房地產的剛性需求是長期的

中國人口及其背后代表的購房需求，仍將是支撐中國房地產保持一定量價銷售水平的力量。

當?shù)貢r間2015年1月21日下午，國務院總理李克強在瑞士達沃斯出席與世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話會時發(fā)表演講，他在演講中就中國的房地產市場發(fā)展情況指出：近來中國房地產市場投資量和交易量確實出現(xiàn)了一些波動態(tài)勢，引起各方面關注。但是我想強調的是，中國去年城鎮(zhèn)人口又增加了1800萬人，城鎮(zhèn)化率又提高了1.04個百分點，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右。中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產的剛性需求是長期的。中國政府希望房地產市場能夠長期平穩(wěn)健康發(fā)展。政府的主要任務是保障住房困難的群眾擁有基本住房，實現(xiàn)全體人民住有所居。今年中國政府將加大城市棚戶區(qū)改造力度。目前在城市棚戶區(qū)里居住的約有1億人左右，還有很多人住在城鄉(xiāng)危房里。我們將加大這方面的投資力度，保障困難群眾有基本住房，這從一個方面也說明中國住宅投資的需求是長期的，它也必然帶動與此相關的行業(yè)和產品供給。

樓市走向常態(tài)化

同樣是在1月21日至24日的冬季達沃斯論壇上，中國人民銀行行長周小川也表示，盡管中國一些城市的房價下降，但央行應該保持貨幣政策穩(wěn)定性，因為房地產市場不存在嚴重的全國性問題。他指出，中國房地產市場正在經(jīng)歷周期性調整，一部分可以通過宏觀審慎政策來應對，而不是用貨幣政策來應對。

1月17日，在天首投資基金和中超地產聯(lián)合舉辦的2015新春投資策略研討會上，中國房地產住宅研究會副會長顧云昌也表示，房地產在中國還有很大的發(fā)展空間，不存在一些人所說的中國房地產要崩盤了，而是有軟著陸的可能。

2014年以來，全國房地產的投資增長速度在放緩，房價雖然下降了幾個百分點，但力度已經(jīng)在減弱了，接近底部的態(tài)勢。由李克強總理的講話以及周小川和顧云昌的表態(tài)可見，中國的樓市正在逐漸走向常態(tài)化，也就是說，中國樓市已經(jīng)告別“不動腦就能賺錢”的時代，好的漲，壞的跌，這種正常的狀態(tài)將長期存在。在此影響下，未來三五年內，房企將通過積極轉型，在房地產產業(yè)鏈上尋找各種各樣新的增長點。

1月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2014年全國房地產開發(fā)和銷售情況報告。數(shù)據(jù)顯示，2014年商品房銷售面積和銷售額分別同比下降7．6%和6.3%，較1—11月份收窄0．6和1．5個百分點。交通銀行金融研究中心報告稱，2014年中國房地產銷售情況隨市場調整出現(xiàn)大幅回落，四季度以來受政策放寬以及資金偏松影響，呈現(xiàn)出明顯的筑底回暖態(tài)勢。除了一線城市出現(xiàn)量價齊升以外，其他多數(shù)大中城市以量升價穩(wěn)的態(tài)勢為主。房價同比依舊下行，環(huán)比降幅則進一步收窄。從數(shù)據(jù)來看，此次調整的特點，一是自發(fā)，二是深調。一方面，2014年是樓市首次非外界因素的自行調整，自2009年以來銷售面積和銷售額首次出現(xiàn)負增長；另一方面，2013年這兩項銷售指標分別為17．3%和26．3%，與之相較，2014年的下調幅度雖然令市場驚訝，但調整幅度仍在預料之中。

從房地產市場的趨勢來看，2015年房產市場成交將繼續(xù)小幅回暖，轉正為個位數(shù)增長，房價環(huán)比上半年或可轉正，全年同比可能穩(wěn)中微升，投資增速上半年下探仍將持續(xù)，下半年有可能企穩(wěn)，剛需仍將支撐著中國的房地產業(yè)。首先，主導市場的基本因素是供求關系，因為中國人素來有“擁有自己的房屋”安身立命的傳統(tǒng)，這將導致剛需推動樓市發(fā)展的走勢持續(xù)下去；其次，決定購房需求規(guī)模的長期因素是人口增長，人口流向即代表市場運動方向，大城市的集聚效應與三四線城市對人員流動吸引力匱乏的對比，正是這一關鍵因素在起作用。所以，自發(fā)性深調促使2014年成為中國房地產市場發(fā)展的關鍵一年，而中國人口及其背后代表的購房需求，仍將是支撐中國房地產保持一定量價銷售水平的力量。

未來三五年內，房企將通過積極轉型，在房地產產業(yè)鏈上尋找各種各樣新的增長點。

寬松政策將延續(xù)

據(jù)業(yè)內人士分析，之前的樓市火爆除了得益于當時充足的流動性之外，主要源于中國住宅的短缺和人口紅利。經(jīng)過近十年供給速度猛增，實際上從2010年開始，中國城鎮(zhèn)住宅短缺時代已經(jīng)過去，樓市由此進入第二個階段。根據(jù)城鎮(zhèn)住宅數(shù)據(jù)和人口普查數(shù)據(jù)估算，中國城鎮(zhèn)住宅總套數(shù)應為2.1億套左右，家庭戶均住宅套數(shù)約為1套，從總量上來說，城鎮(zhèn)住宅全面短缺的時代已經(jīng)結束。據(jù)測算，2020年中國城鎮(zhèn)家庭戶均住宅將達1.1套，按照國際標準，當戶均住宅套數(shù)超過1.1時，城鎮(zhèn)住房將全面過剩。因此，2010年開始中國城鎮(zhèn)住宅市場已經(jīng)進入“白銀時代”，樓市已經(jīng)進入下半場，并且將在2020年左右迎來真正意義上的拐點。

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年全國房地產開發(fā)和銷售情況報告可以看出，房地產市場的萎靡似乎逐漸得到遏制，但能否迎來拐點將成為行業(yè)人士關注的重點。樂觀者的理由在于，2015年寬松的房地產政策環(huán)境還將得以延續(xù)。在產業(yè)政策方面，全面解凍限購政策、進一步放寬二套及以上住房按揭貸款條件、進一步降低住房交易稅費等房市利好措施將促進購房者消費欲望的增強。在貨幣政策方面，降息周期開啟，房貸利率下降將是2015年房市趨穩(wěn)甚至向好的有力支撐，同時，降準預期也能為這一市場帶來充裕的資金。據(jù)此專家認為，國內房地產并沒有出現(xiàn)危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費。

《新產經(jīng)》記者 麥浪 攝

基于此，“穩(wěn)定”的住房消費，或許是2015年房地產市場能夠保持的最好局面。因為，2015年是中國改革的全面啟動年，許多新的改革措施及產生的效果，需要市場去消化，這雖為房地產帶來新的不確定性，但房地產市場依然是穩(wěn)定經(jīng)濟增長的一個引擎，政府絕不會通過盲目擴張而導致不負責任地增大房市泡沫，這早已是市場各方的共識。

總的來看，在樓市上半場，市場的發(fā)展推動企業(yè)快速發(fā)展；而在樓市下半場，市場和房企增速下滑已成為樓市“新常態(tài)”，行業(yè)庫存繼續(xù)增加，繼續(xù)沿用原有慣性增長的思路將導致企業(yè)運營風險增加，企業(yè)需要接受市場環(huán)境的變化，并調整戰(zhàn)略。也就是說，在樓市的下半場，或者說白銀時代，跟前十年相比，銷售金額和面積增速明顯下滑。而各類房企的生存狀況也分化明顯。

抓住機遇 加快轉型

如大多數(shù)研究者的判斷，當前中國的房地產市場已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。在市場供求基本平衡的情況下，去庫存化將是2015年房市的主旋律。從“十二五”開始的3600萬套保障性住房建設、1200萬套棚戶區(qū)改造建設，僅此兩項就使每年房市增量超過了商建總數(shù)，這意味著保障性住房等建設項目使每年的市場供應量增加一倍。住房消費需求的稀釋和分流無疑會延緩商品房銷售速度，增加住房庫存，自2013年以來的數(shù)量積累和壓力或在2015年集中表現(xiàn)出來，庫存積壓、現(xiàn)金流緊張、負債率攀升等問題將考驗房地產企業(yè)在2015年的生存能力。

業(yè)內人士分析，2014年的房地產行業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)：一是中國經(jīng)濟步入新常態(tài)，經(jīng)濟結構優(yōu)化升級，從要素驅動、投資驅動轉向創(chuàng)新驅動，曾經(jīng)激發(fā)樓市“瘋狂”的基本面已不復存在；二是o2o模式備受資本熱捧，產業(yè)鏈逐漸成熟。o2o的核心是線上線下一起搞，但是線下的商業(yè)邏輯不會因為有了o2o而發(fā)生變化。對于房地產電商而言，要利用線上資源為線下交易做改善，最重要的是改善服務體驗、改善服務流程以及提高增值價值。2015年，互聯(lián)網(wǎng)化更是成為了房地產行業(yè)的重要變革之一。特別是以互聯(lián)網(wǎng)巨頭、傳統(tǒng)房地產巨擘以及無數(shù)創(chuàng)業(yè)公司為主的三股有生力量正在日益改變著傳統(tǒng)房地產行業(yè)。這種趨勢，或許會給今年的房地產剛性需求助一臂之力。

從2014年全年的態(tài)勢看，一線樓市在前三季度比較低迷，但到了第四季度去庫存速度加快，房價也出現(xiàn)了上漲，所以從總體上看，市場看漲的態(tài)勢表現(xiàn)積極。2015年，預計隨著一線城市各類利好政策效應的疊加、購房者入市門檻的降低，市場成交量將繼續(xù)上行，市場各參與主體也將表現(xiàn)得更為樂觀。尤其隨著去庫存周期逐漸縮短，此類城市的房企將逐漸淡化以價換量的策略，進而出現(xiàn)漲價的做法。

房企應調整好發(fā)展節(jié)奏并加快轉型，在行業(yè)內，可向商業(yè)地產、產業(yè)地產與養(yǎng)老地產轉型；在行業(yè)外，可進行多元化跨界經(jīng)營，或向海外拓展。另外，房企在樓市下半場主要應強化三個競爭力：房企的金融化能力、運營能力與精準營銷能力，這樣，房企才能把握好長期的剛性需求的機遇。