金華市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題的探討

金華市國土資源局 蔡樟炎 李 雷

與商業(yè)、辦公、娛樂和住宅等經(jīng)營性用地相比，工業(yè)用地涉及的行業(yè)門類多，對產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)、環(huán)保標準等要求較高。金華市工業(yè)用地總量約6.6萬畝，總量較大，增速較快，加強工業(yè)用地土地使用權(quán)管理迫在眉睫。為加快轉(zhuǎn)型升級，推進趕超發(fā)展，2014年5月28日經(jīng)金華市委、市政府同意，在全市開展“四破”專項整治，調(diào)研起草制定了《市區(qū)規(guī)范工業(yè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等一批規(guī)范文件，進一步完善金華市工業(yè)用地二級市場交易。

一、金華市工業(yè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)行制度

1.工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓依據(jù)

金華市工業(yè)用地流轉(zhuǎn)依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院令第55號）和《市區(qū)規(guī)范工業(yè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，允許符合轉(zhuǎn)讓條件的工業(yè)用地按照規(guī)定程序，通過出售、交換、贈與方式進行轉(zhuǎn)讓，2014年金華市工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓643.55畝?！掇k法》對金華市工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定，待分割宗地面積不大于40畝，且分割后單宗用地面積不得小于10畝，并經(jīng)國土資源部門批準，符合規(guī)劃、消防、安全生產(chǎn)等要求的工業(yè)用地，可實施分割轉(zhuǎn)讓。

2.工業(yè)用地的收回機制

因企業(yè)自身原因造成的閑置土地，可由企業(yè)主動向當?shù)卣暾埵栈?，政府給予合理補償；因企業(yè)自身原因造成閑置滿2年，又不主動申請收回的，由政府依法收回。不屬于企業(yè)自身原因造成的閑置土地，協(xié)商收回。2014年金華市收回工業(yè)用地3585.45畝。

3.其他形式的流轉(zhuǎn)

企業(yè)通過投資入股、合并分立等方式進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為，對其過程進行監(jiān)督和嚴格稅費征收。2014年全市工業(yè)用地股權(quán)轉(zhuǎn)讓3389.51畝。

二、根據(jù)金華市目前工業(yè)用地流轉(zhuǎn)政策，當中還存在的一些問題

1.歷史遺留問題多

存量工業(yè)用地時隔多年，歷史遺留問題多，如出讓價格，有成本協(xié)議價、鄉(xiāng)鎮(zhèn)定點開發(fā)價、特色工業(yè)小區(qū)開發(fā)價、協(xié)議出讓價等等情況；相關(guān)資料不全，如有的無出讓金發(fā)票，有的無檔案，有的土地證與出讓合同不符，有的宗地面積與土地證不符等等情況；宗地實地情況因歷時久也多有改變，有的有房產(chǎn)證卻無房，有的有房卻無證。所有問題在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)集中顯現(xiàn)出來。

2.審批過程程序多，時間長

工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓審核審批程序是：轉(zhuǎn)讓申請受理后先經(jīng)國土資源分局、開發(fā)區(qū)（指揮部）或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）簽署審核意見（如金東區(qū)又設(shè)置了金東區(qū)工業(yè)建設(shè)申請審批表，區(qū)級部門增加四個審批環(huán)節(jié)），同意后報市國土資源局審核并再報市政府審批。工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓強化多層審核審批程序的目的是防止用地非法轉(zhuǎn)讓，較好地解決歷史遺留問題，有效地實施批后監(jiān)管，確保集約節(jié)約利用土地。但是，各層審核審批存在著時間長問題，區(qū)級以下審核時間最長的超過一年，缺少協(xié)調(diào)機制，補退件機制，監(jiān)督機制。

3.部門程序未協(xié)調(diào)一致

工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓除土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核審批，還涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和稅收問題。在國土部門未報市政府批準前，稅務、建設(shè)部門轉(zhuǎn)讓工作前置，企業(yè)已視同政府相關(guān)部門同意轉(zhuǎn)讓，國土部門工作非常被動。

4.法院裁決前部分項目未先征求國土資源管理部門意見

2010年，市中級人民法院已與市國土資源局聯(lián)合下文〔金中法（2010）83號〕規(guī)定：“處置前應當就已查封土地是否達到轉(zhuǎn)讓條件、是否按合同開發(fā)使用權(quán)等情況征詢國土資源管理部門的意見?！眰€別基層法院時不時發(fā)生未征求國土資源管理部門意見就將工業(yè)用地土地使用權(quán)裁定轉(zhuǎn)移，讓不該流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，造成工作被動。

三、下一步建議

1.嚴格執(zhí)行規(guī)劃，加強對工業(yè)園區(qū)用地管理

強化工業(yè)園區(qū)規(guī)劃先行的作用。要建設(shè)好工業(yè)園區(qū)，必須有一個統(tǒng)一的、科學的工業(yè)園區(qū)規(guī)劃。要堅持合理用地、節(jié)約用地的原則和量力而行原則，科學合理確定園區(qū)位置、用地規(guī)模、發(fā)展方向等內(nèi)容。園區(qū)規(guī)劃一經(jīng)審批，必須嚴格執(zhí)行。

2.把好企業(yè)準入條件

建議各開發(fā)區(qū)（指揮部）把好企業(yè)準入關(guān)，對投資規(guī)模、投資強度、容積率等要素提出明確具體要求，對不符合要求的企業(yè)不得拿地。杜絕圈地行為，大力推廣建筑施工新工藝、新技術(shù)、新材料，圍繞工業(yè)用地“退低進高”，把好轉(zhuǎn)讓關(guān)，轉(zhuǎn)讓辦理第一關(guān)需各開發(fā)區(qū)（指揮部）或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）及國土分局簽署意見。

3.要節(jié)約集約利用土地

各開發(fā)區(qū)（指揮部）要節(jié)約集約利用土地，出讓面積要符合經(jīng)濟發(fā)展情況，適度，適用。使企業(yè)能盡快完成開發(fā)建設(shè)，投入生產(chǎn)。對未竣工企業(yè)建立退地機制。對經(jīng)過建設(shè)期限后，未達土地轉(zhuǎn)讓條件，并且無力繼續(xù)開發(fā)的企業(yè)，協(xié)商收回土地使用權(quán)。

4.為企業(yè)創(chuàng)造條件，使企業(yè)能按時開工建設(shè)

各開發(fā)區(qū)（指揮部）應想企業(yè)所想，急企業(yè)所急，圍繞企業(yè)投入生產(chǎn)做好相關(guān)服務。企業(yè)因各種原因拿地多年無法進行開工建設(shè)的，應及時幫扶企業(yè)解決好相關(guān)糾紛，確保拿地企業(yè)都能按時開工建設(shè)。

5.規(guī)范轉(zhuǎn)讓程序

建議工業(yè)用地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，先報市政府審批，稅務部門再征收相關(guān)稅費，然后建設(shè)部門辦房產(chǎn)過戶手續(xù)，最后土地部門辦理土地證過戶手續(xù)，這樣的程序更加合理。

市區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓規(guī)范管理，涉及部門較多，還需進一步完善市區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓管理的規(guī)范。