一級指標以及14個二級指標，并根據(jù)各指標對城市房地產(chǎn)市場的影響程度予以權(quán)重賦值，最終得出綜合數(shù)值。其中，市場需求的相關(guān)指標為反向指標，其余為正向指標。

35個重點城市包括4個直轄市：北京、上海、天津和重慶；15個副省級城市：哈爾濱、長春、沈陽、濟南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬于計劃單列市；16個地級市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長沙、貴陽、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、?？?、合肥。

2015年35城房地產(chǎn)短周期風險識別一級指標分析

1.市場需求。市場需求與多種因素相關(guān)，其中商品房及商品住宅成交量，代表著已經(jīng)實現(xiàn)的市場需求；人口總量的變化，則是決定一個城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素；人均可支配收入水平變化，可以反映一個城市居民的房屋購買能力及變化；房屋拆遷導致的新房需求，也是中國城鎮(zhèn)住房需求的重要組成部分。因此，我們重點選取2014年房產(chǎn)成交面積綜合增幅指標、近五年常住人口復合增長率、2013年外來人口占常住人口比重、近五年人均可支配收入復合增長率和未來人均拆遷面積等五個具有代表性的指標，通過標準化和加權(quán)平均等方式，綜合測算出未來幾年35城新建住宅需求增速（這里指代需求增長率，而非需求規(guī)模）的排序。

從綜合排名來看：廈門、北京、昆明、成都和深圳排名較高，其中昆明和成都由于尚處于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展期，特別是在新型城鎮(zhèn)化推進背景下，仍延續(xù)了住房需求增幅較大的趨勢。而北上廣深4個東部城市，由于作為一線城市的特殊地位和功能定位，它們對外來人口強大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求，使得它們的住房需求潛力仍然較大，除北京、深圳排名較高外，上海排名第十一位，僅廣州排名較為靠后。南寧、西寧、石家莊排名靠后，主要是市場需求相對較弱，風險較大。

2.市場供應。市場供應方面主要從35個城市的商品住宅庫存規(guī)模及變化（現(xiàn)貨）、企業(yè)購置土地面積規(guī)模及變化（期貨）、住宅用地成交規(guī)模及變化（期貨）、房屋新開工面積規(guī)模及變化（準期貨）等因素，對各城未來住宅供應情況進行對比研究。其中得分越高的城市，說明市場供應壓力越大，企業(yè)進入風險越大。

近兩年35城住宅庫存整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢，2014年市場持續(xù)調(diào)整，房企購地量負增長，土地市場降溫明顯。按照從拿地到開工、再到形成新房供應的一般周期判斷，預計未來一年（2015年下半年和2016年上半年），新房供應將明顯減少，住宅庫存壓力將繼續(xù)緩解。同時，經(jīng)歷了2013年市場回暖、2014年行業(yè)持續(xù)調(diào)整導致市場需求萎縮后，2015年隨著信貸放松、營業(yè)稅減免等樓市利好政策的出臺，樓市需求將明顯提升，全國樓市整體將逐步進入復蘇通道，特別是一線城市供求關(guān)系將趨于平穩(wěn)，房價上漲壓力將再現(xiàn)。

從綜合排名看，?？?、南寧、西寧排名最靠前，顯示這些城市供應壓力有所加大，其中海口主要是2014年土地供應大幅放量，企業(yè)購地量也大量增加。南寧、西寧、蘭州等城市排名靠前，主要是這些城市土地供應回升明顯，但由于市場規(guī)模較小，樓市需求有限。貴陽、呼和浩特、沈陽、昆明排名較為靠后，主要是這幾個城市前幾年樓市供應量偏大，造成庫存壓力大，房價走勢較弱，因此，去年和今年，都將處于去庫存階段，新增樓盤供應量將明顯少于前幾年。

3.市場供求。市場供求方面主要從35個城市的商品住宅供求關(guān)系、商品住宅現(xiàn)貨存銷比、商品房和商品住宅期貨存銷比等指標入手，通過標準化和加權(quán)平均等方式，預判和比較未來一年35城市場的供需關(guān)系。得分越高，市場供求關(guān)系越失衡，供應規(guī)模越大，去化壓力越大，企業(yè)進入風險越高。

從綜合排名來看，可以分為以下三個層級：

綜合指標大于1.5。包括3個城市：呼和浩特、烏魯木齊和蘭州。此類城市的供應水平較高，相比之下市場成交規(guī)模較小，供大于求的情況比較突出。

綜合指標大于1.0，小于1.5。包括17個城市：?？凇⑶鄭u、西安、寧波、哈爾濱、銀川、沈陽、福州、長春、天津、濟南、昆明、重慶、大連、南京、長沙和鄭州。此類城市供大于求的情況不太嚴重，其中少數(shù)城市供求基本平衡。

綜合指標小于1.0。包括15個城市：上海、西寧、杭州、南昌、成都、石家莊、武漢、北京、貴陽、太原、南寧、廣州、合肥、深圳和廈門。此類城市供應規(guī)模不算太大，市場去化能力相對較強。供求基本平衡，當然也有部分城市供不應求。endprint

4.房價偏離。資產(chǎn)價格存在一個運行規(guī)律：上漲之后，就會回落；上漲幅度越大，回落幅度越大。雖然商品房只是具有一定資產(chǎn)屬性，并非像股票那樣純屬資產(chǎn)品，而且房價變化的黏性較大，但我們的研究發(fā)現(xiàn)，從短周期波動來看，過去十年有些城市的房價也存在“上漲時漲幅較大，下跌時跌幅較大”的現(xiàn)象。因此，我們嘗試導入房價收入比偏離度。

依據(jù)全國35城2014年的房價收入比偏離度，和近兩年這些地區(qū)房價收入比偏離度的變化水平，分別按照30%和70%的權(quán)重進行量化處理，我們得出2014年全國35城房價收入比偏離度綜合排行榜，得分越高，房價偏離越大，市場風險越大。

從綜合排名看，對2015年全國35城房地產(chǎn)市場，有如下四方面判斷：

其一，房價收入比偏離度在0軸線以上，也就是偏離度屬于正區(qū)間的城市有19個，說明這些地區(qū)2014年房價收入比高于歷史均衡值，或者相比2013年偏離度有所擴大，區(qū)域房價偏高；處在偏離度負區(qū)間的城市有16個，其2014年房價收入比低于歷史均衡值，或者相比2013年偏離度有所縮小，說明這些地區(qū)房價相對平穩(wěn)，部分城市甚至偏冷。結(jié)果表明，處在偏離度正負區(qū)間的城市數(shù)量大致均衡，說明全國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化明顯。

其二，偏離度綜合排名靠前的城市，如深圳和廈門，其中深圳2014年成為全國樓市龍頭，率先企穩(wěn)反彈，房地產(chǎn)市場熱度較高；廈門屬于上輪偏熱，2014年余溫尚存。但是我們認為在未來一年（2015年下半年-2016年上半年），由于承載了過大的上漲壓力，兩地樓市有可能出現(xiàn)調(diào)整，尤其是深圳。雖然目前深圳樓市異?；鸨?，但在未來一年，房價很可能短期見頂。

其三，偏離度綜合排名靠后的城市，如銀川、西安和哈爾濱三地，在2014年樓市偏冷，房價水平非常合理。但是這幾個地區(qū)房地產(chǎn)市場供大于求，市場偏弱已持續(xù)了幾年。未來一年，基本上不存在房價大漲的可能性，只會跟隨全國房地產(chǎn)市場的大趨勢走出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

其四，偏離度綜合排名中具有典型意義的城市：杭州。此地樓市彈性很大，偏冷狀況只是暫時的，在經(jīng)歷過2014年低迷期后，去年下半年樓市成交量趨向活躍，未來一年樓市將全面回暖，房價上漲空間較大。

2015年35城房地產(chǎn)短周期風險評價結(jié)果

我們綜合市場需求、市場供應、市場供求、房價偏離等4個一級指標，通過數(shù)據(jù)標準化及德爾菲法賦予權(quán)重，最后得出2015年35個城市房地產(chǎn)短周期風險綜合指標得分。

得分越高的城市，說明2015年市場偏弱，房價反彈驅(qū)動力弱，房企或個人投資的風險度偏大，機會度偏??；與之相反，得分越低的城市，2015年風險相對較小，房價反彈驅(qū)動力強，房企或個人投資的風險度較小，機會度較大。

2014年，全國房地產(chǎn)市場處于短周期的下行階段，所以得分高、排名靠前的城市，風險非常大；而2015年處于本輪房地產(chǎn)短周期的上行階段，同樣是得分高、排名靠前的城市，其風險度明顯小于2014年。所以，每個年度35個城市的得分與排名，只具有相對強弱意義，而且還得考慮身處房地產(chǎn)短周期的什么階段。

綜合得分排名前五位的城市：呼和浩特、蘭州、海口、烏魯木齊、銀川。此類城市的共同點在于供求失衡，市場供大于求，預計2015年整體復蘇有些乏力。其中呼和浩特2014年商品住宅現(xiàn)貨存銷比位居35個城市之最，達到40，說明目前市場庫存去化壓力最大，房價上漲空間相對較小。蘭州、海口2014年商品住宅供求比分別位居35個城市中的第三和第四位，分別為1.6和1.4。此類城市庫存壓力較大，去庫存周期長。

綜合得分排名后五位的城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州。這幾個城市均為一線及重點二線城市，此類城市的共同點在于市場需求旺盛，供應規(guī)模和壓力相對較小。其中，杭州房價收入比偏離度排名較為靠后，顯示經(jīng)歷過幾年調(diào)整之后，房價存在一定的低估現(xiàn)象，未來上漲空間較大。北京、上海、廣州和深圳四個一線城市雖然風險相對較小，但部分城市目前已錯過投資購地的好時機，如深圳主要是在2014年四季度及2015年年初，市場開始逐步恢復，“330新政”后房價暴漲，房企或個人投資者如選擇在3月30日之后進入，就不合時宜了。而北京、上海、廣州這三個一線城市由于市場仍具有發(fā)展空間，市場供求也較為平衡，今年仍將是房企重點進入的城市。

根據(jù)35城房地產(chǎn)短周期風險評價綜合指標得分，我們列出2015年35城風險度排名。需要說明的是，這里的風險度數(shù)值僅僅代表35城之間的相對比較概念，并非意味著排名第一的呼和浩特百分之百存在風險，也并不代表排名最后的北京沒有任何風險。endprint