淺談拆遷安置房稅收問(wèn)題

朱伯妃

【摘 要】近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋拆遷工作正在全國(guó)范圍內(nèi)如火如荼的進(jìn)行著，房屋拆遷后大量的拆遷戶住房問(wèn)題需要解決，拆遷安置房應(yīng)運(yùn)而生了。然而稅務(wù)部門并沒(méi)有因?yàn)椴疬w安置房的特殊性制定相應(yīng)的稅收政策。本文結(jié)合筆者所在單位的實(shí)際情況，針對(duì)拆遷安置房的稅收問(wèn)題進(jìn)行淺述并發(fā)表個(gè)人意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】拆遷安置房；稅負(fù)高；稅收減免

一、拆遷安置房的概念

1.拆遷安置房的含義

拆遷安置房是指政府因城市公共設(shè)施建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，對(duì)被拆遷戶進(jìn)行安置所建的房屋。

拆遷是城市發(fā)展過(guò)程中不可避免的問(wèn)題，隨著拆遷范圍的不斷擴(kuò)大，拆遷安置房建設(shè)在城市住房開(kāi)發(fā)中所占比例逐步提高。此類住宅開(kāi)發(fā)，是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中唯一國(guó)家支持和鼓勵(lì)的開(kāi)發(fā)方向。

2.拆遷安置房的特征

地方政府通常會(huì)成立房地產(chǎn)公司專門開(kāi)發(fā)建設(shè)拆遷安置房。在安置房的建設(shè)和銷售過(guò)程中有以下特點(diǎn)：

（1）建設(shè)成本與普通商品房成本相當(dāng)。拆遷安置房一般按當(dāng)?shù)厣唐贩块_(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)建造，雖然不追求高品位、高檔次，但都是接受政府和群眾監(jiān)督的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、保質(zhì)量的放心工程。除了以低價(jià)取得土地外，建安成本、資金成本等建設(shè)成本與普通商品房成本相當(dāng)。

（2）銷售對(duì)象特殊。 拆遷安置房的銷售對(duì)象為拆遷戶，全部安置后多余的住宅經(jīng)報(bào)批后可面向市場(chǎng)銷售。

（3）銷售價(jià)格低，項(xiàng)目虧損也屬司空見(jiàn)慣。拆遷安置房的安置銷售價(jià)格由地方政府決定，房產(chǎn)公司無(wú)定價(jià)的權(quán)利。銷售價(jià)格低，部分地區(qū)銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建安成本，也低于經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格。

（4）稅負(fù)高，稅收優(yōu)惠少。 安置房銷售價(jià)格低、成本高，但稅負(fù)高、稅收優(yōu)惠少，稅法并沒(méi)有因?yàn)槠涮厥庑远贫☉?yīng)有的優(yōu)惠政策。

二、拆遷安置房稅收的現(xiàn)狀及建議

1.拆遷安置房稅收的現(xiàn)狀

拆遷安置房納稅人可以享受以下兩點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策：

（1）從2004年8月30日開(kāi)始，根據(jù)各省地方稅務(wù)局的規(guī)定，拆遷安置房可暫不實(shí)行土地增值稅預(yù)征辦法。

（2）從2014年1月1日開(kāi)始，國(guó)家稅務(wù)總局下放了城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅審批權(quán)限，各地方稅務(wù)局自行確定申請(qǐng)困難減免稅情形。部分地區(qū)已把拆遷安置房列入土地使用稅減免范圍。

拆遷安置房除不用預(yù)交土地增值稅、減免土地使用稅外，繳納稅金涉及的稅種多、稅負(fù)高。然而同樣是保障性安居住房的經(jīng)濟(jì)適用房，享受的優(yōu)惠政策是多方面的。

2.拆遷安置房稅收征收的建議

中共中央及各地省級(jí)政府部門已將拆遷安置房與公共租賃住房、危改房、經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目一起列入保障性安居住房，并撥入工程專項(xiàng)資金支持拆遷安置房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。拆遷安置房在稅收政策上也應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)適用房、危改房等一樣享受優(yōu)惠政策。

（1）拆遷安置房企業(yè)所得稅的征收參照經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、危改房的政策執(zhí)行，對(duì)銷售未完工安置房按3%的計(jì)稅毛利率征收

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第八條的規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的坐落地和項(xiàng)目性質(zhì)的不同分別按15%、10%、5%、3%確定，其中：屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

拆遷安置房銷售價(jià)格基本低于建造成本，部分地區(qū)銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格。然而現(xiàn)有的企業(yè)所得稅政策按15%、10%、5%的比例確定安置房的計(jì)稅毛利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際銷售毛利率，于實(shí)際情況不符。

（2）將拆遷安置房城鎮(zhèn)土地使用稅的減免由審批類減免改為備案類減免。參照經(jīng)濟(jì)適用房的減免政策，簡(jiǎn)化減免流程

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

雖然根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于下放城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅審批權(quán)限有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2014年第1號(hào)）的規(guī)定，各地主管稅務(wù)部門可以自行確定申請(qǐng)城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免的情形，而且部分地區(qū)已把拆遷安置房列入減免范圍，但是稅務(wù)部門對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免按年管理，企業(yè)每年要提出申請(qǐng)并接受審核。審批時(shí)間長(zhǎng)、流程繁瑣。建議將拆遷安置房和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房一起列入免征城鎮(zhèn)土地使用稅的范圍。

（3）加大拆遷安置房用地契稅的稅收優(yōu)惠力度，減免安置房開(kāi)發(fā)過(guò)程中繳納的印花稅

拆遷安置房開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)要經(jīng)歷劃撥土地→住宅出讓土地→商住出讓土地的過(guò)程。根據(jù)財(cái)稅[2012]4號(hào)的規(guī)定，對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地的單位免征契稅。開(kāi)發(fā)商在取得劃撥土地時(shí)免征契稅，然而在劃撥轉(zhuǎn)出讓的過(guò)程中仍按3%的稅率繳納契稅。建議減免在取得拆遷安置房用地過(guò)程中的全部契稅，而不僅僅限于免征劃撥階段的契稅。同時(shí)，為支持和拆遷安置房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，建議減免在開(kāi)發(fā)過(guò)程中繳納的勘察設(shè)計(jì)合同、建筑工程承包合同、購(gòu)銷合同等合同的印花稅。

三、總結(jié)

隨著拆遷戶的不斷增加，拆遷安置房的需求不斷膨脹。為支持政府的拆遷安置工作，鼓勵(lì)拆遷安置房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，期待相關(guān)部門能充分考慮拆遷安置房的特有性質(zhì)和特殊使命出臺(tái)更多有力度的稅收優(yōu)惠政策。

參考文獻(xiàn)：

邱亞光.拆遷安置房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)及對(duì)策.中國(guó)論文網(wǎng)，http：//www. xzbu.com/2/view-1538832.htm