商品房預(yù)售收入確認(rèn)混亂的原因分析

侯葉美

【摘 要】目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房預(yù)售收入的確認(rèn)時點尚不統(tǒng)一，存在計量隨意性，財務(wù)信息缺乏可比性等現(xiàn)象。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的現(xiàn)狀，重點分析了造成此混亂狀態(tài)存在的原因，并進(jìn)一步提出改進(jìn)建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；預(yù)售收入；確認(rèn)

一、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，商品房銷售收入是其最重要的資金來源，對銷售收入正確的確認(rèn)及計量是財務(wù)工作的一個重要方面。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入確認(rèn)的時點并不統(tǒng)一，尤其是預(yù)售商品房收入的確認(rèn)問題，出現(xiàn)了企業(yè)財務(wù)人員理解的隨意性、職業(yè)判斷的任意性、賬務(wù)處理的多樣性等混亂局面，給股東、債權(quán)人等依據(jù)財務(wù)報表進(jìn)行決策造成了一定的困擾。

2006年2月15日財政部頒布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，要求自2007年1月1起，各大中型企業(yè)普遍實施，其他企業(yè)可以選擇實施。為了盡快的與國際準(zhǔn)則接軌，《企業(yè)會計準(zhǔn)則》自開始施行之日起，經(jīng)過了幾次修改，但關(guān)于收入準(zhǔn)則并沒有大的改動，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問題亦沒有出具專門的解釋或者規(guī)定。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的原因

造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的原因多種多樣，錯綜復(fù)雜，概況起來主要包括以下三點：

1.缺乏統(tǒng)一明確的制度規(guī)定

在《企業(yè)會計準(zhǔn)則》頒布之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依據(jù)【93】財會字第2號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》確認(rèn)商品房銷售收入，該制度第501號科目“經(jīng)營收入”第二條指出，“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算帳單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)”。但其關(guān)于具體何時算“移交”完畢未做詳細(xì)解釋，給各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留有足夠的思考空間。

隨著《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《小企業(yè)會計準(zhǔn)則》的大面積推開，行業(yè)制度的規(guī)定已經(jīng)逐漸被準(zhǔn)則所取代，【93】財會字第2號雖沒有明文廢止，但其早已名存實亡，甚至很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)忘記了它的存在。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則》（2006）對一般商品銷售收入確認(rèn)制定了五個必須滿足的條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房當(dāng)然要滿足《企業(yè)會計準(zhǔn)則》之規(guī)定，但房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房存在開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大、經(jīng)營風(fēng)險高，產(chǎn)品附加值高等特點，為了及早的回籠資金，降低投資風(fēng)險，縮減開發(fā)成本，開發(fā)商一般采取預(yù)售的銷售方式。由于商品房預(yù)售是一種先銷售后建設(shè)的特殊的銷售方式，不同與一般的會計處理，對于這種特殊商品的特殊銷售方式，收入準(zhǔn)則及其解釋并沒有給出具體的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員在依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對其收入進(jìn)行確認(rèn)時，需要大量的職業(yè)判斷，久而久之便形成了計量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的局面。

2.對會計準(zhǔn)則的解讀存在差異

不同企業(yè)的財務(wù)人員處于不同的生產(chǎn)和工作環(huán)境中，擁有不同的工作經(jīng)驗和業(yè)務(wù)水平。再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)在特殊性，財務(wù)人員在應(yīng)用《企業(yè)會計準(zhǔn)則》處理開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題時便產(chǎn)生了職業(yè)判斷的選擇性，對收入標(biāo)準(zhǔn)理解的隨意性，使得不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)時點有很大的不同。另外，有部分房地產(chǎn)公司為了實現(xiàn)目標(biāo)利潤，抓住尚無房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)時點確認(rèn)明確標(biāo)準(zhǔn)的漏洞，有意粉飾報表，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認(rèn)時點尚非常的混亂。

3.財務(wù)人員刻意與稅法規(guī)定保持一致

現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法上確認(rèn)收入原則，執(zhí)行的是國稅發(fā)【2009】31號。根據(jù)文件精神，“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入。”也就是說稅法意義上的計稅收入確認(rèn)時點是合同簽訂標(biāo)準(zhǔn)。而會計上，根據(jù)財政部2006年2月15日頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》（第14號第二章）之規(guī)定，企業(yè)銷售商品，必須同時滿足五個條件時確認(rèn)收入。即，會計與稅法關(guān)于商品房銷售收入確認(rèn)時點的規(guī)定存在很大差異。

目前，還存在相當(dāng)企業(yè)，為了配合稅務(wù)檢查，刻意保持與稅法的一致性，采取稅收為導(dǎo)向的預(yù)售收入確認(rèn)方法，造成了會計信息的不準(zhǔn)確、不真實。

三、改進(jìn)建議

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)如此混亂的局面及其產(chǎn)生的主要原因，筆者經(jīng)慎重考慮提出以下改進(jìn)建議：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對會計準(zhǔn)則的理解和掌握，以提供對報表使用者更加真實、準(zhǔn)確的信息。

2.財務(wù)人員要區(qū)分財務(wù)制度與稅收法規(guī)的不同，嚴(yán)格按照會計準(zhǔn)則之規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

3.財政部委派相關(guān)部門及早制定并下發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)的具體標(biāo)準(zhǔn)。

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