我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題淺析

李宏偉

摘要：宅基地制度是我國特有的制度，它是中國歷史與經(jīng)濟發(fā)展的獨特產(chǎn)物。當前，由于農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，農(nóng)村宅基地閑置已經(jīng)成為限制農(nóng)村發(fā)展的一個重要因素。因此，處理好農(nóng)村閑置宅基地，做好農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)工作，已經(jīng)成為迫切需要解決的問題，處理好農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的問題，不但能夠使農(nóng)村的發(fā)展煥發(fā)出新的活力，同時對于土地的規(guī)模經(jīng)濟、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率有著重要的意義。本文旨在分析農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的問題，并提出相應解決對策。

關鍵詞：宅基地；問題；對策

我國的宅基地制度的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個主要階段：第一個階段是1949年到1962年，宅基地私有制階段，土地可以進行買賣，代表法律有《土地改革法》。第二個階段是1962年到1982年，宅基地共有私用制度確立，農(nóng)村的宅基地所有權與使用權相互分離，宅基地的所有權歸集體所有，使用權歸農(nóng)民所有，代表法律有《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》、《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》、《農(nóng)村人民公社工作條例》。第三個階段是1982年以后，我國進入社會主義建設的新時期，宅基地流轉(zhuǎn)制度與房屋處分都發(fā)生了相應的變化，尤其是大力發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟之后，我國已經(jīng)從開始的限制宅基地流轉(zhuǎn)到現(xiàn)在的部分地區(qū)進行宅基地流轉(zhuǎn)試點，逐步允許農(nóng)村進行宅基地流轉(zhuǎn)。代表法律有《憲法》、《物權法》、《擔保法》、《房屋登記辦法》等。

一、現(xiàn)階段我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)面臨的問題

1.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)法律制度尚未完善。雖然已有的法律對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)已經(jīng)做出了相關規(guī)定，但是由于宅基地制度是一種特殊的土地制度，在不同的地區(qū)所面臨的問題也不盡相同。尤其是在經(jīng)濟發(fā)展程度高的城市邊緣地區(qū)，對與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的要求迫切。但是尚未有法律規(guī)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實施規(guī)定以及相關辦法，這就使得一些人鉆法律制度的空子，為以后的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展埋下了極大的隱患。

2.農(nóng)村的宅基地流轉(zhuǎn)主要存在于隱形市場。我國的現(xiàn)行法律規(guī)定農(nóng)村的宅基地只能在集體內(nèi)部進行流轉(zhuǎn)，國務院曾發(fā)布《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，其中有規(guī)定禁止農(nóng)村居民將房屋出售給城市居民。但是在實際的操作中農(nóng)村居民將房屋出售給城市居民的情況不在少數(shù)，尤其是在一些城市的近郊村轉(zhuǎn)，這就形成了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的隱形市場。同時一些城市房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求利益，私自同農(nóng)民達成協(xié)議，將農(nóng)民的宅基地開發(fā)為商品房。還有一些農(nóng)民由于有進城發(fā)展的需要，將自己的宅基地私自出售給集體外的人，這些行為都是法律所不允許的。這種隱形的宅基地流轉(zhuǎn)市場的出現(xiàn)并不是個別的，全國各個地方都存在，這種隱形的市場也表明農(nóng)民的對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)有一定的迫切性。

3.農(nóng)民對宅基地流轉(zhuǎn)的意愿不強烈。雖然有一定比例的農(nóng)民由于自身原因愿意放棄自己的宅基地進行流轉(zhuǎn)，但是相當大部分的農(nóng)民對宅基地的流轉(zhuǎn)意愿并不強烈，歸其原因主要有以下幾個方面：1、農(nóng)民祖祖輩輩依靠土地生活，一旦離開土地，大部分農(nóng)民將會失去生活的保障，無法維持現(xiàn)有的生活，雖然宅基地流轉(zhuǎn)后有一部分費用，但是滿足不了農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等費用。2、生活方式改變之后農(nóng)民將會適應新的生活，這對于放棄宅基地的農(nóng)民來講，這是一種激烈的變化。3、農(nóng)民對鄉(xiāng)土是有著濃烈的情懷的，這種人文情懷也是造成農(nóng)民不愿意進行宅基地流轉(zhuǎn)的一個方面。4、對于農(nóng)民來講，宅基地是具有升值潛力的，保有目前的宅基地比直接獲得一筆流轉(zhuǎn)后的費用更劃算，因此不進行流轉(zhuǎn)是符合自身利益的。綜上由于這些原因，大部分農(nóng)民是不愿進行土地流轉(zhuǎn)的。

4.流轉(zhuǎn)缺乏監(jiān)管制度。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，隨著城市化的逐步推進，城鎮(zhèn)化水平逐步提高，土地的經(jīng)濟價值增長的十分迅速。并且隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，宅基地的流轉(zhuǎn)還會加快。在一些村莊治理和土地開發(fā)的項目中，由于補償措施不到位，一些農(nóng)民不愿意搬遷，也有一些農(nóng)民為了獲得更高的補償費用，私自搭建房屋或者將原有的房屋進行擴建，造成村莊整體環(huán)境變差，整體布局雜亂無章。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是一種民事經(jīng)濟行為，如果流轉(zhuǎn)過程都需要政府監(jiān)督，那么必然會造成管理成本提高，而且由于政府的監(jiān)督不能面面俱到，也會造成管理上的空白，因此，需要建立一種合理的監(jiān)管機制來管理農(nóng)村的宅基地流轉(zhuǎn)，既可以保護農(nóng)民的合法權益，也能降低政府的監(jiān)管成本。

二、解決農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題的相關建議

1.完善宅基地流轉(zhuǎn)法律制度。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)為土地市場帶來了新的機遇，但是因為宅基地流轉(zhuǎn)沒有規(guī)范的制度保障因此各種問題頻發(fā)，這就需要合理的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度作為保障。這就要求在流轉(zhuǎn)的程序、手續(xù)、還有實施上都要嚴格把關?，F(xiàn)階段農(nóng)村宅基地的主要流轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)讓、出租、出售等，在涉及到具體流轉(zhuǎn)必須嚴格把關手續(xù)，每一次的流轉(zhuǎn)都必須建立在流轉(zhuǎn)手續(xù)齊全的基礎上，做好相關備案。同時，宅基地權屬發(fā)生變化的，相關部門及時做好登記并辦理相關產(chǎn)權證書。完善在基地流轉(zhuǎn)法律制度，不僅是確保宅基地流轉(zhuǎn)合法、合規(guī)的根本保證，更是完善我國土地法律制度的重要環(huán)節(jié)。

2.建立宅基地流轉(zhuǎn)市場。宅基地流轉(zhuǎn)在一些地方已經(jīng)是迫在眉睫的問題，如果不能解決好，將會給地方發(fā)展帶來嚴重的阻力?，F(xiàn)有的隱形的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)不能滿足社會主義市場經(jīng)濟下的發(fā)展。因此必須建立適合的宅基地流轉(zhuǎn)市場，使宅基地的流轉(zhuǎn)在陽關下運行。農(nóng)村宅基地入市已經(jīng)在全國33個省市都進行了試點工作，一些地方也正在探索農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式，例如天津濱海新區(qū)推出的“宅基地換房”模式以及浙江的“聯(lián)眾模式”以及成都最先實行的“指標捆綁掛鉤”。其中，重慶市推出的“地票”模式取得了很大的成功，這些探索都是宅基地改革的寶貴經(jīng)驗，對于建立宅基地的流轉(zhuǎn)市場與模式，都具有很重要的意義。

3.完善社會保障制度，解決農(nóng)民后顧之憂。農(nóng)民在進行宅基地流轉(zhuǎn)時，一個重要的考量因素就是宅基地流轉(zhuǎn)后的生活問題，宅基地的流轉(zhuǎn)費用雖然可以解決一時生活問題，但是對于農(nóng)民來講，失去了宅基地等于失去了生活保障，由于大部分農(nóng)民都是沒有技術的，因此，解決好宅基地流轉(zhuǎn)之后農(nóng)民的生活問題是應該在宅基地流轉(zhuǎn)之前考量的。為流轉(zhuǎn)宅基地的農(nóng)民提供一份社會保障，不僅能提高農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的意愿，也是社會保障的一大進步。并且應該農(nóng)民進行技能培訓，使農(nóng)民能夠在進入城市后可以謀生，對于想創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民給予資金和政策支持。對于國家征收的農(nóng)村宅基地，要保證補償合理，不得壓價。

4.完善宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管機制?！盁o規(guī)矩不成方圓”。建立必要的宅基地監(jiān)管機制既可以保證農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的有序化，也可以使政府的管理費用降低。對于農(nóng)村利用村莊規(guī)劃和土地整治亂搭亂建以獲得額外補償?shù)?，要及時制止并作出相應的處理，不承認非法建筑面積。對于房地產(chǎn)開發(fā)商與農(nóng)民私自打成交易協(xié)議，取得農(nóng)村宅基地使用權的，村集體有權不承認這種交易方式。合理的監(jiān)督機制不僅可以促進農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的有序進行，并且對于農(nóng)民合法權益的保障至關重要。

三、結語

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地制度已經(jīng)不能滿足當前的經(jīng)濟發(fā)展，并且在實踐的過程中出現(xiàn)了諸多的問題，及時解決好這些問題，不僅能夠為社會主義市場經(jīng)濟掃清障礙，同時也是整個社會的一大進步，當前我國的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)主要面臨法律制度不完善、宅基地隱形市場的存在、農(nóng)民對宅基地流轉(zhuǎn)意愿不夠強烈以及監(jiān)督機制缺乏這些問題，為了解決好這些問題應該完善我國宅基地的法律制度、建立宅基地流轉(zhuǎn)市場、為流轉(zhuǎn)宅基地的農(nóng)民做好社會保障工作并且建立我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督機制，保障好農(nóng)民的權益。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學）

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