會(huì)計(jì)核算對(duì)投融資決策的影響

漆凝

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，具有融資壓力大且投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，所以投融資決策的成敗對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具有重要意義，錯(cuò)誤的投融資決策會(huì)響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展乃至生存。如2006年，曾經(jīng)的房地產(chǎn)業(yè)“黑馬”天津順馳集團(tuán)，由瘋狂擴(kuò)張到最終被香港路勁基建收購，就是由于其不顧企業(yè)的實(shí)際情況，采用了錯(cuò)誤的投融資決策，導(dǎo)致企業(yè)陷入了資金鏈斷裂危機(jī)，最終覆滅的命運(yùn)。同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)投資巨大、項(xiàng)目周期長、成本核算復(fù)雜、收入確認(rèn)的條件和時(shí)點(diǎn)在實(shí)際工作中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，并且由于其涉及的稅收種類繁多，相應(yīng)導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)加大，故而會(huì)計(jì)核算相較其他行業(yè)更為困難，企業(yè)的決策層需要通過全面準(zhǔn)確地會(huì)計(jì)核算來了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，并以此作為投融資決策的依據(jù)。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其投融資決策有著密切的聯(lián)系，本文從建立健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度、加強(qiáng)成本會(huì)計(jì)核算、現(xiàn)金流量分析及管理三個(gè)方面入手，論述了會(huì)計(jì)核算工作對(duì)企業(yè)制定投融資決策的影響以及應(yīng)注意的問題。

【關(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)核算；房地產(chǎn)；融投資；決策

經(jīng)過不斷的發(fā)展和積累，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年GDP同比增長7.7%，房地產(chǎn)投資約占全國固定資產(chǎn)投資20%。由此可見，房地產(chǎn)在GDP增長中發(fā)揮著舉足輕重的作用。自20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)行業(yè)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，大量的資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)，一些民營企業(yè)也順應(yīng)潮流加入進(jìn)來，并迅速發(fā)展壯大。根據(jù)《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，我國民營房地產(chǎn)企業(yè)1998年為7464家，截止2003年已經(jīng)達(dá)到26344家， 但從2009年開始，國有資本大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，相對(duì)有著國有資金背景，實(shí)力雄厚的國有房地產(chǎn)企業(yè)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，民營企業(yè)面臨著前所未有的生存壓力。如何保存并提高企業(yè)的競(jìng)爭力，是每一個(gè)民營的房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思索的問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，其經(jīng)濟(jì)效益與企業(yè)資金運(yùn)作的合理程度有著很大的關(guān)系。下面從財(cái)務(wù)實(shí)際工作的角度，以促進(jìn)提高企業(yè)的資金運(yùn)用效率為目的，論述會(huì)計(jì)核算和分析對(duì)企業(yè)融資投資決策的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融、投資特點(diǎn)和問題及會(huì)計(jì)核算的作用

1.房地產(chǎn)行業(yè)融資、投資的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)屬于資產(chǎn)密集行業(yè)，企業(yè)生存與發(fā)展與資金的運(yùn)用成果息息相關(guān)。對(duì)外融資作為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的一種方式，正逐漸成為資金來源的主要方式。雖然國際上房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道多種多樣，但由于我國尚未完善的融資體系，使得當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行貸款，銀行資金不僅存在于開發(fā)前期而且流轉(zhuǎn)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營過程，這對(duì)企業(yè)籌資造成很大的局限性。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資，由于開發(fā)投資數(shù)額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，在投資過程中具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。比如在開發(fā)前期可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，以及開發(fā)中由于工期、工程質(zhì)量、資金供應(yīng)等等問題產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

所以總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)是面臨嚴(yán)峻的融資的壓力與投資風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。

2.錯(cuò)誤的融資投資決策導(dǎo)致的后果

由于房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性，錯(cuò)誤的投資融資決策，無疑將導(dǎo)致極為嚴(yán)重的后果。比如：項(xiàng)目開發(fā)中企業(yè)的現(xiàn)金流極不平衡，前期基本為資金凈流出，如果在開發(fā)前對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，很容易出現(xiàn)資金短缺，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。同時(shí)，由于企業(yè)融資成本很高，如果開發(fā)建設(shè)階段未合理安排資金支付，影響工期甚至造成停工，投資無法收回，無法支付高昂的融資成本，最終造成企業(yè)資金鏈條斷裂，將會(huì)帶來巨大損失。

3.財(cái)務(wù)核算在房地產(chǎn)企業(yè)融資、投資決策中所起的作用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大、周期長、開發(fā)產(chǎn)品成本核算復(fù)雜、涉及的稅收種類繁多，稅收風(fēng)險(xiǎn)大，這使得會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)開發(fā)過程中扮演了一個(gè)極其重要的角色。要求房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)核算制度為依托，并在投資開發(fā)的一些重要環(huán)節(jié)充分發(fā)揮會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況選擇最適合的核算方法，正確及時(shí)地進(jìn)行現(xiàn)金流分析，為決策者進(jìn)一步分析企業(yè)計(jì)劃和資金運(yùn)用，制定正確的融資投資決策提供必要的信息和支持。

二、財(cái)務(wù)核算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資融資決策的影響

1.建立健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資融資決策的影響

首先，沒有健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來極大風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響到企業(yè)的資金安全。是企業(yè)制定并有效實(shí)行投資融資決策的前提條件。

其次，建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度，是向商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資的必要條件。銀行貸款前一定會(huì)關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，包括財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否合理，流動(dòng)比率、年平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)年限、資金回流穩(wěn)定性等。以及關(guān)注企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、存貸比率、資產(chǎn)流動(dòng)性比率和最大一戶借款人貸款比率情況等等，而要獲得這些具體指標(biāo)都需要企業(yè)建立健全的財(cái)務(wù)核算制度來保證。

2.成本會(huì)計(jì)核算對(duì)投資融資決策的影響

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指企業(yè)為開發(fā)一定種類和數(shù)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品所發(fā)生的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和；房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是指將這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目成本和單位建筑面積成本的過程。

成本核算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，無疑是十分重要的，面對(duì)日益精細(xì)化的經(jīng)營管理，正確地進(jìn)行成本、費(fèi)用核算，全面系統(tǒng)地反映各核算對(duì)象在整個(gè)開發(fā)周期里開發(fā)成本的構(gòu)成情況，實(shí)現(xiàn)成本核算和成本控制的目標(biāo)，并為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動(dòng)、洞悉成本動(dòng)向、掌控投資進(jìn)度等提供客觀依據(jù)。其中如開發(fā)前期占用資本較大的土地成本，開發(fā)中期的工程成本，預(yù)收階段開始逐漸增加的稅收成本，以及貫穿整個(gè)項(xiàng)目的融資成本，都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)融投資決策的制定及實(shí)施。

3.現(xiàn)金流量分析及管理對(duì)投資融資決策的影響

分析現(xiàn)金流量表信息能使企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流情況及風(fēng)險(xiǎn)，從而及時(shí)調(diào)整企業(yè)的投融資策略，資金不足時(shí)，企業(yè)需要盡量降低短缺成本，盡快做出籌資的決策；若資金持有量超過當(dāng)前需用量，則企業(yè)應(yīng)該降低持有過剩資金的機(jī)會(huì)成本，積極進(jìn)行有效投資。所以，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門需要了解現(xiàn)金流量表信息，掌握企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)規(guī)律，提高資金使用效率，為正確做出投資、籌資決策提供依據(jù)。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)現(xiàn)金管理缺乏足夠的重視，僅僅重視現(xiàn)金預(yù)算，而忽略了現(xiàn)金日常流量、流速的合計(jì)估計(jì)及全程控制。

三、加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算對(duì)投融資決策的支持及其應(yīng)注意的問題

1.建立全面系統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算制度的應(yīng)注意的問題

（1）建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度并充分發(fā)揮會(huì)計(jì)監(jiān)督職能，確保資金安全。落實(shí)企業(yè)內(nèi)部各層次、各部門的資金管理責(zé)任制，使資金的使用權(quán)基本集中在公司的決策高層；要加強(qiáng)資金審批制度的管理，企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)和資金大小，分程序和分批確定審批人員，如在付款安全性問題上，要明確支付款項(xiàng)的程序和審批權(quán)限，落實(shí)責(zé)任，以確保資金的安全與完整。

（2）注重加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的技能培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)。 財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行程度不僅僅取決于制度本身，更重要的是執(zhí)行的水平高低。針對(duì)企業(yè)資金的籌集、投放、使用、收回及分配等一系列財(cái)務(wù)行為，都是由財(cái)務(wù)人員直接經(jīng)手。所以必須要求財(cái)務(wù)人員有較高的道德素養(yǎng)及職業(yè)素養(yǎng)，確保能夠嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)管理規(guī)則辦事。

（3）保證本單位的會(huì)計(jì)制度與最新的政策變化相適應(yīng)。由于國家政策的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成影響，比如房地產(chǎn)行業(yè)即將實(shí)行營改增的稅務(wù)改革，這就要求企業(yè)調(diào)整原來過時(shí)的會(huì)計(jì)制度，重新制定會(huì)計(jì)工作的流程及崗位設(shè)置。營改增后財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)與成本預(yù)算部門的聯(lián)系，從新考慮成本核算，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的融投資決策。

2.加強(qiáng)成本會(huì)計(jì)核算及其應(yīng)注意問題

（1）土地成本及施工成本的控制，建立和完善項(xiàng)目成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。

（2）稅收成本的控制，加大企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)、稅收的監(jiān)管力度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門或人員，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)，以保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性，并對(duì)稅收成本進(jìn)行審核及控制，最終目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。另外，內(nèi)部審計(jì)人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。

（3）融資成本的控制。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道就是銀行貸款，所以籌資成本主要為銀行貸款利息，如何償還使付出的利息最少，融資成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點(diǎn)來選擇合適的還款方式。

3.加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流量管理及其應(yīng)注意問題

（1）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)戰(zhàn)略決策保持一致。制定企業(yè)戰(zhàn)略要考慮現(xiàn)金流狀況，同時(shí)現(xiàn)金流管理也要適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展要求，不能僅僅從當(dāng)前的資金需求出發(fā)，要從大局出發(fā)、未雨綢繆，制定有前瞻性的資金計(jì)劃。

（2）現(xiàn)金流分析管理要全程進(jìn)行財(cái)務(wù)控制。企業(yè)的資金運(yùn)行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運(yùn)用和分配，綜合反映為現(xiàn)金流入及流出。為了有效地控制整個(gè)企業(yè)的資金支出及資金運(yùn)用，在項(xiàng)目進(jìn)行的每一個(gè)階段都要時(shí)控制，并且在階段性工作完成后要做分析總結(jié)。全程控制中側(cè)重以下幾個(gè)具體的控制：

①項(xiàng)目開始前做好現(xiàn)金流預(yù)算。現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的難點(diǎn)在于經(jīng)營性現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，關(guān)鍵在于對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（拿地、開工、開盤和入伙）的預(yù)估和判斷。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成的時(shí)間本身就決定了企業(yè)現(xiàn)金進(jìn)出的頻率與占用周期。在現(xiàn)金流預(yù)測(cè)時(shí)，首先需要特別關(guān)注土地的現(xiàn)金流情況，對(duì)歷史已付、本年已付、本年待付和明年待付進(jìn)行準(zhǔn)確把握，其次需要有效結(jié)合銷售計(jì)劃相對(duì)應(yīng)的銷售回款以及其他費(fèi)用、稅金等，最終相對(duì)準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)企業(yè)整體的現(xiàn)金流情況。

②項(xiàng)目建設(shè)期關(guān)注現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強(qiáng)土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。支付管理的重點(diǎn)是盡量延長合理付款時(shí)間。

③預(yù)售開始后加強(qiáng)現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點(diǎn)為加快銷售進(jìn)度使企業(yè)具有較強(qiáng)的銷售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個(gè)部分。

綜上所述，會(huì)計(jì)核算與企業(yè)的融資投資決策有著千絲萬縷的聯(lián)系，既需要會(huì)計(jì)人員關(guān)注企業(yè)所處的大環(huán)境所造成的影響，比如各種相關(guān)稅收政策、有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊規(guī)定等，也需要會(huì)計(jì)人員掌握企業(yè)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)核算的細(xì)節(jié)，比如建設(shè)期的成本核算和監(jiān)控以及開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃。在這項(xiàng)復(fù)雜而又艱巨的任務(wù)里，財(cái)務(wù)人員要時(shí)刻明白自己的工作所承擔(dān)的責(zé)任，要站在企業(yè)發(fā)展的高度，目的明確清晰的安排每一項(xiàng)工作，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的記錄分析職能，全程參與監(jiān)督控制企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)，在保障資金安全的前提下，制定合理的資金規(guī)劃建議，為順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融投資目標(biāo)提供保障。

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