廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域差異的分析

廣州華夏職業(yè)學(xué)院 鐘曉云

廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域差異的分析

廣州華夏職業(yè)學(xué)院 鐘曉云

摘 要：本文在廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了人口因素、土地成本因素、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素和政策因素五大因素對廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各區(qū)域發(fā)展的影響后，得出：以珠三角地區(qū)為中心，帶動(dòng)粵東西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；合理規(guī)劃城市用地，切實(shí)降低土地成本；加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，實(shí)行差別化政策三大建議。

關(guān)鍵詞：廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 區(qū)域差異 因素分析

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對住房的需求不斷增長，廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異也日趨明顯，而作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，其房地產(chǎn)也備受關(guān)注。現(xiàn)階段廣東省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在其生產(chǎn)總值中占據(jù)著舉足輕重的地位，因此，深入分析廣東省各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體差異，才能把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，同時(shí)做好行之有效的宏觀調(diào)控。

1 廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀

在貨幣政策逐步放開，房地產(chǎn)資金環(huán)境進(jìn)一步改善，房市總體火爆的背景下，廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卓有成效，銷售業(yè)績突飛猛進(jìn)，達(dá)到歷史新高。從銷售面積上看，2013年全省商品房銷售面積9836.39萬平方米，同比增長24.5%，其中粵東地區(qū)銷售面積377.47萬平方米，同比下降6.5%；粵西地區(qū)銷售面積881.48萬平方米，同比增長21.8%；粵北山區(qū)銷售面積1380.79萬平方米，同比增長36.1%；珠三角地區(qū)商品房銷售面積7196.65萬平方米，同比增長25.0%；珠三角地區(qū)、粵西地區(qū)銷售面積增速與全省走勢基本相當(dāng)，粵北山區(qū)則呈現(xiàn)前升后降趨勢，粵東地區(qū)銷售面積增速全年低位徘徊，低于全省平均水平30%左右；但珠三角地區(qū)的銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于省內(nèi)其他地區(qū)。從銷售均價(jià)上看，2013年全省全年商品房銷售均價(jià)9090元/平方米，同比上漲12.1%；其中，粵東地區(qū)銷售均價(jià)5682元/平方米，同比上漲19.6%；粵西地區(qū)銷售均價(jià)4860元/平方米，同比上漲10.0%；粵北山區(qū)銷售均價(jià)4726元/平方米，同比上漲7.4%；珠三角地區(qū)商品房銷售均價(jià)10623元/平方米，同比上漲12.2%；粵東地區(qū)均價(jià)漲幅最高，全年呈震蕩回落態(tài)勢，珠三角地區(qū)次之，且全年漲幅較為平穩(wěn)，粵北山區(qū)最低，顯著低于全省平均水平，但珠三角地區(qū)的銷售均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于省內(nèi)其他地區(qū)。

由此可見，廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不均衡，珠三角地區(qū)無論在銷售面積還是銷售均價(jià)上都遠(yuǎn)高于省內(nèi)其他地區(qū)，整體發(fā)展水平處于領(lǐng)先地位，區(qū)域差異非常明顯。

2 廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素分析

市場經(jīng)濟(jì)條件下，不同區(qū)域的要素稟賦和區(qū)位環(huán)境共同導(dǎo)致了區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異。因此，我們從以下幾個(gè)方面分析廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域差異產(chǎn)生的原因。

2.1 人口因素

人口因素對房地產(chǎn)的影響體現(xiàn)在人口的數(shù)量、素質(zhì)以及遷徙等層次，而人口數(shù)量是影響房地產(chǎn)市場容量的基本因素，房地產(chǎn)行業(yè)的大小，可以簡單地表達(dá)為人口數(shù)量加上市場需求和購買力。所以，一個(gè)城市的人口較多，那么他的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平就應(yīng)當(dāng)高于人口較少的城市。因此，在不同的城市和地區(qū)，其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異可以在一定程度上歸因于人口的數(shù)量不同。

珠三角地區(qū)的地理環(huán)境比省內(nèi)其他地區(qū)優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也比省內(nèi)其他地區(qū)高，是全省最富裕的地區(qū)，因此吸引了大量的外來人口。2013年末，珠三角地區(qū)的常住人口總量占全省總量的53.69%，城鎮(zhèn)人口比重達(dá)83.80%，不僅成為省內(nèi)常住人口總量最大的地區(qū)，而且成為廣東省城鎮(zhèn)人口最大的地區(qū)，故其房地產(chǎn)市場需求居省內(nèi)之首，促使其房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展為全省之首，且遠(yuǎn)高于省內(nèi)其他地區(qū)，進(jìn)而拉大了廣東省房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異。

2.2 土地成本因素

房地產(chǎn)行業(yè)的成本是構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素，而房地產(chǎn)成本是一個(gè)龐大的成本體系，其中有千千萬萬個(gè)計(jì)算環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要一定的成本。在這些成本中，毫無疑問，土地成本是占據(jù)最大比例的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品是依托于土地而建立的，土地是房地產(chǎn)的重要組成部分，而土地屬于稀缺資源，所以土地資源對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。而且，在現(xiàn)有的建筑技術(shù)和土地承受能力之下，不可能所有樓房都蓋成摩天大廈，因此在局部地區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況就是必然了。所以，在城市城區(qū)面積較大的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格一般較低，二者呈現(xiàn)一定的反向關(guān)系。

珠三角地區(qū)的土地面積只有4.17萬平方公里，目前可供開發(fā)的土地已相當(dāng)有限，但該地區(qū)的常住人口比重為全省之首，市場需求非常大，造成珠三角地區(qū)局部出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，拉動(dòng)了該地區(qū)土地成本的迅猛增長，進(jìn)而促使該地區(qū)銷售均價(jià)迅猛增長，遠(yuǎn)高于省內(nèi)其他地區(qū)，從而拉大了廣東省房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異。

2.3 經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對于區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，是影響其供給與需求的共同因素，因此，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是一個(gè)綜合性因素。對于廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而言，各個(gè)城市自身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不同，各個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不同，這是各個(gè)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)明顯差異的一個(gè)重要原因。首先，以人均GDP為例，我們可以分析這個(gè)指標(biāo)和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系；之所以選擇人均GDP，是因?yàn)槠浯碇粋€(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。人均GDP和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著明顯的正相關(guān)關(guān)系，2014年，珠三角地區(qū)GDP繼續(xù)保持領(lǐng)先，深圳和廣州的GDP均超過1.6萬億，人均GDP均超過全國平均水平，其房地產(chǎn)價(jià)格也明顯高于其他城市。其次，在同一個(gè)城市中，一般交通便利的地方，其房價(jià)會比較高，這也說明了城市的基礎(chǔ)設(shè)施會對房價(jià)造成影響。同樣的，如果整個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施都相當(dāng)齊備，那么整個(gè)城市的人群就會增加，使得房地產(chǎn)商品的市場需求增大，從而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。很明顯，珠三角地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比廣東省其他地區(qū)完善，其房價(jià)也比其他地區(qū)高。

總體而言，珠三角地區(qū)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上比廣東省其他地區(qū)要好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也比廣東省其他地區(qū)高，吸引了大量的外來人口，促使房地產(chǎn)商品的市場需求不斷的增加，推動(dòng)了其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，進(jìn)而拉大了廣東省房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異。

2.4 區(qū)位因素

使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)建立在合適的空間配置上，能充分發(fā)揮不同區(qū)位上的資源優(yōu)勢是區(qū)位理論最核心的思想，區(qū)位優(yōu)勢的有否，對于一個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是顯著的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同樣遵循房地產(chǎn)的區(qū)位規(guī)律。

對廣東省而言，其地理位置通常劃分為四大板塊，即珠三角、粵東、粵西和粵北。珠三角地區(qū)毗鄰港澳，擁有大面積的平原，土地肥沃，水源充沛，是廣東省的心臟地區(qū)，也是廣東省的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心；而粵東、粵西和粵北地區(qū)大部分由丘陵和山脈組成，地形較為復(fù)雜，交通較為不便，發(fā)展條件較為困難，長期以自然經(jīng)濟(jì)或小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為主。因此，珠三角地區(qū)在市場經(jīng)濟(jì)條件下，憑借其優(yōu)越的地理優(yōu)勢，取得卓有成效的發(fā)展，且成為省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的地區(qū)，進(jìn)而帶動(dòng)其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，逐漸拉大了廣東省房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異。

2.5 政策因素

國家通過相應(yīng)的手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)施相關(guān)的區(qū)域政策和產(chǎn)業(yè)政策，促進(jìn)一定地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。政策因素是通過影響市場的供給和需求，進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。改革開放至今，隨著我國不平衡戰(zhàn)略的實(shí)施，沿海有條件的地區(qū)由于區(qū)位條件、政策條件較好，享受著一系列財(cái)政、稅收等方面的優(yōu)惠，其經(jīng)濟(jì)率先蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)也受政策因素的影響，因其本身就具有明顯的政策制約性，受政策和法律的影響較大。我國曾實(shí)行福利分房，后來到了20世紀(jì)90年代，隨著改革開放的不斷深入，福利分房的弊端日益體現(xiàn)，國家則變相采取貨幣分房，自此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迎來了自身發(fā)展的黃金時(shí)期，房地產(chǎn)市場組建完善，價(jià)格不斷升高。

對于廣東省而言，其受政策影響的程度也較深。珠三角地區(qū)如深圳、珠海這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在省內(nèi)處于較為領(lǐng)先的地位，特別是深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，較為迅猛，一直處于省內(nèi)領(lǐng)先地位，與其在改革開放初期被劃為經(jīng)濟(jì)特區(qū)有密切聯(lián)系。而廣州市是廣東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育的中心，因而其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也享受到了較多的政策傾斜，發(fā)展迅猛，成為可以與深圳媲美的城市。而最近幾年發(fā)展較快的東莞、佛山、惠州、湛江等城市，也是受到國家及地方發(fā)展政策的帶動(dòng)。

綜上所述，廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異是由人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、土地成本因素、政策因素和區(qū)位因素共同影響的結(jié)果，但是具體到不同城市，各種因素對差異的貢獻(xiàn)不同，因此各地方應(yīng)當(dāng)因地制宜引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步減弱、消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異。

3 促進(jìn)廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

3.1 以珠三角地區(qū)為中心，帶動(dòng)粵東西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

以珠三角地區(qū)為中心，繼續(xù)發(fā)揮其優(yōu)越的地理優(yōu)勢，集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，合理規(guī)劃各城市的布局和功能，并推動(dòng)其一體化建設(shè)，同時(shí)充分發(fā)揮珠三角地區(qū)的輻射帶動(dòng)作用，鼓勵(lì)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資源消耗型產(chǎn)業(yè)向粵東西北地區(qū)發(fā)展；而粵東西北均位于珠三角地區(qū)的輻射范圍內(nèi)，應(yīng)加強(qiáng)交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和扶持力度，積極主動(dòng)承接珠三角地區(qū)的分流產(chǎn)業(yè)；同時(shí)，廣大山區(qū)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，切實(shí)提高粵東西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，促進(jìn)廣東省區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源和人口的合理流動(dòng)，緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾，逐步縮小廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異。

3.2 合理規(guī)劃城市用地，切實(shí)降低土地成本

廣東省房地產(chǎn)市場整體應(yīng)加快構(gòu)建以稅收、法律和財(cái)政等市場手段為主的調(diào)控機(jī)制，在充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、人口因素和資源優(yōu)勢等，科學(xué)的制定各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃，在土地保護(hù)政策允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)增加土地一級市場的供給，規(guī)范土地二級市場的轉(zhuǎn)讓，合理規(guī)劃城市用地，切實(shí)保障各地區(qū)特別是珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場中，中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)

濟(jì)適應(yīng)房和廉租房的供給，嚴(yán)禁炒買炒賣土地行為，以增加土地的有效供給，切實(shí)降低各地區(qū)特別是珠三角地區(qū)的土地成本，同時(shí)加快珠三角和粵東西北地區(qū)之間的通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，合理緩解珠三角地區(qū)的住房壓力，從源頭逐漸降低珠三角地區(qū)的平均房價(jià)，同時(shí)拉動(dòng)粵東西北地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)而縮小廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異。

3.3 加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，實(shí)行差別化政策

廣東省房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)根據(jù)各地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r和市場整體趨勢進(jìn)行針對性指導(dǎo)，加強(qiáng)各地方政府的宏觀調(diào)控職能，降低地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴，實(shí)行地方性差別化調(diào)控政策。對于珠三角地區(qū)如深圳、廣州等房價(jià)增長過快、供求關(guān)系日益緊張的城市，從嚴(yán)調(diào)控，完善金融市場的建設(shè)，拓寬居民的投資渠道，指導(dǎo)城市規(guī)劃，促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)并行，遏制投機(jī)需求，保障剛需群體的住房需求，緩和供需矛盾，穩(wěn)定市場，合理降低珠三角地區(qū)的房價(jià)；對粵東西北如汕頭、湛江等供求關(guān)系較緩和的二三線城市，要合理引導(dǎo)，在滿足市場需要的前提下合理控制開發(fā)規(guī)模，有序開發(fā)，保持市場穩(wěn)健增速發(fā)展，進(jìn)而縮減廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳淳,肖玲.廣東四大區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異分析及對策研究[J].遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào),2006(02).

[2] 劉筱,閻小培.90年代廣東省不同經(jīng)濟(jì)地域差異分析[J].熱帶地理,2000(01).

[3] 黃俊彪,田明.廣東房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分研究[EBOL].廣東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),2014.

[4] 2013年廣東省房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧以及2014全年展望，http://www.076299.cn/html/news/201403/ 4955/1.html.

[5] 張永岳,陳伯庚,孫斌藝.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:高等教育出版社,2005.

[6] 張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:清華大學(xué)出版社,2004.

中圖分類號：F069

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)05(a)-118-03