房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的控制研究

張文龍　陳健　陳家恒

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)項目發(fā)展迅速，現(xiàn)代房地產(chǎn)建設(shè)已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，在人們的日常生活中扮演了重要的角色。房地產(chǎn)項目的規(guī)模越來越大、施工要求越來越高，其涉及更多的分部分項工程，不同工種之間配合施工，決定了施工操作與成本控制的復(fù)雜性。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的時代，工程造價管理是決定項目能否高質(zhì)量、順利施工的關(guān)鍵因素之一，科學(xué)管控房地產(chǎn)工程中的成本，可確保項目施工的高質(zhì)量完成和項目成本目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程項目;實施階段;工程造價;控制研究

引言

由于房地產(chǎn)工程項目規(guī)模較大，建設(shè)周期較長，為了提高工程的質(zhì)量，將工程的成本控制在一定范圍內(nèi)，提高企業(yè)的效益，就要合理進(jìn)行工程造價控制和管理。工程造價與房地產(chǎn)施工的內(nèi)容和管理等方面具有一定的聯(lián)系。在工程的實施階段，資金投入量最高，因此，必須對這一階段的造價進(jìn)行有效控制，才能減少浪費，提高工程的經(jīng)濟(jì)效益，運用合理有效的控制對策，以提高工程造價控制水準(zhǔn)，進(jìn)而為提升企業(yè)獲利能力帶來積極影響。

1房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價影響的因素

1.1設(shè)計與施工

要合理進(jìn)行房地產(chǎn)工程項目設(shè)計，確保設(shè)計方案內(nèi)容科學(xué)完善。要考慮到整個項目的實際情況，這樣才能確保方案成為后續(xù)施工的依據(jù)。一旦出現(xiàn)設(shè)計變更，就會導(dǎo)致項目的成本增加。在實施階段中，施工技術(shù)和方法也會影響到項目的工程造價。如果采用新型施工技術(shù)，就要花費大量的資金，這樣必然會影響到工程造價。施工單位需視實際情況而定，確定是否要引進(jìn)新技術(shù)。

1.2不重視合同細(xì)則

合同是保障施工雙方利益以及權(quán)益的有效手段，建筑施工工程涉及的范圍較廣，前期以及后期投入的資金數(shù)額也較為巨大，因此，雙方要將詳細(xì)的內(nèi)容通過書面表達(dá)的形式進(jìn)行呈現(xiàn)，并且征得雙方的認(rèn)可。但是在當(dāng)前的操作當(dāng)中，很多條款都沒有起到相應(yīng)的作用，甚至在出現(xiàn)糾紛時無法提供有效保障。一些房地產(chǎn)工程管理者在制定條款時，可能根據(jù)以往經(jīng)驗進(jìn)行制定，沒有根據(jù)當(dāng)前項目的特點進(jìn)行相應(yīng)改進(jìn)，這也導(dǎo)致工程造價的風(fēng)險大幅提升，也極有可能為今后的具體施工帶來較為嚴(yán)重的后果。

2房地產(chǎn)工程造價控制的必要性分析

2.1是提升房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理效能的基本管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)隨著房地產(chǎn)市場改革形勢的變化、政策的調(diào)整，他們也在不斷探究適合自身工程管理特點的管控模式和技術(shù)等，加上國家正處于經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時期，全面加強(qiáng)成本管控，可以更好地對照市場改革的形勢，聚焦房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等，對工程造價管理模式和方法不斷創(chuàng)新，更好地推動房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高現(xiàn)代化管理水平，運用成本控制的理念和方法，為房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力和競爭優(yōu)勢不斷提升提供強(qiáng)有力的動力保障。

2.2是全面夯實房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢和基礎(chǔ)的重要保障

在房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管控工作實施過程中，通過全面強(qiáng)化工程項目的科學(xué)管理，從成本管控的視角來加強(qiáng)各類要素的科學(xué)配置，可以更好地圍繞房地產(chǎn)企業(yè)及工程項目管理的目標(biāo)不斷加強(qiáng)綜合管控，以此發(fā)現(xiàn)可能存在的各類風(fēng)險和隱患，并及時采取有效科學(xué)的措施來進(jìn)行規(guī)避和防范，切實推動房地產(chǎn)工程項目管理實現(xiàn)高效化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。同時加強(qiáng)成本造價管控，也有助于結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，不斷節(jié)約資源，創(chuàng)新發(fā)展理念，切實打造特色化的管理機(jī)制，持續(xù)提升房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭水平。此外全面加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價管理中成本控制理念和方法的研究，也是更好地推動房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對市場改革沖擊的重要模式。新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅需要加強(qiáng)項目施工，還需要加強(qiáng)市場營銷、服務(wù)管理等等，通過加強(qiáng)工程成本管控，可以節(jié)約成本和資源，為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬市場、開拓新的發(fā)展領(lǐng)域等提供更多的資金等支持，有利于不斷夯實房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，全面增強(qiáng)競爭實力。當(dāng)然加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價管理，需要遵循基本的原則，嚴(yán)格按照限額設(shè)計、全生命周期成本控制等相關(guān)的原則進(jìn)行管控，方可保證該項工作的有序有效開展，并發(fā)揮其應(yīng)有的作用，這需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷探索和創(chuàng)新研究并加以實踐，才能實現(xiàn)既定的發(fā)展目標(biāo)。

3房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的控制對策

3.1完善項目材料采購工作

對房地產(chǎn)施工材料進(jìn)行采購時，要結(jié)合市場的實際情況與工程的需求，明確材料的供應(yīng)商，選擇高性價比的材料。確定有資質(zhì)的供應(yīng)商后，就可以通過建立聯(lián)合體系，實現(xiàn)長期合作，這樣就能確保材料得到及時供應(yīng)，還能降低材料的采購成本。要建立完善的材料采購信息交流平臺，了解市場材料價格的變化情況，構(gòu)建專門的數(shù)據(jù)庫。要打造完善的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，及時分析價格產(chǎn)生變化的原因，然后制定相應(yīng)的應(yīng)對策略。要確保數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)及時得到更新，確保以合理的價格采購材料。

3.2加強(qiáng)對建筑工程項目全過程的監(jiān)管和造價控制

在初期設(shè)計規(guī)劃階段，首先，工程負(fù)責(zé)團(tuán)隊根據(jù)項目現(xiàn)場情況和設(shè)計圖紙，制定出具體的實施流程、施工進(jìn)度、節(jié)點驗收等。對實施過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行排查。建筑工程項目往往牽涉到許多專業(yè)，包括土木、水電、給排水等，工程團(tuán)隊要規(guī)劃好各個專業(yè)負(fù)責(zé)的范圍和工作的節(jié)點，以合同的形式作為規(guī)范，避免施工中出現(xiàn)進(jìn)度不一、經(jīng)濟(jì)糾紛等矛盾的產(chǎn)生。其次，財務(wù)人員要根據(jù)工程團(tuán)隊規(guī)劃的內(nèi)容做出全過程的設(shè)備物資采購預(yù)算、人員支出預(yù)算、不可控因素造成的資金超出部分的預(yù)算等。最后，項目團(tuán)隊、財務(wù)人員、所有的施工單位應(yīng)共同參與流程、制度、費用等各方面的確認(rèn)環(huán)節(jié)，保證項目在沒有任何隱患的前提下正常開工。

在項目實施階段，項目負(fù)責(zé)人要與施工方責(zé)任人做好對接，按期跟進(jìn)項目實施進(jìn)度，對其中存在的時間節(jié)點偏差、人員設(shè)備調(diào)度等問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。庫管人員要根據(jù)實際運行情況，對材料物資的采購和領(lǐng)用環(huán)節(jié)進(jìn)行記錄?，F(xiàn)場的情況不會完全按照預(yù)想的計劃那樣有序?qū)嵤?，采購的頻率和物資數(shù)量也會有浮動，采購人員應(yīng)以實際需求為準(zhǔn)，記錄實時的市場價格，為之后的核算階段做好數(shù)據(jù)支撐。在原有的預(yù)算基礎(chǔ)上，部分物料可用價格相對較低的材料替代，也可征得負(fù)責(zé)人員同意后，采用性價比更高的物資，為項目節(jié)省支出。另外，要嚴(yán)格審核供應(yīng)商的相關(guān)資質(zhì)，要求提供物料的檢驗報告，保證進(jìn)場的材料質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。

在項目驗收階段，財務(wù)人員應(yīng)對所有使用的材料進(jìn)行盤點，保證過程中的開支透明，有據(jù)可查。項目現(xiàn)場可回收的材料和設(shè)備要嚴(yán)格按照要求進(jìn)行回收，杜絕浪費及濫用現(xiàn)象。實施過程的采購、領(lǐng)用、歸還等數(shù)據(jù)，要進(jìn)行嚴(yán)格的核算。另外，項目驗收結(jié)果不過關(guān)導(dǎo)致項目返工的，返工所需要的人力、物力、資金成本也要另外核算。所有的數(shù)據(jù)驗算完畢后，與最初的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，分析工程造價是否在預(yù)算可控的范圍以內(nèi)，及時做好總結(jié)，也能為之后的項目留下可參考的經(jīng)驗基礎(chǔ)。

結(jié)束語

在我國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)作為發(fā)展的基礎(chǔ)，發(fā)揮了重要作用。為了保證城市化發(fā)展的質(zhì)量，必須注意房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。想要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，有必要很好地管理施工造價并建立可行的工程造價管理體制，以有效降低建筑成本，并確保建筑質(zhì)量，使企業(yè)不會被市場淘汰。

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