田子坊歷史街區(qū)保護與再利用實踐中商居混合矛盾的財產(chǎn)權問題

黃 曄 戚廣平 HUANG Ye, QI Guangping

田子坊歷史街區(qū)保護與再利用實踐中商居混合矛盾的財產(chǎn)權問題

黃 曄 戚廣平 HUANG Ye, QI Guangping

田子坊的保護和再利用是由普通市民和眾多產(chǎn)業(yè)個體一起參與的、自下而上的歷史街區(qū)保護與再利用實踐。然而新的利益分配格局也帶來了新的矛盾和問題。本研究對田子坊街區(qū)保護和再利用的發(fā)展中商業(yè)與居住混合的狀況進行了實證調查，從新制度經(jīng)濟學家巴澤爾（Barzel Y.）和科斯（Coase R.H.）的財產(chǎn)權理論的視角分析和理解田子坊中商居混合產(chǎn)生的困境和矛盾，結論得出田子坊商居混合矛盾的根本原因在于田子坊歷史街區(qū)保護與再利用的過程中其居住空間財產(chǎn)權的再次劃分。因此，對該歷史街區(qū)中財產(chǎn)權的深入認識可能為解決這一空間利益沖突的問題提供新的契機。

田子坊歷史街區(qū)；保護和再利用；商居混合矛盾；財產(chǎn)權；問題

0 引 言

城市更新表面上看似乎是物質空間形態(tài)、功能、使用及使用者的改變，其實則是一種利益格局的改變，是有關物質空間財產(chǎn)權的重新界定。巴澤爾Barzel認為：財產(chǎn)權的含義是指個人從享用、消費或購買物品中獲得收益的一種能力[1]151。賴世剛在其關于城市規(guī)劃分區(qū)管制的文章中對財產(chǎn)權的定義：財產(chǎn)權在相關文獻中包含兩個重要的含義，第一為由阿爾欽Alchain(1965)與張五常Cheung(1969)所發(fā)展出來，指的是使用財產(chǎn)某一部分的能力，另一為較為人所熟知且流傳較久的，指的是國家分派給人使用，Barzel認為上述第一種可稱為經(jīng)濟財產(chǎn)權，而第二種則為法律財產(chǎn)權（legal property rights）[2]23。 經(jīng)濟財產(chǎn)權其強調的是財產(chǎn)權的價值，這個價值體現(xiàn)為財產(chǎn)權所有人對物品（或者物品提供的服務）的直接消費或者間接消費，而法律上使用財產(chǎn)權概念，強調由國家所賦予人的對物品的權利，重點在權利的合法性上。

由于篇幅的限制，本文將主要著重田子坊居住空間的經(jīng)濟財產(chǎn)權分析。田子坊的保護和再利用不同于以往縉紳化的城市中心改造和更新模式，是一種在非保護體制和機制中的，以個體契約和以市場為主導模式的行動和實踐。我曾以財產(chǎn)權的視角研究泰康路街區(qū)居住空間向商業(yè)空間的轉變，這一過程的實質是居民和商家就里弄居民所使用的居住空間使用權進行交換，并經(jīng)由其功能的轉換，進行財產(chǎn)權的再一次劃分，從中獲取更多關于有用性的價值[3]155。因此，田子坊歷史街區(qū)保護與再利用的實踐實則是居民通過對其使用的居住空間之財產(chǎn)權的操弄，利用其外部的市場規(guī)則，進行空間功能的轉化，進而謀求經(jīng)濟財產(chǎn)權的最大化[3]154。

本文的目的是通過分析田子坊發(fā)展過程中契約實踐的財產(chǎn)權內在特征，解讀田子坊中商業(yè)與居住混合的矛盾和困境。

1 田子坊的出現(xiàn)

田子坊位于原盧灣區(qū)現(xiàn)黃浦區(qū)區(qū)境之內的泰康路街區(qū)，在泰康路以北、建國西路以南由瑞金二路和思南路交匯圍合而成的街區(qū)之內。原先這里是上海中心城區(qū)的一個普通里弄住宅街區(qū)，建成于20世紀的1912年到1936年之間。它在法租界時期屬于法租界與華界相交的邊緣地帶，因此這里的里弄建筑質量相對較差，街區(qū)功能混雜，有大面積里弄工廠。在解放以后，拆除了大部分里弄工廠和倉儲空間，建造了一些新的1到5層的工廠建筑，在20世紀80到90年代之間又拆除了一些里弄，陸續(xù)插建了9幢高層住宅和公寓。

這片老里弄的當代轉世開始于1997年，正值上海的城市空間正面臨著深刻的轉變。當時的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟結構調整，使大量廠房廢棄閑置，盧灣區(qū)內原市（部）屬部分工業(yè)企業(yè)進行著大規(guī)模的關停并轉①。與此同時，亞洲金融危機更帶來了房地產(chǎn)開發(fā)的低谷，大量土地閑置無人問津。在這樣的背景下，泰康路街區(qū)所屬的打浦橋街道書記設想建立一條工藝品特色街，以利用舊廠房為起點，文化振興打浦橋街道②。在當時作為權宜之計，政府采納了這個想法。然而世事變化，在金融危機的低谷過去之后，在土地又一次成為政府財政稅收、城市形象、官員政績以及開發(fā)商追逐經(jīng)濟利益實現(xiàn)的時候，政府開始觀望、猶豫甚至走向了它的反面。

從2002年的泰康路街區(qū)第一次全面拆遷令開始，到2004年9月里弄工廠樓宇的保留不拆，再到2008年正式確定包括居民區(qū)商業(yè)在內的整個田子坊不再拆遷，以及在土地使用性質改變的身份合法化之前，田子坊曾多次面臨拆遷的危機。然而在田子坊里弄居住部分籠罩了長達6年的拆遷危機時期，卻發(fā)展和聚集了110多家藝術工作室和商鋪。而廠區(qū)部分和泰康路思南路沿街，在2004年年底就已經(jīng)有了134家中外藝術家工作室、創(chuàng)意企業(yè)和工藝品商店。田子坊就是在這樣一種沒有政府規(guī)劃和資金支持，并從2002年12月到2008年幾經(jīng)拆遷危機的境況下，自發(fā)成長起來的。

2008年下半年以房地局出臺的“臨時綜合性用房”相關文件為標志，政府認可了田子坊現(xiàn)狀的“居改非”功能置換，此外，土地批租方案的撤銷、政府規(guī)劃的調整、土地使用性質的改變，田子坊居民區(qū)商業(yè)的發(fā)展終于立名正身了。目前，街區(qū)內近三分之二的用地還保留著建成之初的里弄住宅。然而，這片泰康路北街區(qū)中的里弄和工廠已不再僅僅是一個普通的歷史街區(qū)，它有了一個新的名字“田子坊”，它已成為了上海的一個時尚地標。

2 田子坊中的財產(chǎn)權問題

2.1 權屬性質和權利主體

泰康路街區(qū)居住房屋的權屬性質主要是公房使用權，屬于由房地局直接管理的直管公房。這類公有出租房屋，所有權為國家所有，居民屬于承租人，并執(zhí)行政府規(guī)定的租金標準，長期以來一直保留著其福利特征，租金極其低廉，承租人享有永久性的承租權。這類居住直管公房在住房改革之前，承租人只能使用但沒有處分和收益的權力，具有非市場特征。在一系列住房改革之后，直到2000年7月，這些非成套公有住房才具有了合法的轉租或者將承租權依法轉讓、交換的權利，可以進入房屋租賃和買賣市場，空間的利益和價值具有了市場特征。

2.2 特殊的使用權和產(chǎn)權邊界

田子坊街區(qū)的居住房屋以公有出租房屋為主體，由于歷史的原因這類居住空間雖由無數(shù)的小使用權人（公房承租人）所使用和分享，但其背后卻是一個統(tǒng)一的大產(chǎn)權人國家，由區(qū)的公房集團公司經(jīng)營管理，負責租賃、租金管理、修繕維護、調解等等。

泰康路街區(qū)居住空間以使用方式和產(chǎn)權邊界來分，有獨用和公用兩大部分。由于解放前和解放后幾次人口大規(guī)模增長對建成居住空間的需求，導致了對這些里弄空間的高強度、高密度的使用。使上個世紀二三十年代建成時以一門一幢一戶為使用單位的邊界被打破了，現(xiàn)在一幢居住多戶人家，按照當時設計時考慮的一戶獨用廚房、曬臺等空間，現(xiàn)在就面臨多戶共同使用廚房、樓梯、走道、曬臺、天井等空間。泰康路街區(qū)的三條半弄堂中只有建國西路155弄半條弄堂的房子在建成之初有衛(wèi)生設施，其余三條里弄在建造之初就沒有衛(wèi)生設施，但即便有也是幾戶合用。每戶獨用使用權空間邊界主要以一幢里弄房內的一間或幾間為單位。而公用部分的劃分沒有統(tǒng)一的標準，以歷史形成和現(xiàn)狀為準③。因此，公用部分的使用方式和邊界模糊，并形成了多功能的利用狀態(tài)，廚房可以在過道、樓梯和曬臺上出現(xiàn)，各種搭建和分割因地制宜，并且居住空間向室外的弄堂延伸和擴展?？臻g再利用的強度和密度是驚人的。這種絲絲相扣，錯綜交織的空間使用和利益格局是泰康路街區(qū)居住空間和使用相互影響相互作用的物質基礎。

2.3 田子坊的財產(chǎn)權分析

賴世剛認為：“經(jīng)濟財產(chǎn)權為個人使用某一物品或資產(chǎn)成為該個人所有的能力，更具體的說，個人能直接消費物品或得到資產(chǎn)所帶來的服務，或者是通過交易的方式來消費”[2]23。

2000年上海的非成套公有住房轉租或者承租權轉讓、交換的權利被合法化，這一法律財產(chǎn)權性質的改變，進而使田子坊居住空間的經(jīng)濟財產(chǎn)權特征發(fā)生改變，使居住空間從原來只能永久使用的使用價值實現(xiàn)了可以在市場上進行交換的交換價值，這就成為了田子坊居住空間功能轉變的誘因?；羝战鹚箯娬{: 權利(Rights)有很多種類，其規(guī)定多由法規(guī)或契約的訂立來實現(xiàn)，也就是通過法規(guī)或契約來界定權利，而權利進而限定個人或團體所能采取的行動[4]。因此，“在商業(yè)區(qū)內的土地僅能從事與商業(yè)有關的開發(fā)活動，而不能作其它的開發(fā)活動；財產(chǎn)權屬權利的一種，它規(guī)定了貨品擁有者可從事獲利的能力”[5]65。這種通過法規(guī)或契約界定的財產(chǎn)權規(guī)定了人們享用財產(chǎn)或籍此獲利的能力。田子坊中以家庭為單位的居住空間向商業(yè)空間的轉換，是在其法律財產(chǎn)權性質改變的條件下，以居民家庭居住空間財產(chǎn)權（property rights④[6]）的契約實踐為基礎的[3]153。

此外，如Barzel對財產(chǎn)權的解釋：財產(chǎn)權的界定是一個演進過程。隨著新的信息的獲得，資產(chǎn)的各種潛在有用性被技能各異的人們發(fā)現(xiàn)并且通過交換他們關于這些有用性的權利而實現(xiàn)其有用性的最大價值；每一次交換都改變著財產(chǎn)權的界定[1]3。田子坊的形成和發(fā)展就是它原有居住空間財產(chǎn)權界定的一個演進過程。對于田子坊的居民來說，在新的制度規(guī)則下，他們發(fā)現(xiàn)了家庭居住空間潛在的有用性即交換價值，同時，對藝術家、企業(yè)和商家來說，他們做為新的“技能各異”的使用者，發(fā)現(xiàn)了田子坊這樣一個普通街區(qū)其歷史文化的商業(yè)價值和區(qū)位價值。他們通過契約對居住空間財產(chǎn)權的再界定，從而試圖實現(xiàn)財產(chǎn)權價值的最大化。

3 田子坊發(fā)展中的商居矛盾

田子坊是一種新的城市中心改造和更新模式，它不同于以往由強勢的政府和資本聯(lián)手作為城市改造實施主體，將城市弱勢群體驅逐出中心城區(qū)的“縉紳化”模式，田子坊是由普通市民和眾多產(chǎn)業(yè)個體一起參與的歷史街區(qū)保護與再利用實踐。田子坊的出現(xiàn)標志著城市更新中利益格局的改變，同時也標志著這一改變將面對新的問題和挑戰(zhàn)。相對于以往城市更新主導模式中的縉紳化，田子坊進步了，消除了政府、開發(fā)商和居民之間的矛盾，然而，新的利益分配格局帶來了新的矛盾和困境，田子坊從形成之初到現(xiàn)在，商業(yè)與居住的矛盾就一致持續(xù)不斷。

3.1 街區(qū)中商業(yè)和居住混合的空間格局

田子坊歷史街區(qū)的保護和再利用過程是街區(qū)內部功能形態(tài)發(fā)生巨大改變的過程，不過這個變化是在一個相對長的時間里逐漸完成的。從1997年開始，先從泰康路沿街開始再到泰康路210弄內的幾座廢棄工業(yè)廠房進駐了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，在2003年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)擴展到了18000m2⑤， 空間日益飽和。此后，以 2004年11月第一家居民區(qū)商鋪在210弄開出為起點，功能的置換開始向工業(yè)樓宇邊上的居民區(qū)發(fā)展，一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商鋪自行和居民談判置換，從泰康路的210弄到248弄、274弄，再到建國中路155弄，屬于田子坊的三條半居住弄堂內。這三條半弄堂按房卡來分共有701戶人家，居住人口達1600人左右（訪談所獲）。截止2012年中旬，已有451戶陸續(xù)出租自家的住房，搬出田子坊和商業(yè)空間進行了功能置換。居民區(qū)出租面積達到了近15000m2⑤?，F(xiàn)在街區(qū)中底層的居住空間大部分已變?yōu)樯啼?，部分二、三層的里弄空間中還有住戶（圖1），其中145戶左右是田子坊的原住民，還有100多戶租給了外來務工人員。

從這些調研可以看出，田子坊的居住空間在急劇收縮，而商業(yè)空間在不斷擴展（圖2），目前它一方面在原有的三條半弄堂中進行加密，另一方面它的空間范圍又向外在延伸。歷史街區(qū)的空間使用結構發(fā)生了巨大的改變。

這種空間使用結構的改變，是田子坊空間財產(chǎn)權再界定的過程和結果，由于商業(yè)使用行為的加入，也即這一新的財產(chǎn)權的行使，對原有居住行為及空間使用勢必產(chǎn)生著巨大的影響。商業(yè)空間希望盡可能延時使用時間、吸引更多的游客和人流、具有更高的開放度和公共性需要、更多的設施等等，這些行為勢必會限制甚至損害到原有居住空間的使用。

3.2 田子坊居民利益格局的分化

田子坊原住民以中低收入工薪階層和老年人為主，他們絕大部分沒有經(jīng)濟能力在田子坊之外購買新住房改善生活。然而，對田子坊的一部分居民來說通過居住與商業(yè)空間的置換，他們獲得了“以長期性資產(chǎn)性收益代替以往的一次性拆遷補償”[7]。通過商居置換，居民獲得租金，可以到附近租住成套的有著現(xiàn)代生活設施的住房、幾代人分戶居住以改善居住條件、甚至還有盈余貼補日常生活。

圖1 田子坊街區(qū)內現(xiàn)存的住宅里弄單元（法定的田子坊范圍內）Fig.1 the residential units remained in lilong buildings in the Tianzifang District (within the legal functional transformed areas in the Tianzifang District)

圖2 田子坊街區(qū)里弄一、二、三層的商鋪分布（法定的田子坊范圍內）Fig.2 the distribution of shops in the first, the second, the third floor in the Tianzifang District (within the legal functional transformed areas in the Tianzifang District)

圖3 里弄建筑及街道景象Fig.3 the recent situation of building facade and streetscape in the Tianzifang District

圖4 里弄中原住民生活現(xiàn)狀Fig.4 the living reality of the original residents in the Tianzifang District

然而，對田子坊的另一部分居民來說，他們愿意留住田子坊。原因是多方面的，這里周邊有良好的生活配套施設、傳統(tǒng)的鄰里生活、熟悉的生活環(huán)境、兒時的生活記憶。對于住在田子坊的老年人、孤老和獨居老人來說，很現(xiàn)實的一個問題是在外無法找到愿意租房給他們的人，即便暫時可以租住，但也不可能長久，等他們病重、垂危之時房東為了避諱不吉，也會趕他們走。再者租房意味著經(jīng)常會面臨搬家之苦，這部分居民恪守傳統(tǒng)的居住觀念，不愿以不穩(wěn)定的租住方式解決住房問題。另外，還有很大一部分住在二、三層的居民，他們的房子或是沒人要租或是租不出好的價格，因此改善生活、分戶居住的可能性減小、就需搬到更遠的地方，這些居民也寧可選擇留下。留住在田子坊的居民們將改善生活窘境的唯一希望寄托在通過政府的拆遷得以解決。隨著田子坊商業(yè)空間的發(fā)展，大量的商業(yè)以及相關活動對于這部分居民生活的侵擾和侵占不可避免，商業(yè)使用中大量的設施對狹小的里弄空間產(chǎn)生巨大的壓迫感（圖3），而對居民心理的壓力則來自于里弄生活的窘迫被窺視被曝光（圖4）。

總之，在田子坊發(fā)展的過程中，一部分居民通過將自己的居住空間租給商鋪，搬出居住改善了居住和生活條件，然而，另一部分居民由于不愿意出租或不可能出租給商鋪，他們的生活沒有得到改善，甚至居住條件由于商業(yè)的影響而進一步惡化，在下面一節(jié)的問卷調研中清楚地反映了這些影響的具體方面。

3.3 居民問卷調研與結果

為了對仍然居住在田子坊的145戶原住居民的生活狀況和它們對田子坊的看法有一個較為全面的了解，筆者不僅對他們進行了一些個別訪談，在2012年對他們還進行了抽樣問卷調查。為了使樣本數(shù)據(jù)更具代表性并能籍此做統(tǒng)計推論,問卷調查選擇分層隨機抽樣。在對原住民在街區(qū)中的空間分布做了仔細調研之后，決定分組主要考慮居民住房空間與商業(yè)空間的關系，其一按垂直空間來分，分成底層為一組、二、三層為另一組；其二按水平的空間關系來分，主要按居住空間被商業(yè)空間隔離的狀況來分，分為在中心區(qū)被隔離的居民住房為一組，而邊緣有居住鄰居相鄰的為另一組。另外，街區(qū)內有空巢老人1位、獨居老人6位和孤老2人，也希望其中部分能被納入樣本之中。由于一些組的個案數(shù)量較少，因此在抽樣中采用異比分層隨機抽樣，具體樣本數(shù)的選擇及分組見表1和圖5-6。最后問卷分發(fā)樣本對象35個，回收27份，抽樣比例為18.6%。

問卷調查結果分析，居民對住在和商業(yè)、產(chǎn)業(yè)混合的街區(qū)中表示不滿意和非常不滿意的在回收問卷樣本中占到77%（圖7），采用間距估計法來推測總體的參數(shù)值，在設定估計的可信度為90%時，結果為在全部145戶家庭中有64%至90%的家庭對田子坊現(xiàn)在的商居混雜表示不滿意或非常不滿意。他們不滿意的理由主要在嘈雜不安寧、油煙和光污染、生活的交叉不便、生活空間被擠占、缺乏安全感、外來人口太多、東西貴生活成本提高等一些方面。樣本中59%的家庭覺得在田子坊發(fā)展的過程中居住環(huán)境變差了。在對管理田子坊的建中居委會的訪談中了解到07、08年的時候，有時一個晚上就有50多個110，餐飲業(yè)和咖吧晚上營業(yè)到1、2點鐘，居民被侵擾無法入睡。但由于餐飲業(yè)在田子坊居民區(qū)入駐的產(chǎn)業(yè)中是相對利潤最高的，因此由市場驅動的功能置換導致餐飲業(yè)的發(fā)展速度最快。在2006年底在泰康路248弄33號底后的一、二兩層開出田子坊第一家“弄堂咖吧”后，由于生意火爆，不久在街區(qū)中相繼出現(xiàn)了多家餐廳和咖吧，到了2010年竟然發(fā)展到71家。由于餐飲業(yè)夜間擾民問題嚴重，以及油煙、排污、衛(wèi)生等方面的問題，2010年田子坊管委會開始進行嚴格的管理，限制餐飲數(shù)量。到2011年底餐飲數(shù)量控制在了53家（圖8）。但擾民問題并沒有根本解決。

表1 問卷調查：田子坊在住原住民異比分層隨機抽樣表Tab.1 questionnaire survey: disproportionate stratified random sampling table for original residents in Tianzifang District

圖5 原住民問卷發(fā)放位置Fig.5 the allocation location of questionnaires for original residents

圖6 出租自宅搬出居民問卷發(fā)放位置Fig.6 who moved out and rented the house out

問卷的分析中也了解到社區(qū)的生活環(huán)境對居民來說更加陌生化，當被問及與田子坊商鋪的經(jīng)營者、員工、外來人員和游客有無交流的情況，樣本中81%的居民表示很少交流甚至不交流。設定估計可信度為90%時，推測原住民家庭中有69%至93%的家庭不與外來者、經(jīng)營者和游客交流。雖然田子坊沒有整體拆遷，但由于左鄰右舍的搬遷，原來依靠緊密的鄰里關系形成的里弄社區(qū)也開始解體。鄰里之間由于加入了商鋪的影響，利益格局開始轉變，鄰里間的和諧被打破。這些都導致了原有社區(qū)結構的進一步瓦解和社區(qū)文化的衰退，致使居住生態(tài)更進一步惡化。

4 田子坊商居矛盾的財產(chǎn)權分析

4.1 流入公共領域財產(chǎn)權的爭奪

Barzel認為與土地和空間開發(fā)有關的財產(chǎn)權基本上很難劃分清楚，因此大量的財富流入公共領域中，而參與開發(fā)的主體便采取行動以獲取這些不屬于任何人的財產(chǎn)權[8]。這也就是為什么開發(fā)商喜歡選擇公共設施好的地段進行土地開發(fā)，其目的就是為了獲取這種不具排他性的、財產(chǎn)權不屬于任何人的公共領域的財富。泰康路街區(qū)從1997到2004年，在泰康路、思南路街道兩邊和210弄內的里弄工廠和工業(yè)樓宇內就已經(jīng)聚集了134家企業(yè)和藝術家工作室。2005年田子坊又被授予上海首批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。此后，2008年僅工業(yè)樓宇內入駐的企業(yè)就已有188家⑥?？梢钥闯鎏┛德分苓吔值篮团獌却罅縿?chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集給街區(qū)帶來了新的利益空間，這一聚集利益就成為推動田子坊居住空間向商業(yè)空間轉變的動力，即交易者力圖獲取的公共領域的財富。此外，在這一過程中，出租居民和商鋪的契約中無法界定的，而涉及在住居民的生活要求和權利的，這一部分利益也成為流入公共領域的財富。田子坊中商業(yè)空間對這一財富的攫取比比皆是：弄堂中擺滿桌椅的空間、到處出挑在上空的遮陽篷、設置在街巷中的攤位和綠化、各種搭建的天井等等，這些被占據(jù)的空間，就是未能被任何個體的財產(chǎn)權定義的，流入公共領域的財富。而在田子坊這樣一種居住密度高、空間高強度使用、家庭活動空間大量溢出的老里弄里，商業(yè)空間對公共領域財富的爭奪更加突顯。這不僅體現(xiàn)在空間上，還包括對安靜、通過性、私密性、安全感、光照、衛(wèi)生等等，這種無法由物質領域來界定的公共財富。

4.2 田子坊財產(chǎn)權的外部性

巴澤爾更進一步指出正因為財產(chǎn)權在事實上不可能完全界定清晰，所以現(xiàn)實的一切交易過程中，如果交易雙方信息不對稱，就必然會產(chǎn)生所謂的外部性問題，由交易者所經(jīng)受的但沒有在交易條款中反應的利益和成本。

巴澤爾的外部性強調交易過程中交易雙方或一方承擔的損失，而在科斯看來，外部性不僅僅在交易過程中，也不僅僅在交易者之間，而是任何財產(chǎn)權在行使過程中的外在影響。科斯Coase.R.H⑦（1960）指出：外部性在本質上就是一個財產(chǎn)權問題。也就是財產(chǎn)權比物質空間本身具有更強的外在影響。科斯從外部性的角度來定義財產(chǎn)權，說明了“行使一種權利（使用一種生產(chǎn)要素）的成本，正是該權利的行使使別人蒙受的損失—不能穿越、停車、蓋房、觀賞風景、享受安謐和呼吸新鮮空氣”[9]118。

圖7 對田子坊原住民進行的居住現(xiàn)狀調查統(tǒng)計概況Fig.7 the unsatisfied aspects presented by original residents who live in commercial and residential mixture area in the Tianzifang Distric

圖8 遍布田子坊街區(qū)的餐飲業(yè)Fig.8 the catering industry spread all over the Tianzifang District

賴世剛指出：是土地的“權利(Rights)”，而非其本身，方為探討有害行為造成社會成本補償問題的重點，同時，F(xiàn)ischel亦強調土地“使用(Uses)”，而非其本身，方為土地在實質環(huán)境變遷所造成的主要影響[5]64。操弄這種“權力”的“使用” 活動會產(chǎn)生外部性，一個經(jīng)濟的外部性是由一個行為加進來的成本，而這個行為又不是一個人或者一個廠商自己所從事的行為。有一個著名的例子：Reading鐵路公司有一段鐵軌從Jones的農場經(jīng)過。火車行進時產(chǎn)生的火花引起了火災，損壞了Jones的莊稼，給Jones增加了100美元成本的損失，這個成本就是鐵路公司的行為產(chǎn)生的外部性。菲呂博騰在關于產(chǎn)權的理論中強調：財產(chǎn)權的實質不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們相互認可的行為關系或制度安排，是一系列用來確定個體相對于稀缺資源使用時地位的經(jīng)濟和社會關系[10]。因此，財產(chǎn)權涉及的是一種籍以物為基礎的人與人之間的關系問題。

田子坊的契約實踐是居住空間向商業(yè)空間轉變的過程，在這一財產(chǎn)權再界定的過程中，新權力的行使產(chǎn)生的外部性體現(xiàn)在田子坊街區(qū)內的商業(yè)在經(jīng)營過程中對在住原住民生活的影響，在實地調查過程中，田子坊所屬的建中居委會就反應居民投訴擾民的案例不計其數(shù)。從前面的問卷調查也可以清楚地看出，噪聲、光污染、油煙、生活空間被擠占被壓縮、缺乏私密性和安全感等等商業(yè)活動對居民生活產(chǎn)生的影響。田子坊商業(yè)空間在其財產(chǎn)權行使的過程中，由于其特殊的使用性質，決定了營業(yè)時間、公共性、開放性、衛(wèi)生條件、運行設備等等方面與居住要求的不同，這種因財產(chǎn)權難以界定清晰，而導致的權利的行使和溢出，所引起的權利傷害是田子坊商居矛盾產(chǎn)生的原因。

4.3 財產(chǎn)權的交互性

科斯在討論財產(chǎn)權保障時提到了財產(chǎn)權的交互性這一概念。關于交互性，科斯認為由于紛爭之起源來自于社會資源有限，因此在討論財產(chǎn)權時，應該考量“到底誰可以侵犯誰的權益？”、“如何才能夠避免對社會整體產(chǎn)生較大的傷害？”，此種性質被稱之為交互本質?？扑怪赋鑫覀冋诜治龅膯栴}具有相互性，即避免對乙的損害將會使甲遭受損害，必須決定的真正問題是：是允許甲損害乙，還是允許乙損害甲？[9]79

在田子坊發(fā)展的過程中街區(qū)內部的矛盾是相當激烈的，一邊是一部分居民熱火朝天地出租自宅搬遷到新居，商店鋪天蓋地的開張營業(yè)，而另一邊是一部分居民無數(shù)次的上訪要求拆遷。直到現(xiàn)在這還是田子坊街區(qū)里的一個尖銳的矛盾。在實地調研的過程中，它被在住田子坊的原住民一次又一次的提出，大部分還住在田子坊的居民希望通過拆遷改善生活。和前述商業(yè)和居住的矛盾一樣，這都體現(xiàn)了田子坊財產(chǎn)權的交互性特征，它意味著一部分人可能得到收益，另一部分人可能因為前者的收益而承擔了某些成本，此外，其它沒有參于投入的人也可能得到了收益或承擔了成本。

正是這種交互性構成了目前田子坊街區(qū)內空間激烈爭奪和爭論的焦點。在調研中曾經(jīng)碰到這樣一個例子：一個在泰康路274弄二樓北面亭子間的阿姨與對面底層客堂間開店的商鋪產(chǎn)生糾紛，兩個空間之間隔了一條3m的弄堂通道，因商鋪要加一個雨棚產(chǎn)生糾紛，阿姨說他們的雨棚使上面外掛的幾個空調室外機排除的熱氣無法盡快消散，使她的房間夏天時很熱，而且雨棚上的積灰很多，風吹過灰塵四揚，使她聯(lián)窗戶都不敢開。而商鋪說他們增加雨棚是為了顧客能滯留招來生意，再說也沒有占據(jù)阿姨家實際的空間。他們?yōu)榇藸巿?zhí)不休。類似于這樣的問題在田子坊比比皆是?？梢钥闯鲈谔镒臃弧熬愚D非”的過程中，街區(qū)空間由居住改變?yōu)樯虡I(yè)，在這一財產(chǎn)權的重新界定和行使過程中，由于交易成本的存在，也即交易過程中，不可能對交易內容的特性完全了解，導致了財產(chǎn)權界定不清，人們便自由攫取這些未定義清晰的流入公共領域的資源，阿姨家窗前里弄通道的使用，以及空氣流暢和衛(wèi)生這些方面，就是難以在交易過程中定義的，但涉及在住居民使用和權益的的公共資源。這構成了在財產(chǎn)權的再界定過程中，新權力的行使和限制產(chǎn)生的對另一方或多方的損害，這就是財產(chǎn)權的外部性。同時，這一外部性問題又具有交互性特征，它導致了對于利益損害判斷的兩重困境。

5 結 語

田子坊已經(jīng)成為上海的一個新地標，作為一個歷史街區(qū)它不僅參與引領著城市中最鮮活最現(xiàn)代的時尚生活，它的保護和再利用也因觸及了城市空間和社會中最基層和最基礎的社會動力和作用者，成為中國城市更新和改造歷史上史無前例的里程碑。然而在田子坊的繁華背后也有著重重困境和矛盾。城市更新和歷史遺產(chǎn)的保護面臨的是錯綜復雜的各方角力，它糾結著經(jīng)濟、社會、制度的方方面面。因此本文試圖從建筑、規(guī)劃專業(yè)本位的視角以外，去探討城市更新的復雜問題。

財產(chǎn)權問題始終貫穿于田子坊發(fā)展的每一個階段，對于街區(qū)內激烈的商居矛盾具有相當?shù)慕忉屃ΑＸ敭a(chǎn)權事實上在交易過程中，由于對交易信息的完全了解需要投入成本，因此財產(chǎn)權無法完全界定清晰，因此便會被作為公共財富置于公共領域，于是，相關各方在既定約束條件下可自由地進入公共領域攫取未界定的財富，如果一方憑借其信息和優(yōu)勢過度攫取公共領域的財富，就會對處于劣勢的另一方或多方帶來損失和成本。這些損失和成本對田子坊在住居民來說就是商業(yè)行為對他們生活的影響，包括生活空間被擠占被壓縮、缺乏私密性和安全感、社區(qū)文化的瓦解、通風、噪聲、光污染、油煙問題等等方面。

程啟智認為財產(chǎn)權交易在本質上是通過定價對財產(chǎn)權進行再界定的過程[11]，因此它對資源配置產(chǎn)生影響。然而，由于財產(chǎn)權事實上的無法完全界定清晰，這就導致了“市場對資源配置的失效”[12]。因此，在田子坊保護與再利用的實踐中，財產(chǎn)權的再一次界定過程，由于信息的不對稱，而產(chǎn)生的市場調節(jié)失靈問題如何得以解決？德姆塞茨認為：“財產(chǎn)權具體規(guī)定了如何使人們受益，如何使之受損，以及為調整人們的行為，誰必須對誰支付費用?！盵13]所以財產(chǎn)權作為一種制度安排，來規(guī)范人們的行為。因此，在市場調節(jié)失靈，也即無法通過市場來正確地度量和界定利益邊界的情況下，田子坊的商居矛盾是否可能通過其空間財產(chǎn)權制度的再編排來解決，這是一個可以進一步深入探討的問題。

注釋：

① 摘自《盧灣區(qū)志（1994-2003）》編纂委員會編著的《盧灣區(qū)志（1994-2003）》

② 參考張建君的“田子坊—老鄭”（http:// www.chinaacsc.com/place/ShowArticle. asp?ArticleID=2840）

③ 1980年公布施行的《上海市公有房屋租賃管理辦法（試行）》規(guī)定在租賃關系不變的情況下，公用部位歷史上已形成獨用或公用的，一般不作變更，發(fā)生糾紛時，自行協(xié)商解決，協(xié)商不成時，由房管部門按實際情況核定.

④ 財產(chǎn)權Property rights 不同于ownership（所有權），property right臺灣學者將其翻譯成“財產(chǎn)權”，而國內學者多將其譯為“產(chǎn)權”，這里延用臺灣學者的譯法。在現(xiàn)代西方產(chǎn)權經(jīng)濟學中，把財產(chǎn)權與所有權區(qū)分開來，是把握現(xiàn)代產(chǎn)權理論的一個非常重要的前提。在英文中，所有權是ownership，是集合名詞，財產(chǎn)權是property rights，是復數(shù)形式?？扑篂榱藚^(qū)分財產(chǎn)權和所有權，舉了一個例子，說是有人在自己土地上開槍，驚飛了鄰居設法誘捕的野鴨也是不應該的。在這里，土地和槍的所有權都是明確的，但槍的所有權者確不應該開槍，這就是超出了所有權的范圍，而屬于財產(chǎn)權問題了?？扑怪赋觯骸叭藗儠鼓橙藫碛型恋兀恋厮姓邔嶋H上擁有的是實施一定行為的權力”，而且這種行為權是受到限制的?！皞€人權利無限制的制度實際上就是無權利的制度”。

⑤ 數(shù)據(jù)來自作者于2012年1月10日對吳梅森的訪談記錄。

⑥ 來自：“泰康路藝術街工作匯報提綱”，在作者對鄭榮發(fā)書記進行訪談時提供，訪談時間2011年3月23日，從2011年3月到2012年2月曾對鄭榮發(fā)書記進行過多次訪談。

⑦ 諾貝爾經(jīng)濟學獎得主

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圖表來源：

圖1-2、5-7、8a：作者繪制

圖3-4、8b：作者拍攝

表1：作者繪制

（責任編輯：李方）

The Problem of the Property Right in the Conflict of Commercial and Residential Mixture in the Conservation and Reusing Practice of the Tianzifang Historical District

The conservation and reusing model of the Tianzifang is the bottom–up conservation and reusing practices participated by ordinary citizens, shop owners and enterprises. However, the new interest allocation mechanism has been causing tensions and predicaments. The research carries out an empirical investigation on the situation of the commercial and residential mixture during the conservation and reusing practices of the Tianzifang. Meanwhile, the analysis and interpretation are carried out on its dilemma and conflict in the perspective of property right proposed by new institutional economists—Barzel Y. and Coase R. H. Furthermore, the conclusion can be drawn that the prime reason that causes the conflict of commercial and residential mixture lies in the fact that the property right of its living space has been re-delineated during the process of the conservation and reusing practice of the Tianzifang. Therefore, an in-depth understanding of the property rights of the Tianzifang historical district will offer new opportunities to solve the conflict on spatial interests.

the Tianzifang Historical District; Conservation and Reusing; Conflict of Commercial and Residential Mixture; Property Right; Problem

10.13791/j.cnki.hsfwest.20150112

黃曄, 戚廣平. 田子坊歷史街區(qū)保護與再利用實踐中商居混合矛盾的財產(chǎn)權問題[J]. 西部人居環(huán)境學刊, 2015, 30(01): 66-72.

TU984.11+9

B

2095-6304(2015)01-0066-07

黃 曄：同濟大學建筑城規(guī)學院，博士生

戚廣平： 同濟大學建筑城規(guī)學院，副教授，fastudio@vip.163.com

2014-11-12