房產(chǎn)公司養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算及可行性分析

摘要：隨著房地產(chǎn)改革的不斷深入，我國(guó)進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)冰川期，雖然推出一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，但是收效甚微，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)以此為契機(jī)，改變思路，擴(kuò)展渠道，在房地產(chǎn)行業(yè)引入新的發(fā)展契機(jī)。文章基于此，在老齡化趨勢(shì)不斷加劇的條件下，提出我國(guó)房產(chǎn)公司養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算及可行性分析。同時(shí)通過(guò)模擬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式，對(duì)其投資的預(yù)算、預(yù)期效益、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行細(xì)致分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)公司 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 預(yù)算 可行性

一、養(yǎng)老地產(chǎn)概述

養(yǎng)老地產(chǎn)，是復(fù)合型綜合地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是基于老齡化的住宅而在近年拓展出來(lái)新興的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，具有立體的多層次的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，該業(yè)態(tài)復(fù)合了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和金融創(chuàng)新等屬性。隨著老齡化社會(huì)的日益加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)是中國(guó)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等相結(jié)合，創(chuàng)新養(yǎng)老模式的有效載體和實(shí)現(xiàn)形式，將推動(dòng)和引導(dǎo)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、項(xiàng)目整體規(guī)劃

（一）整體形象定位

這是一個(gè)以北京市高端人士為主要消費(fèi)客群，輻射周邊人群的以健康養(yǎng)老為主題的休閑、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生綜合體，立足多元化的生活方式，以健康為中心，以“湖光”、“山色”為基礎(chǔ)。以人為本，以健康為中心，以周邊優(yōu)越的自然景觀為配套，通過(guò)多樣的產(chǎn)品組合，豐富的生活配套，各類層次的教育活動(dòng)組合，后期服務(wù)項(xiàng)目的提供，打造一種田園牧歌式的養(yǎng)老健康生活。

（二）客戶定位

項(xiàng)目無(wú)論從地理位置還是產(chǎn)品特性來(lái)說(shuō)，都注定了該項(xiàng)目只能立足于高端。其服務(wù)對(duì)象是具有較高收入且養(yǎng)老觀念先進(jìn)的老年人群，如政府部門、事業(yè)單位和國(guó)企的退休干部、享受國(guó)家政策補(bǔ)助的專業(yè)人士、個(gè)人或其子女有較高收入的富裕階層、有在國(guó)外留學(xué)就業(yè)的子女的老年人群、在國(guó)內(nèi)留學(xué)工作的外籍人員的老年父母等，年齡在50歲以上的中老年人；可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度較高，且對(duì)健康生活方式、高品質(zhì)的老年生活有一定追求的老年人。

（三）營(yíng)銷模式

借鑒親和源的會(huì)員制模式。擬入住該項(xiàng)目的老人一次性繳納會(huì)費(fèi)，通過(guò)合同擁有公寓的使用權(quán)，這些會(huì)員可以通過(guò)合同實(shí)現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承。但入住公寓后每年還要繳納一定額度的年費(fèi)，支付共用事業(yè)費(fèi)和額外收費(fèi)項(xiàng)目的費(fèi)用。本項(xiàng)目共設(shè)置可用于前期銷售的會(huì)員卡共分三類，分別是：

A卡，20年公寓居住權(quán)，會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為40萬(wàn)元，入住后額外收取年費(fèi)2萬(wàn)元至3.5萬(wàn)元不等，此卡可轉(zhuǎn)讓。B卡，終身制（即老年人去世之后即注銷，小戶型會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為40萬(wàn)元，大戶型會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為50萬(wàn)元，年費(fèi)在2萬(wàn)元左右。C卡，度假制，此卡有效期為5年，用于免費(fèi)享受每年20天的度假公寓居住權(quán)，或可升級(jí)后享受健康療養(yǎng)中心的居住權(quán)，會(huì)費(fèi)為5萬(wàn)元，適用于陪伴老人度假的子女或?qū)υ摻】弹燄B(yǎng)有一定需求的商務(wù)客戶。

三、投資效益分析

（一）投資估算

項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月，運(yùn)營(yíng)期持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，且涉及到的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容體系繁雜瑣碎，將在后期的專項(xiàng)研究中逐一細(xì)化，故本報(bào)告的投資估算僅涉及建設(shè)期。本項(xiàng)目建設(shè)總投資52255萬(wàn)元，其中前期費(fèi)用為2890萬(wàn)元，建安工程費(fèi)用為36550萬(wàn)元（包含部分二次裝修費(fèi)用），其中健康診療中心的二次裝修由健康診療服務(wù)機(jī)構(gòu)完成，工程其他費(fèi)用為7140萬(wàn)元，期間費(fèi)用（包含財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等）共計(jì)5675萬(wàn)元。

（二）資金籌措

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投入資金為52255萬(wàn)元，由以下幾部分組成：政府補(bǔ)貼安養(yǎng)教育學(xué)苑和健康診療中心資金為10000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)第一年到位2000萬(wàn)元，第二年到位3000萬(wàn)元，第三年到位3000萬(wàn)元，第四年到位2000萬(wàn)元。養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目扶持資金2000萬(wàn)元，第二與第三年分別到位1000萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金8000萬(wàn)元，其余剩余投入資金靠本項(xiàng)目銷售回籠。

（三）財(cái)務(wù)評(píng)估

1、銷售收入

項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段主要依靠會(huì)員卡預(yù)售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售收入。A、B卡銷售均價(jià)按照40萬(wàn)元計(jì)算，截止項(xiàng)目落成預(yù)售數(shù)量為680張，則銷售收入合計(jì)為27200萬(wàn)元。C卡銷售均價(jià)即為5萬(wàn)元，截止項(xiàng)目落成預(yù)售數(shù)量為2400張，則銷售收入合計(jì)為12000萬(wàn)元。以上兩者合計(jì)共計(jì)為39200萬(wàn)元。

2、盈利分析

由于擁有了政府資金和第三方資金的支持，并較高地預(yù)估了會(huì)員卡的銷售市場(chǎng)，所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期結(jié)束時(shí)能基本保障項(xiàng)目的現(xiàn)金流平衡，并略有盈利。項(xiàng)目投入使用后的運(yùn)營(yíng)期財(cái)務(wù)預(yù)算將另有專題報(bào)告進(jìn)行分析，不再在此進(jìn)行展開(kāi)。

四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

該項(xiàng)目雖然通過(guò)渠道合作，引入了政府、保險(xiǎn)項(xiàng)目合作、服務(wù)商合作等資源，但是依然面臨資金投入要求高，需要依靠高昂的會(huì)員卡銷售回款支撐整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的良性運(yùn)作。

1、盈虧平衡分析

除去健康療養(yǎng)中心和安養(yǎng)教育學(xué)院，剩余部分的物業(yè)面積為65500平方米，其他資金收入主要用于建設(shè)健康療養(yǎng)中心和安養(yǎng)教育學(xué)院，故在考慮盈虧平衡分析時(shí)，剔除該部分的成本和其他收入（財(cái)政和第三方資金因素），項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售額=固定成本/（1-變動(dòng)成本/銷售收入），項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售額=32304/（1-4602/39200）=36602，即會(huì)員卡銷售金額需達(dá)到36602萬(wàn)元，方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈虧平衡。

2、敏感性分析

考慮到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中未知因素的各種變化，本研究就項(xiàng)目銷售收入和工程建設(shè)投入在+5%、-5%、+10%、-10%之間變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力影響進(jìn)行敏感性分析。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

一是研策階段詳實(shí)精準(zhǔn)，爭(zhēng)取設(shè)計(jì)工程一步到位，不做浪費(fèi)的變更和調(diào)整；品牌推廣提早造勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)銷售；二是爭(zhēng)取更多政策扶持，比如利用健康療養(yǎng)中心產(chǎn)研教室等資源爭(zhēng)取專項(xiàng)資金等；三是加強(qiáng)合作資源之間的紐帶關(guān)系，利用合作資源的資金實(shí)力；四是提高運(yùn)營(yíng)效率，使運(yùn)營(yíng)期盡早盈利，維護(hù)項(xiàng)目良性運(yùn)作，提升項(xiàng)目品質(zhì)。

五、小結(jié)

現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，在一些大城市探索發(fā)展合適的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，無(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商、政府還是消費(fèi)者都具有積極的意義。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在現(xiàn)有的激烈競(jìng)爭(zhēng)中尋找到新的發(fā)展方向和前景；對(duì)于政府而言引入民營(yíng)資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，可以部分解決現(xiàn)在公共資源不足的問(wèn)題，同時(shí)創(chuàng)新模式，打造多層次的養(yǎng)老架構(gòu)；對(duì)于消費(fèi)者而言，可以有更多樣的模式的選擇；這是三贏的模式，因此值得推廣借鑒。

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（李學(xué)敬，北京星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）