我國實(shí)施“以房養(yǎng)老”的制約因素分析

謝婉娥

摘要：以房養(yǎng)老模式的出現(xiàn)和引入是我國現(xiàn)行養(yǎng)老體制的一種有效補(bǔ)充，對社會資源的更優(yōu)配置具有重要意義但是，在我國目前仍然存在傳統(tǒng)觀念、尚不完善的政策環(huán)境、市場機(jī)制的不完善與信息披露不完全和眾多不確定性因素等制約“以房養(yǎng)老”順利實(shí)施。破解“以房養(yǎng)老”的制約因素應(yīng)該建設(shè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和法律政策的保障，具體應(yīng)該促進(jìn)金融市場發(fā)展直至完善、建立健全針對“以房養(yǎng)老”的法律法規(guī)和加大宣傳力度，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所樂。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；必要性；制約因素；思路

中圖分類號：C913.6 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）018-0000-01

目前，我國人口老齡化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，我國老年人口的總數(shù)將于2012年達(dá)到1.95億大關(guān)，老齡化比例達(dá)到14.3%。預(yù)計(jì)到2014年我國老齡人口總量將突破2.1億，老齡人口將占總?cè)丝诘?5.5%，并將保持明顯上升的態(tài)勢。一方面出現(xiàn)中國老齡化趨勢且在迅速加快，另一方面經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，出現(xiàn)了未富先老的狀況?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的出現(xiàn)和引入對于緩解我國所面臨的養(yǎng)老危機(jī)將起重大意義，它可以作為我國現(xiàn)行養(yǎng)老體制的一種有效的補(bǔ)充。

一、“以房養(yǎng)老”

“以房養(yǎng)老”的具體做法通過抵押老人自由的產(chǎn)權(quán)房，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或入住老年公寓的養(yǎng)老方式。保險(xiǎn)公司或銀行將在老人去世后收回房屋產(chǎn)權(quán)?！耙苑筐B(yǎng)老”是對現(xiàn)行養(yǎng)老保障機(jī)制的有效補(bǔ)充完善途徑。一方面，由于我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會的行列，出現(xiàn)了六老一小的現(xiàn)象以及“4+2+1”模式；另一方面，企業(yè)退休金和工資偏低、養(yǎng)老金面臨缺口以及家庭養(yǎng)老保障功能弱化等問題。國務(wù)院于2013年特印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》以應(yīng)對老齡化趨勢。其中明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”工作意見，并與2014年上半年試行。

該政策源于荷蘭，興盛于新加坡與美國。在我國，2005年南京湯山的“溫泉留園”養(yǎng)老院項(xiàng)目是先行者。

二、我國目前實(shí)施“以房養(yǎng)老”的制約因素

（一）傳統(tǒng)觀念對“以房養(yǎng)老”的抵制

我國的社會傳統(tǒng)與輿論會使選擇自我養(yǎng)老家庭的子女承受社會輿論壓力，阻礙自我養(yǎng)老的進(jìn)行。并且，父母的房產(chǎn)通常被認(rèn)為是子女的財(cái)產(chǎn)之一。父母和子女在將房產(chǎn)抵換養(yǎng)老金方面立場不同，易造成家庭矛盾，制約以房養(yǎng)老方式選擇。

（二）尚不完善的政策環(huán)境對“以房養(yǎng)老”的影響

國家缺乏對以房養(yǎng)老模式相應(yīng)的政策保護(hù)，現(xiàn)行政策還會對以房養(yǎng)老造成一定的阻礙。第一，七十年的使用權(quán)，七十年過后土地收歸國有，目前國家仍沒有明確續(xù)期續(xù)費(fèi)法規(guī)。第二，金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營，制約一些金融機(jī)構(gòu)開展較復(fù)雜和大型的綜合業(yè)務(wù)。第三，流質(zhì)契約無效的風(fēng)險(xiǎn)。

（三） 信息不公開的不完善市場機(jī)制

以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展是復(fù)雜的，涉及如房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測，借款人壽命預(yù)期，金融機(jī)構(gòu)收益預(yù)期等復(fù)雜問題，需要全盤考慮如宏觀經(jīng)濟(jì)對利率影響等。這都需要有全面信息披露機(jī)制與專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持。然而，具有全面專業(yè)知識的中介機(jī)構(gòu)在當(dāng)下的中國是十分稀缺的。同時(shí)相關(guān)信息的全面搜尋也需要付出極大成本。這一現(xiàn)狀會給相關(guān)放貸機(jī)構(gòu)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，如由于前期預(yù)估失誤導(dǎo)致以房養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和實(shí)行失敗。

（四）眾多不確定性因素對“以房養(yǎng)老”的制約

1.利率風(fēng)險(xiǎn)。中國公積金的運(yùn)營模式為“低進(jìn)低出”的社會保險(xiǎn)。國家壓低存款利息，并以較低利息發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款。以房養(yǎng)老過程中涉及的貸款利率過高，則與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策相沖突，影響國家金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性與完整性。

2.人壽精算準(zhǔn)確性。以房養(yǎng)老的成本和收益都受到個(gè)人壽命的極大影響。對借款人壽命預(yù)期過長，會損害借款人利益，過短則使貸款人受損。偏差過大，會導(dǎo)致貸款人無法兌現(xiàn)合同內(nèi)容，導(dǎo)致計(jì)劃失敗。

3.房產(chǎn)價(jià)值估算風(fēng)險(xiǎn)。我國二手房市場欠發(fā)達(dá)，不易于房產(chǎn)價(jià)值的客觀估算。而以房養(yǎng)老成功開展的一個(gè)關(guān)鍵即房產(chǎn)價(jià)值估算。估價(jià)的準(zhǔn)確性與老年人獲得養(yǎng)老金的滿意度和貸款人收益緊密相關(guān)。波動(dòng)大的房產(chǎn)市場，不利于以房養(yǎng)老行業(yè)的健康成長。

三、破解“以房養(yǎng)老”制約因素的思路

（一）基本結(jié)論

基于我國社會的現(xiàn)狀，“以房養(yǎng)老”只能是健全養(yǎng)老體制的錦上添花，不可草率推行。解決老齡化問題的關(guān)鍵還在于政府部門將強(qiáng)聯(lián)合，加速推進(jìn)包含社區(qū)養(yǎng)老，商業(yè)養(yǎng)老， 社會基本養(yǎng)老以及居家養(yǎng)老等多種形式全面養(yǎng)老體系建設(shè)，為全面應(yīng)對我國老齡化社會做出相應(yīng)的政策保證。從而從根本上保證公民老有所依，完善我國社保體系。

（二）破解“以房養(yǎng)老”制約因素的思路

綜上，“以房養(yǎng)老”的有效推行需要健全法律政策與良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境的保駕護(hù)航。然而現(xiàn)今中國不成熟的金融市場以及相對空白的法律法規(guī)阻礙了這一設(shè)想的健康發(fā)展。通過對我國幾個(gè)先行以房養(yǎng)老的方案研究，需要從經(jīng)濟(jì)、政策和觀念幾方面解決以房養(yǎng)老的難題。應(yīng)該在宏觀上維持一個(gè)良好市場環(huán)境，建立健全市場機(jī)制。在解決“以房養(yǎng)老”在現(xiàn)行法律法規(guī)中無法可依的情況，可考慮通過立法或補(bǔ)充司法解釋的方式來解決。對于我國長期以來的子女養(yǎng)老方面的傳統(tǒng)思想阻礙，則應(yīng)加大對相關(guān)政策的宣傳力度，提倡通過自我奮斗自主養(yǎng)老，鼓勵(lì)子女與父母進(jìn)行更多精神上的的交流與溝通，并將“以房養(yǎng)老”作為一種養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，減輕以獨(dú)生子女家庭為代表的家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，創(chuàng)造更和諧的家庭氛圍，維持社會的和諧穩(wěn)定。

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