存量盤活視野下的城市中心區(qū)更新策略研究*
——以寧波市大梁街片區(qū)為例

王紀武 趙 怡 WANG Jiwu, ZHAO Yi

存量盤活視野下的城市中心區(qū)更新策略研究*
——以寧波市大梁街片區(qū)為例

王紀武 趙 怡 WANG Jiwu, ZHAO Yi

認為我國相對發(fā)達地區(qū)城市化發(fā)展的空間路徑將從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量盤活”。以寧波市大梁街片區(qū)為實證，分析并總結(jié)了當前大城市中心區(qū)更新與存量盤活過程中可能存在的典型問題。借鑒國內(nèi)外的相關發(fā)展經(jīng)驗與方法，在梳理既有顯性存量規(guī)模和計算潛在隱性存量規(guī)模的基礎上，提出復合功能引導、空間品質(zhì)提升、三維交通系統(tǒng)組織等具體的規(guī)劃設計對策。在案例研究的基礎上，對中心城區(qū)存量盤活的特征進行了拓展思考，并提出相應的規(guī)劃設計原則、方法和需要跟進研究的問題。

存量盤活；中心區(qū)更新；規(guī)劃設計

0 引 言

經(jīng)過改革開放以來30多年的發(fā)展建設，我國城市基本都經(jīng)歷了“向心集聚的城市化”、“空間拓展的郊區(qū)城市化”，并逐步進入“逆城市化”階段。一方面，快速增長過程中存在粗放式發(fā)展、土地資源利用率偏低的問題；另一方面，“逆城市化”階段的內(nèi)城區(qū)衰退問題開始顯現(xiàn)。2014年全國國土資源工作會議提出“東部三大城市群的發(fā)展要以盤活土地存量為主，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地?！币虼耍诳臻g資源有限的條件下，我國相對發(fā)達地區(qū)的城市化增長路徑將逐步從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量盤活”。存量規(guī)劃是通過城市更新等規(guī)劃設計對城市建成區(qū)的空間與功能進行優(yōu)化提升的規(guī)劃。目前，存量規(guī)劃已受到各地的重視，主要原因為：國家嚴控新增建設用地指標的剛性約束；中心區(qū)位土地價值的重新認識；建成區(qū)功能提升、環(huán)境改善的急迫需求；歷史街區(qū)保護和特色重塑等。在城市發(fā)展空間面臨緊束的形勢下，增量和存量規(guī)劃并重成為城市規(guī)劃工作的必然選擇。當前我國城市規(guī)劃領域?qū)Υ媪恳?guī)劃的研究主要集中在政策管理機制研究、方法論研究以及相關的規(guī)劃實踐等方面[1-4]。曾經(jīng)帶動城市發(fā)展的中心城區(qū)，在產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、空間績效以及交通負荷等方面呈現(xiàn)出了不同程度的“老態(tài)”，因此，通過更新改造促進城市中心區(qū)的功能提振是“存量規(guī)劃”的重要研究領域。本文以寧波老城中心區(qū)的更新研究為實證，探討城市中心區(qū)存量規(guī)劃面臨的典型問題及相應的規(guī)劃發(fā)展策略。

1 研究對象的特點及問題

1.1 概況

大梁街片區(qū)總面積約20hm2，位于寧波市中心的核心位置，地鐵1號線、2號線交匯站東南側(cè)。該片區(qū)北臨“城市軸線”中山路，東為天一廣場，西為城市主干道解放路（圖1）。自1980年代起，大梁街片區(qū)陸續(xù)建設了大量的多層居住建筑和一些高層商務辦公建筑，居住及商業(yè)服務用地共占片區(qū)總用地面積的65.1%。

1.2 現(xiàn)狀分析

近年來，隨著經(jīng)濟增長和城市空間拓展，寧波市中心區(qū)域的發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的衰落趨勢。主要表現(xiàn)為以下幾點。

1.2.1 商務辦公功能空心化、業(yè)態(tài)低端化

根據(jù)調(diào)研，2012年大梁街片區(qū)商務辦公建筑的空置率平均達到26.3%，且主要使用功能為批發(fā)零售業(yè)。商務辦公建筑中共有企業(yè)（商鋪）448個，年平均稅收僅2.46萬元。商務辦公建筑空間的閑置以及低端業(yè)態(tài)使得該片區(qū)經(jīng)濟陷入低迷（表1）。

1.2.2 居住建筑老舊，流動人口聚集

片區(qū)用地具有戶均建筑面積小（約62.7m2）、設施老舊、公共空間缺乏的問題。由于片區(qū)區(qū)位優(yōu)越，使得從事批發(fā)零售、餐飲服務的流動人口大量遷入。統(tǒng)計顯示，2012年具有高流動性的外來人口占片區(qū)總?cè)丝诘?1.4%。居住環(huán)境的惡化使本地戶籍人口大量外遷，增加了片區(qū)的安全隱患。

1.2.3 空間密集，交通擁阻嚴重

現(xiàn)狀的高層商務辦公建筑和多層聯(lián)排住宅建設強度大，且停車位嚴重不足。商務辦公建筑的停車位指標僅為0.19車位/100m2，而居住區(qū)則沒有配建停車位，直接導致了商務辦公空間閑置和交通擁阻。隨著地鐵的運行，片區(qū)既有的空間形態(tài)、交通組織模式將無法承載進一步增長的交通量及換乘需求。

1.3 問題提煉

上述問題的實質(zhì)是寧波市城市化進程在經(jīng)歷了向心集聚和空間拓展之后，中心城區(qū)的功能衰落。根據(jù)“郊區(qū)城市化—逆城市化—再城市化”[5-6]的發(fā)展規(guī)律，該片區(qū)的發(fā)展具有明顯的“逆城市化”特征，即內(nèi)城區(qū)衰退。相關城市調(diào)研顯示，由于存在基本相同的發(fā)展背景和過程，杭州、南京、福州、濟南等城市的中心區(qū)域都不同程度地存在同類問題。

（1）規(guī)模問題：建設強度大、空間密集、拆遷更新的難度大。

（2）功能問題：業(yè)態(tài)與功能的低端化，外來人口的大量遷入。

（3）交通問題：交通擁阻嚴重，且有地鐵引入大規(guī)模的流量。

2 更新思路與對策

2.1 相關經(jīng)驗借鑒

應對“逆城市化”的內(nèi)城區(qū)衰退問題，不能僅局限于空間形態(tài)的設計，還需要對功能業(yè)態(tài)、空間組織及交通系統(tǒng)等進行分析并提出相應策略。

2.1.1 功能的多樣性發(fā)展

將中心區(qū)建設成為中央商務區(qū)（CBD）是大城市參與全球協(xié)作發(fā)展的重要途徑。但CBD是外向型產(chǎn)業(yè)的集中地，易出現(xiàn)“內(nèi)部性孤獨”的情況，即居住用地少、缺乏一般服務業(yè)。對此，國外一些大都市開始提出中央活動區(qū)（CAZ）的發(fā)展概念?！吨ゼ痈?020規(guī)劃》中將CAZ定義為多功能活動的中心，包括商業(yè)零售、居住、企業(yè)辦公、休閑餐飲、社交娛樂、教育、專業(yè)服務、小型醫(yī)療等，甚至可發(fā)展成為新型都市旅游地。倫敦也在城市中心區(qū)域推動發(fā)展金融、特色零售、旅游、文化類產(chǎn)業(yè)，以提升城市發(fā)展的活力。

2.1.2 空間的集約化利用

日本、香港等發(fā)達國家和地區(qū)在城市的更新改造過程中都采取了集約式立體化發(fā)展的模式[7-9]，即將不同功能在三維空間中進行組織，以應對功能衰退、發(fā)展空間有限的問題。城市空間的集約利用主要表現(xiàn)為：在高強度的建設策略下，結(jié)合軌道交通，“向上、向下”拓展城市空間并進行功能的三維布局。例如，東京市中心的六本木新城更新在約11.6hm2的用地范圍內(nèi)，建設量達76萬平方米，辦公、居住、商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療和行政等城市功能在三維空間中得到了集約、高效的配置，日常活動在步行范圍內(nèi)都能完成。

2.2 更新思路

2.2.1 整合存量、確定增量，實現(xiàn)空間資源的高效集約利用

一方面，大梁街片區(qū)的現(xiàn)狀高層商貿(mào)辦公建筑存量大、空置率高，因此，通過空間整合與功能調(diào)整盤活既有存量資源是片區(qū)功能提振的必然路徑之一。另一方面，片區(qū)更新目標的實現(xiàn)需要必要的投資回報，這就要求研究并確定適宜的容積率指標，因此需要測算片區(qū)發(fā)展的適宜強度，進而明確顯性（既有）存量和隱性（潛在）增量規(guī)模，并通過城市設計、功能引導、交通組織等措施，實現(xiàn)片區(qū)的更新發(fā)展。

圖1 大梁街片區(qū)區(qū)位示意圖Fig.1 the location of Daliang Street

表1 大梁街片區(qū)現(xiàn)狀商務辦公建筑使用情況（2012年）Tab.1 the status quo of main business building usage in Daliang Street area (2012)

2.2.2 功能重組、空間再塑，構(gòu)建充滿活力的城市中心區(qū)

大梁街片區(qū)位于寧波城市核心的天一商圈，根據(jù)其區(qū)位條件，結(jié)合國內(nèi)外的相關發(fā)展經(jīng)驗，應積極引導其功能的多樣化發(fā)展，并改善居住環(huán)境，提供公共空間。結(jié)合既有存量整合與潛在增量設計，促進片區(qū)功能布局從傳統(tǒng)的平面組織向三維集約的綜合體模式轉(zhuǎn)型，進而形成集商務辦公、生活居住、特色零售、休閑餐飲、社交娛樂、文化創(chuàng)意等功能于一體的城市中心，應是該片區(qū)更新發(fā)展的方向。

2.2.3 組織立體交通，形成與地鐵無縫對接的三維交通系統(tǒng)

地鐵線路的建設是大梁街片區(qū)更新的主要推動力，使其有可能通過改造成為具有“地鐵上蓋物業(yè)”特征的城市綜合體。這一發(fā)展模式必然要求交通系統(tǒng)及空間的三維組織，實現(xiàn)地鐵人流疏導、交通換乘的立體化發(fā)展。因此需要針對性地在三維空間中進行交通系統(tǒng)的組織。

2.3 對策框架

從資源規(guī)模、功能空間、交通組織等方面構(gòu)建了大梁街片區(qū)更新研究的對策框架（圖2）。

3 大梁街片區(qū)更新的具體策略研究

3.1 開發(fā)強度分析

國內(nèi)學者對大城市地鐵站點及周邊土地開發(fā)強度的測算已開展了一定的研究[10-13]。其中，王京元等根據(jù)軌道交通站點周邊用地發(fā)展的需要，利用最佳容積率優(yōu)化模型對用地規(guī)劃的容積率進行計算分析的研究對象與方法與本文案例較為貼合，且參數(shù)較易獲得，因此本文選取最佳容積率優(yōu)化模型進行片區(qū)容積率測算，具體為：

單位土地效益模型：

式中：P(n)代表單位用地毛收益，C(n)代表單位土地建造成本，R(n)代表單位用地凈收益。

容積率計算模型：

式中：D為建筑密度，n1為裙樓層數(shù)，n2為主樓層數(shù)，μ為主樓標準層建筑面積與裙樓基底建筑面積的比值。

選取大梁街片區(qū)及附近的建筑作為參照對象，取得有效樣本數(shù)據(jù)3015個。以地價為因變量，樓層總數(shù)n（20≤n≤50）為自變量，進行單位土地收益的回歸分析：

根據(jù)調(diào)研，平均建造成本取3 0 0 0元/m2，則單位土地建造成本為：

對上式進行求極值運算，計算出效益最大點對應的樓層數(shù)：

根據(jù)《寧波市城市規(guī)劃管理條例》，中心城（舊）區(qū)高層組團的建筑密度為25%~28%。因此，建筑密度取上限值28%，主樓樓板面積與裙樓基底面積比μ取2/3。

根據(jù)上述模型計算得出，大梁街片區(qū)的適宜容積率為6.35。

3.2 優(yōu)化整合存量，設計安排增量

（1）整合利用的建筑主要有建設大廈、天之海大廈、世紀廣場、建筑大廈。通過地下空間聯(lián)系、架空廊道溝通以及立面整治，實現(xiàn)上述建筑的空間聯(lián)系和協(xié)同發(fā)展。

（2）拆除老舊的基威大廈，將其原有的行政辦公功能置換至建設大廈。同時，拆除與基威大廈相鄰的兩棟住宅樓（異地安置），以獲得相對完整的騰空用地空間。

（3）在騰空用地上，鄰城市主干道（中山路）規(guī)劃布置一棟高層建筑。在其裙樓及地下建筑中，設計與周邊建筑和地鐵站聯(lián)系的通道與空間。

（4）在現(xiàn)狀閑置地塊中規(guī)劃一個由3層裙樓和停車樓共同組成的綜合建筑。3層裙樓的屋頂平臺規(guī)劃為綠化廣場，以改善片區(qū)內(nèi)開放空間缺乏的狀況。裙房的2層和停車樓的7層設計空中連廊，以聯(lián)系片區(qū)內(nèi)部的主要建筑（圖3、表2）。

圖2 對策框架示意圖Fig.2 the diagram of strategic framework

圖3 片區(qū)更新空間示意圖Fig.3 the diagram of regeneration space

表2 更新前后的主要指標對照表Tab.2 the comparison table of before and aftermain construction index of regeneration area

圖4 三維空間功能組織示意圖Fig.4 the diagram of functional organization of 3 dimentional space

3.3 復合功能引導，開放空間規(guī)劃

在三維空間中進行功能與流線組織。新規(guī)劃的高層建筑以酒店式公寓和商務辦公為主，通過地下空間和過街天橋，實現(xiàn)功能與交通組織的一體化發(fā)展（圖4）。具體策略表現(xiàn)為以下四個方面。

（1）負4層至3層結(jié)合交通可達性以及與地鐵站的對接需要，發(fā)展具有“地鐵上蓋物業(yè)”特征的商業(yè)購物、餐飲娛樂、文化休閑、運動健身、停車庫等功能。

（2）4層至29層主要安排商務辦公和酒店式公寓等功能。其中，商務辦公空間規(guī)劃在4層至9層，酒店式公寓規(guī)劃在10層至29層。豎向交通與地鐵站點保持便捷聯(lián)系，以實現(xiàn)緩解地面交通擁阻、方便換乘、快捷到達的目的。

（3）30層至34層為片區(qū)的制高點，發(fā)展使用群體相對固定、目標需求明確的文化藝術類功能，如學術中心、美術館、展覽館、藝術品拍賣等。

（4）將新建建筑的裙樓屋頂設計為綠化開放空間，從而既可緩和居住環(huán)境較差、缺乏公共空間的矛盾，又可為周邊的商務辦公、文化休閑活動提供配套。

3.4 交通體系構(gòu)建

重點圍繞地鐵站點進行三維的交通體系組織。

地下交通：實現(xiàn)建筑地下空間與地鐵站的貫通，構(gòu)筑舒適、便捷的步行交通，形成地下的橫向交通聯(lián)系網(wǎng)絡。

空中交通：通過架空廊道，密切地鐵站與周邊建筑、周邊建筑之間、停車樓與鄰近建筑的聯(lián)系，形成空中的橫向聯(lián)系網(wǎng)絡。

豎向交通：實現(xiàn)地下停車庫、空中停車樓及步行交通的豎向分離。通過規(guī)劃和預留豎向的交通空間，聯(lián)系地下車庫—地下的橫向交通網(wǎng)絡—地面交通網(wǎng)絡—空中的橫向交通網(wǎng)絡——停車樓，進而形成高效運轉(zhuǎn)的三維交通系統(tǒng)（圖5-6）。

圖5 交通流線示意圖Fig.5 the diagram of traffic streamline

圖6 交通體系組織方案示意Fig.6 the organization plan of transportation system

停車場（庫）：采用地下停車庫和停車樓相結(jié)合的方式，根據(jù)可達性及空間利用的經(jīng)濟效益，將負4層至負3層規(guī)劃為停車庫，4層至8層規(guī)劃為停車樓，并以橫向和豎向的三維通道與周邊建筑聯(lián)通。將步行可達性高、經(jīng)濟效益好的負2層至3層規(guī)劃為綜合的城市功能。通過地下空間利用，新增地下停車庫面積約4.5萬平方米，按30 m2/輛的停車位計算，可新增地下停車位約1500個，極大地緩解停車位不足的現(xiàn)狀。

4 總結(jié)與思考

目前，存量盤活已成為關系我國大城市持續(xù)發(fā)展的重要問題?；趯幉ㄊ写罅航制瑓^(qū)更新的研究，本文形成了以下幾點認識。

（1）存量盤活過程需要相關規(guī)劃設計模式、建設管理制度的跟進研究。存量規(guī)劃涉及不同主體的利益再分配問題，常規(guī)意義的增量規(guī)劃設計無法有效應對這一實際問題。因此，需要積極探索協(xié)調(diào)各方利益的溝通式規(guī)劃模式，實現(xiàn)利益共享、責任共擔，以確保更新改造目標的實現(xiàn)[1]55。同時，我國現(xiàn)行的規(guī)劃管理制度與體系具有顯著的二維“土地”管理（或建設用地管理）特征，例如用地性質(zhì)、用地邊界、建筑密度、綠地率等指標。即便有容積率、建筑限高等空間指標，但綜合的管理制度仍簡單有效地促成了“使用主體明確、邊界封閉、缺乏三維空間聯(lián)系”的獨立地塊。這很難適應中心區(qū)空間集約利用的發(fā)展要求，例如：用地邊界的管理與控制如何適應地下空間與地鐵的溝通聯(lián)系需要？屋頂綠化廣場能否算作“公共綠地”？如何對聯(lián)通不同建筑的架空廊道進行管理和引導？等等。

（2）存量盤活不同于傳統(tǒng)意義上的城市更新。存量盤活的要求在一定程度上產(chǎn)生自城市化經(jīng)歷了規(guī)模增長之后，城市空間功能結(jié)構(gòu)由“工業(yè)化階段”向“工業(yè)化后期”以及“后工業(yè)化階段”的轉(zhuǎn)型，從而具有顯著的再城市化特征。因此，較一般意義的城市更新而言，存量盤活過程中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導、功能空間組織模式、交通系統(tǒng)構(gòu)建等都將發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變，需要轉(zhuǎn)化傳統(tǒng)的二維功能布局模式，在三維空間中實現(xiàn)城市功能的布局與組合。例如：商貿(mào)、文創(chuàng)、休閑、購物等活動的三維布局以及不同建筑之間的溝通聯(lián)系；與地鐵交通形成無縫對接的三維交通組織模式；根據(jù)空間利用的效益產(chǎn)出及可達性合理設置停車庫（樓），實現(xiàn)空間利用效益、效率的最大化等。

（3）存量盤活不僅僅意味著既有“顯性”存量空間資源的優(yōu)化利用。新的交通出行模式，尤其是城市軌道交通的建設為既有用地創(chuàng)造了更大可能的發(fā)展空間，本文將其稱為“隱性存量資源”。現(xiàn)行的控規(guī)編制模式與方法使容積率的確定往往忽視了新形勢下產(chǎn)生的“隱性存量資源”。過于苛刻的容積率指標有可能將潛在的發(fā)展空間與可能性排除在外，而成為制約存量盤活的瓶頸。因此，需要結(jié)合既定發(fā)展目標和實際情況，對容積率指標進行針對性的研究。

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圖表來源：

圖1-6：作者繪制

表1-2：作者繪制

（責任編輯：鄭曦）

Research on Regeneration Strategy of City Center Under the Vision of Stock Land Reinvigoration—A Case Study on Daliang Street, Ningbo

The paper expects that the spatial path of urbanization in China’s relatively developed areas will turn from "incremental expansion" to "stock land reinvigoration". By choosing a hub site in Daliang Street, Ningbo as the research object, the paper then analyzes and summarizes some possible typical problems in the reinvigoration process of metropolitan center. Learning from the international advanced experience and research methods, the paper then proposes specific planning and design strategies in stock land optimization, composite function guiding, open space design, three-dimensional traffic system organization and so on, on the basis of analysis of explicit stock scale and calculation of the potential development strength. Based on the case study, the paper further discusses the characteristics and requirements of stock land reinvigoration, and proposes appropriate planning and design principles, methods and follow-up studies.

Stock Land Reinvigoration; Regeneration of City Center; Planning and Design

10.13791/j.cnki.hsfwest.20150115

王紀武, 趙怡. 存量盤活視野下的城市中心區(qū)更新策略研究——以寧波市大梁街片區(qū)為例[J]. 西部人居環(huán)境學刊, 2015, 30(01): 87-91.* 浙江省自然科學基金項目（LY13E080001）；國家科技支撐計劃課題（2014BAL07B02）

TU984.12

B

2095-6304(2015)01-0087-05

王紀武： 浙江大學城市規(guī)劃與設計研究所，副教授，wangjiwu@zju.edu.cn

趙 怡： 浙江大學城市規(guī)劃與設計研究所，碩士研究生

2014-11-10