Duang！央媽又降息了

邵萍

“你就像那冬天里的一把火，熊熊烈火燃燒著我的心窩?！焙檬煜さ母柙~！而這段歌詞也恰當(dāng)?shù)赜成淞俗罱鼧鞘信c央媽的關(guān)系。

此前的二次降息已經(jīng)泛起了層層漣漪，近期的第三次降息，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，更是錦上添花。它不僅能夠直接帶來(lái)按揭貸款成本的降低，更是加快了購(gòu)房者的積極入市。

而且，近期房?jī)r(jià)處于一個(gè)止跌反彈的態(tài)勢(shì)，降息會(huì)促使此前部分觀望的購(gòu)房者改變?nèi)胧胁呗?，積極辦理按揭貸款和購(gòu)房手續(xù)。

100萬(wàn)少還6萬(wàn)元

5月10日，在央行正式公開降息的“前一秒”，《金融理財(cái)》記者走訪了萬(wàn)科某樓盤，即便趕上風(fēng)雨交加的北京“60多年來(lái)最冷5月”，前來(lái)看房的人依然站滿售樓處大堂。

多名售樓處人員稱，“今年春節(jié)后樓市回暖，最近前來(lái)選購(gòu)房子的客戶明顯增多。今年3月央行已經(jīng)降息一次，5月11日起繼續(xù)降息，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是重大利好。不僅貸款成本低，而且每月省出百十塊不成問(wèn)題?！?/p>

對(duì)于購(gòu)房者而言，降息將直接降低其購(gòu)房成本。按照此前3月1日的信貸規(guī)則，購(gòu)房者申請(qǐng)100萬(wàn)元的商業(yè)貸款，按揭貸款的利率執(zhí)行基準(zhǔn)價(jià)5.9%的水平、還款方式為等額本息、按揭年數(shù)為30年即360期，那么還款總額為214萬(wàn)元，月供為5931元。

若按照5月11日降息后的條件，那么按揭貸款的利率下調(diào)至5.65%的水平，其他條件不變，那么還款總額為208萬(wàn)元，月供5772元，每月則可少還159元貸款。

具體來(lái)說(shuō)，就是如果是貸款200萬(wàn)20年等額還款的話，按照此次下調(diào)之前的基準(zhǔn)利率5.35%計(jì)算，購(gòu)房者需要還326.1萬(wàn)。而當(dāng)央行下調(diào)利率為5.1%時(shí)，則只需要319.4萬(wàn)，一下子節(jié)約了6.7萬(wàn)元。

當(dāng)然，這不是央行在今年的第一次降息，在3月1日央行也曾降息0.25個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，在去年底的購(gòu)房商貸利率5.6%，同樣按照200萬(wàn)20年等額還款，去年底購(gòu)房者需要還款為332.9萬(wàn)。這就意味著，去年底貸款200萬(wàn)的成本比現(xiàn)在要高13.5萬(wàn)元。

而與去年11月22日前相比，更會(huì)讓你振奮不已，申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款100萬(wàn)元，貸款期限20年，用等額本息還款法，按照此次降息后利率計(jì)算，你每月的月供將會(huì)減少521元左右，總利息則總共減少了12.51萬(wàn)元左右。豈一個(gè)“爽”字了得！

樓市熱潮呈分化狀態(tài)

當(dāng)然，利好的不僅是購(gòu)房者，還有市場(chǎng)。在降息通道開啟后，更多的信貸投放，會(huì)給地產(chǎn)市場(chǎng)帶去更多的資金，從而加速市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，樓市的獲益的確將最大。

從城市分類看，在這樣一輪降息政策下，一二線城市很快就會(huì)陸續(xù)進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲的通道中，部分三四線城市也將完成止跌的過(guò)程。房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)一旦形成，那么下半年將強(qiáng)化市場(chǎng)看漲預(yù)期，進(jìn)而加大漲價(jià)的幅度。

不過(guò)，不同城市在這一輪降息潮中也將受到不同的影響。對(duì)于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的城市來(lái)講，比如北上廣深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，本次降息之后樓市需求進(jìn)一步激活，房?jī)r(jià)上漲或提前來(lái)臨。

比如，自今年“3·30新政”過(guò)后，四個(gè)一線城市相繼出現(xiàn)了樓市熱潮。以上海為例，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2015年4月，上海市商品房成交面積172.09萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上漲46.51%。比去年同期水平上漲56.73%。

而對(duì)于供地量偏大與庫(kù)存量偏大的二線城市、大部分三四線城市而言，由于降準(zhǔn)降息、“3·30新政”等政策疊加的推動(dòng)作用，這些城市也將加速去庫(kù)存，這些城市的庫(kù)存去化周期將進(jìn)一步縮短。

并非所有房企都能獲益

對(duì)于高負(fù)債的房企而言，央行的意外降息猶如及時(shí)之雨，但并非所有房企都能獲益。

降息對(duì)于降低房企融資成本有直接幫助，但由于今年銀行大幅收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸，大多數(shù)中小房企根本拿不到貸款，因此這次降息對(duì)他們帶來(lái)的影響微乎其微。

由于今年銀行將絕大部分的開發(fā)貸款額度投向前100強(qiáng)的房企，大多數(shù)中小房企根本無(wú)法拿到開發(fā)貸，因此以信托、基金為代表的社會(huì)自籌資金成為他們獲取資金的最重要渠道。

雖然央行降息有助于舒緩流動(dòng)性壓力，但由于此次降息是非對(duì)稱降息，實(shí)際執(zhí)行的存款利率應(yīng)該基本與降息前相當(dāng)，貸款利率的下降將壓縮銀行利差。在利潤(rùn)受擠壓的情況下，銀行會(huì)更重視資產(chǎn)質(zhì)量，預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表不佳的中小房企將被銀行擋在門外。

由此可見(jiàn)，大多數(shù)無(wú)法從銀行獲取貸款的中小房企，此次降息也難以降低他們從社會(huì)融資渠道獲取資金的成本。而對(duì)于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的大型房企，本輪降息無(wú)異于“如虎添翼”，將進(jìn)一步鞏固強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，成為本輪降息的受惠者。

同時(shí)，本次降息和“3·30房貸新政”的疊加效應(yīng)，對(duì)已還清購(gòu)房貸款的改善型需求來(lái)說(shuō)將大幅降低按揭成本，形成雙重利好影響，必然促使這部分需求持續(xù)入市，形成對(duì)樓市進(jìn)一步托舉的效應(yīng)。但是，本輪降息到底會(huì)不會(huì)點(diǎn)燃樓市？還尚需理性觀察之！endprint