淺析建筑改造工程的技術(shù)經(jīng)濟分析和評價

河南工業(yè)和信息化職業(yè)學(xué)院　張紫艷

淺析建筑改造工程的技術(shù)經(jīng)濟分析和評價

河南工業(yè)和信息化職業(yè)學(xué)院張紫艷

摘要：建筑事業(yè)的不斷進步與發(fā)展推動了各種土木工程以及建筑工程建造的更新,這不僅是科學(xué)技術(shù)進步的需要,也是社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的要求。建筑改造工程涉及到了建筑施工、設(shè)備安裝、建筑維修多個方面的施工過程,其主要目的是為了制造出合格的建筑產(chǎn)品,是最為一個物質(zhì)生產(chǎn)部門存在的。當(dāng)前,隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐的加快,很多建筑工程需要不斷改造,本文重點研究了建筑改造工程的技術(shù)經(jīng)濟的相關(guān)問題,確保房屋改造工程工作逐漸走向科學(xué)、規(guī)范等方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：建筑改造；工程技術(shù)；經(jīng)濟分析；評價

中圖分類號：TU71

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1671-864X（2015）03-0078-01

積極展現(xiàn)城市舊房的經(jīng)濟效應(yīng)對于增加國家利益有著促進作用，在建設(shè)工程中多數(shù)磚木結(jié)構(gòu)房屋需要對承重部件進行維修后才能使用，這就顯示出來進行舊房改造的必要性。這不僅僅是居民用戶的個人生活需要，也是實現(xiàn)城市建設(shè)現(xiàn)代化的重要措施。在工程項目建設(shè)的過程中加強建筑改造工程的技術(shù)經(jīng)濟分析和評價工作有著明顯的建筑意義。

一、技術(shù)經(jīng)濟分析的評價方法

當(dāng)要想實現(xiàn)一個特別的發(fā)展目標(biāo)時就需要根據(jù)具體的技術(shù)方案制定符合實際的經(jīng)濟效果評價，其根本作用在于能夠?qū)υ摲桨傅膶嵤┣闆r做出科學(xué)的預(yù)測分析，以保證整個項目工程的可行性，并且在工程結(jié)束后能夠取得滿意的經(jīng)濟利潤。當(dāng)技術(shù)方案的種類較多時應(yīng)該從中選擇更為合理的方案，以保證施工過程的順利進行。目前建筑功臣中適用于技術(shù)經(jīng)濟評價的方案較多，而房屋翻建和改造工程的主要包括了以下幾類。

（一）總費用法

建筑物從開始到結(jié)束需要經(jīng)過一系列的過程，包括了：勘察規(guī)劃、設(shè)計施工、交付使用、報廢拆除等等，這些時期階段所要消耗的經(jīng)濟總額就是建筑物的總費用。但考慮到各項費用支付過程處于不同的時間階段，在計算過程中應(yīng)該把各項費用根據(jù)支出的實際金額消耗情況折算為現(xiàn)值，也可以根據(jù)建筑物的使用壽命及利率折算用平均費用的形式表現(xiàn)出來，這樣也能得到總費用，哪種方案的總費用最小，就應(yīng)該積極采用。

（二）投入產(chǎn)出平衡法

根據(jù)國外先進的經(jīng)濟政策及工程經(jīng)濟分析法，筆者總結(jié)了美國和日本在房產(chǎn)交易的對舊房進行分析和評價過程中普遍采用的：對于改造工程在一年內(nèi)的消耗情況進行初步預(yù)算，將獲得改造工程的投資本金及獲利情況，并推斷出是否可以采用提高房租的的方式給予一定的經(jīng)濟補償，以此來制定出計算房屋改造前后的利潤分配，劃定合理的改造投資限額。

（三）價值工程法

主要是把單位居住價值所消耗的費用當(dāng)成經(jīng)濟分析與評價的一項效果參數(shù)，當(dāng)效果系數(shù)越大時說明該方案的經(jīng)濟性就越好，在提高居住價值時的自己能消耗量就越低，需要積極采用這種方式。在評定房屋的居住價值可利用打分方式。

二、總費用法的分析程序

建筑工程的總費用法的分析需要綜合各設(shè)施的全壽命費用、購置費、維修費、淘汰處理費等各個環(huán)節(jié)的資金投入規(guī)劃在工程投資成本中。

（一）綜合總費用

總費用法屬于一個單一的總額指標(biāo)，主要反映的是房屋在使用期間的年度使用費用和全部費用大小情況。在建筑工程中運用這種方法實際上是對房屋的全部費用進行一個整理綜合，并將各種可能對房屋費用造成影響的因素簡單變化未單單是通過分析房屋的一項單一費用，這樣就能夠正確合理地估算出房屋的具體經(jīng)濟價值。由于房屋初始造價的等效值小于管理費用，在規(guī)劃中如果出現(xiàn)了變動將給很小的變動管理維持費造成很大的影響，在實際規(guī)劃過程中應(yīng)該將這一造價因素充分考慮在內(nèi)。

（二）綜合總費用的計算

靜態(tài)分析方法在技術(shù)經(jīng)濟分析中運用的比較多，其主要是把資金時間價值排除在外的一種分析方法；而動態(tài)分析方法則將考慮資金時間價值考慮在內(nèi)。靜態(tài)分析方法缺點為：首先，預(yù)算的回收期與實際回收期存在一定的差距，這種差距是因為未能考慮到時間價值做引起的，這種差距將會給企業(yè)的經(jīng)濟抉擇帶來很大的阻礙；其次，將方案的殘值所造成的經(jīng)濟效益排除在外；最后，對于回收期之后或投資回收期到達后獲得的經(jīng)濟利益規(guī)劃在內(nèi)，使設(shè)計的方案效益與實際情況沒有可比性。鑒于這些，在實際的經(jīng)濟分析法中主張采用動態(tài)分析方法實現(xiàn)綜合總費用的評價：

1.現(xiàn)值法。對與方案中提到的各個時期階段的資金流量進行統(tǒng)計核算，并根據(jù)預(yù)定的收益率大小將其折算成時間零點的現(xiàn)值后展開評價。如果現(xiàn)值涉及到了投資、年受益、年支出、殘值等時期的全部現(xiàn)金流量就是凈現(xiàn)值。

目標(biāo)相同時可以制定出多個經(jīng)濟方案進行選擇，并且計算期、投資方面幾乎一致，為了進一步分析經(jīng)濟效益的好壞，需要結(jié)合各個方案的凈現(xiàn)值進行衡量，凈現(xiàn)值越大則說明方案越好。

2.年均值法。對方案或項目在處于不同的分析期時出現(xiàn)的關(guān)現(xiàn)金流量進行統(tǒng)計，根據(jù)之前預(yù)算的收益率大小將其折算為整個分析期中每個時點上的年均值，再進行相應(yīng)的對比評價。

三、價值工程法的分析流程

（一）價值工程的含義

主要是利用各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)調(diào)作用來對研究對象的功能與費用展開系統(tǒng)分析，重點目的是為了促進研究對象價值的思想方法和管理技術(shù)的更新提高。

（二）價值工程分析的準(zhǔn)備工作

在對房屋翻建和改造前期應(yīng)做好相關(guān)的審查工作，確保方案真實可行，具體內(nèi)容包括了：（1）房屋位置能否達到營區(qū)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)；（2）項目確定是否得到了政府部門的批準(zhǔn)；（3）項目工程的開展是否與當(dāng)前實施的工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、程序相符合；（4）原房屋的鑒定情況，以及結(jié)果的真實性；（5）資金準(zhǔn)備是否充足。若以上條件有一個沒能達到，說明此方案無研究價值；（6）項目確定與國家實施的方針策略是否保持一致；（7）區(qū)內(nèi)水、暖、電設(shè)施能否達到居民用戶的要求。

（三）價值工程分析的基本程序

（1）確定研究對象；（2）對選定對象展開功能分析；（3）成本預(yù)算；（4）核算經(jīng)濟效果系數(shù)，做出相應(yīng)的經(jīng)濟效益分析；（5）對比方案，選擇最佳。

根據(jù)價值工程分析的程序，選定舊房翻建或改造為技術(shù)經(jīng)濟分析的對象后，首先要對舊房作技術(shù)鑒定，結(jié)果有二∶一是當(dāng)鑒定為危房時，確定拆除，制定翻建方案，然后對不同的翻建方案進行經(jīng)濟分析比較；二是有繼續(xù)使用價值時，對舊房進行功能分析，確定維修、改造或擴建方案。

四、結(jié)語

本文主要介紹了房屋翻建和改造工程技術(shù)經(jīng)濟分析的三種有效方法，重點對總費用法、價值工程法的分析程序和方法進行了詳細(xì)的論述。

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